Tribunal Judiciaire de Marseille, 19 novembre 2020, n° 20/02233

TJ Marseille 19 novembre 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que la clause résolutoire était acquise en raison du non-paiement des loyers par le locataire, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'accumulation des impayés et de la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire était redevable d'une somme pour loyers impayés, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, conformément aux termes du bail.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'allouer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 19 nov. 2020, n° 20/02233
Numéro :	20/02233

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Dominique MOUSTARDStéphane AUTARD
Parties :	S.A.S. DOMUS CAPITAL c/ Pôle de Proximité

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE

MARSEILLE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS […] de Proximité

Place Monthyon

13281 MARSEILLE Cédex 06

N° R.G. N° RG 20/02233 – N°

Portalis DBW3-W-B7E-XSEZ

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit : Affaire :

S.A.S. DOMUS CAPITAL

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

Contre : A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. X LAMBERT

Aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné. Décision du 19 Novembre 2020

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Marie-dominique MOUSTARD

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire Marseille, le 20 Novembre 2020

^s^ur 8 ^p^a^g^e^sDirecteur desLe Directeur des services de greffe judiciaires

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

[…] de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 Novembre 2020 ORDONNANCE DU Madame DOISELET, Juge Président Madame KELLER, Greffier Greffier : 15 Octobre 2020 Débats en audience publique le :

EXPEDITION : GROSSE : Le 20 novembre 2020 Le 20 novembre 2020

à M^e AUTARD à M^e MOUSTARD

Le Le

à Me à Me

….

……..

Le Le à Me à Me

N° RG 20/02233 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XSEZ

PARTIES:

DEMANDERESSE

S.A.S. DOMUS CAPITAL, dont le siège social est […] Quartier Puits du Buisson – 13720

BELCODENE représentée par M^e Marie-dominique MOUSTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur X LAMBERT, demeurant […]

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2020/12112 du 15/10/2020)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 septembre 2017, la SCI LA COLOMBIENNE a consenti à

Monsieur X LAMBERT un bail d’habitation portant sur un immeuble à usage d’habitation situé […] (13014) contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 455 euros, outre 55 euros à titre de provision pour charges.

Le 27 juin 2018, la SCI LA COLOMBIENNE a vendu à la SAS DOMUS CAPITAL le bien

immobilier.

À la suite d’échéances impayées, la SAS DOMUS CAPITAL a fait délivrer à Monsieur X LAMBERT un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2019, aux fins

d’obtenir paiement de la somme de 2.910,00 euros euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 mars 2020.

Par acte d’huissier en date du 06 mai 2020, la SAS DOMUS CAPITAL a fait assigner en référé

Monsieur X LAMBERT devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de

Marseille afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 09 juillet 2020, a été renvoyée à la demande des parties à

l’audience du 15 octobre 2020, date à laquelle elle a été retenue.

Suivant conclusions récapitulatives déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile, la

SAS DOMUS CAPITAL, représentée par son Avocat, sollicite de voir, au visa de la loi du 6 juillet

1989:

-constater la résiliation du bail en date du 01 septembre 2017, à compter du 19 février

2020 ;

- ordonner l’expulsion de Monsieur X LAMBERT et de tous occupants de son chef des locaux […] […] (13014), si besoin est avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur X LAMBERT au paiement d’une indemnité provisionnelle de 4.000,51 euros, comptes arrêtés au 12 octobre 2020, outre toutes dettes échues à la date des débats ;

condamner Monsieur X LAMBERT au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel équivalent au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 510 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- condamner Monsieur X LAMBERT au paiement de la somme de 3.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur X

LAMBERT, représenté par son Avocat, sollicite de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989:

déduire de la dette locative les frais injustement imputés ainsi que le loyer du mois de septembre 2019 et les allocations logements versées directement par la Caisse d’allocations familiales ;

- dire et juger que la dette ne s’élève plus qu’à 207 euros ;

- accorder à Monsieur X LAMBERT des délais de paiement ;

- débouter la SAS DOMUS CAPITAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2020, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de

l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque per[…]te une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à

l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 mars 2020, soit plus de deux mois avant

l’assignation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il sai[…]se l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 06 mai 2020 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 06 mai 2020, soit deux mois au moins avant

l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le bail en date du 01 septembre 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur X LAMBERT le 19 décembre 2019 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n’a pas réglé sa dette locative réclamée

à hauteur de 2.910,00 euros euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 20 février 2020.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’as[…]tance de la force publique, du logement […] […] (13014).

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur X

LAMBERT est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte du contrat de location que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de

510 euros.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 510 euros peut être fixée provisoirement.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SAS DOMUS CAPITAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation délivrée en vue de

l’audience.

Aucun décompte n’est produit par la SAS DOMUS CAPITAL, mais les échéances impayées sont reprises dans les dernières conclusions.

Il résulte des conclusions de la SAS DOMUS CAPITAL que Monsieur X LAMBERT est redevable, au titre des loyers impayés, de la somme de 3.286,49 euros. Le virement effectué par le locataire le 11 octobre 2019, pour le paiement du loyer de septembre 2019, a été pris en compte, contrairement à ce que soutient le défendeur. En outre, s’il est vrai que la Caisse d’allocations familiales a procédé à deux régularisations, des retenues ont été faites sur les montants versés, tel que cela résulte de la pièce n°9 de la SAS DOMUS CAPITAL.

En application de l’article 4, p) de la loi du 6 juillet 1989, la demande de la SAS DOMUS CAPITAL au titre de l’indemnité de frais de courrier se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse qui excède la compétence du juge des référés.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de la SAS DOMUS

CAPITAL et Monsieur X LAMBERT sera condamné à payer la somme de 3.286,49 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 octobre 2020, échéance d’octobre 2020 incluse, sans compensation avec le dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation.

Sur la clause pénale

En l’espèce, le contrat de location prévoit que «< tout débit entrainera contractuellement chaque mois une pénalité de 30 euros ».

Or, il est constant que la clause pénale contractuellement prévue revêt un caractère indemnitaire et échappe de ce fait, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, à la compétence du juge des référés qui ne saurait substituer son appréciation à la commune intention des parties. Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5, alinéa 1er, du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur X LAMBERT rencontre des difficultés financières importantes et n’a, pour seule ressource, que le revenu de solidarité active. Le locataire ne règle pas de manière régulièrement son loyer et le dernier versement est intervenu en septembre

2019.

Monsieur X LAMBERT ne justifie pas être en capacité de respecter un échéancier et ne démontre pas qu’il sera en meilleure fortune à l’issue du délai sollicité.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter Monsieur X LAMBERT de sa demande de

délais.

Sur les demandes accessoires

Monsieur X LAMBERT, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la demande de la SAS DOMUS CAPITAL formulée au titre des frais de courrier se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS DOMUS CAPITAL au titre de la clause pénale ;

POUR LE SURPLUS, RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATONS la résiliation du bail en date du 01 septembre 2017 entre la SAS DOMUS

CAPITAL et Monsieur X LAMBERT, et portant sur le logement […] 92 Boulevard de Plombières

à Marseille (13014) à compter du 20 février 2020 ;

CONDAMNONS Monsieur X LAMBERT à payer à la SAS DOMUS CAPITAL une indemnité provisionnelle de trois mille deux cent quatre-vingt-six euros et quarante-neuf centimes (3.286,49 euros) à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2020, échéance d’octobre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation;

DÉBOUTONS Monsieur X LAMBERT de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur X LAMBERT ainsi que tous occupants de son chef du logement […] […] (13014), avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et

L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de

l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sur[…] à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que Monsieur X LAMBERT est redevable à l’égard de la SAS DOMUS CAPITAL

d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux d’un montant actualisé égal au loyer et aux charges ;

CONDAMNONS Monsieur X LAMBERT à payer à la SAS DOMUS CAPITAL une indemnité

d’occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de cinq cent dix euros (510 euros) à compter du 20 février 2020, avec intérêts au taux légal non majoré ;

CONDAMNONS Monsieur X LAMBERT aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

^LE ^G^R^E^F^F^I^E^Rतक ^LE ^J^U^G^Eә