TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e BELLAIS Christian

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05708 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34P4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [W]

née le 13 Septembre 1967 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2022, la SA ERILIA a consenti à Madame [K] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1].

À la suite d’échéances impayées, la SA ERILIA a fait délivrer, le 26 avril 2023, à Madame [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 275,27 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 27 juillet 2023 notifié en préfecture le 28 juillet 2023 la SA ERILIA a fait assigner en référé Madame [K] [W] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [W] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [K] [W] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 5 748,41 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [K] [W] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer échu charges en sus jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— condamner Madame [K] [W] au paiement de la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est retenue la SA ERILIA, représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 10 638,61 € au 1er juin 2024.

Madame [K] [W], représentée par son avocat, dépose des conclusions aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement sur une durée de deux années et que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire.

À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’alinéa II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 27 avril 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 juillet 2023 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 28 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 16 août 2022 contient une clause résolutoire (article X) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [K] [W] le 26 avril 2023 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 26 JUIN 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur le rejet des demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette hypothèse, le juge peut ordonner la suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant. En outre l’importance de la dette, en constante augmentation, fait obstacle à l’octroi de délais et à ce que la clause résolutoire du bail soit suspendue.

Par conséquent les demandes sont rejetées.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [K] [W] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 525,38 € à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 525,38 € peut être fixée provisoirement.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé.

Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, après déduction de la somme de 165,62 € correspondant aux frais d’huissier de justice qui relèvent des dépens, il convient d’accorder à la SA ERILIA une provision de 10 472,39 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même Code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce l’équité command de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse,

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 16 août 2022 par la SA ERILIA à Madame [K] [W] à compter du 26 JUIN 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS Madame [K] [W] de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [K] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [K] [W] à payer à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés d’un montant fixé provisoirement à la somme de 525,38 € ;

CONDAMNONS Madame [K] [W] à payer à la SA ERILIA une indemnité provisionnelle de 10 472,39 € à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dues au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [K] [W] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE