Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 25 janvier 2024, n° 23/03749

TJ Marseille 25 janvier 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers et du commandement de payer demeuré infructueux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire était occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
Le tribunal a condamné le locataire à payer les loyers impayés, considérant qu'il n'avait pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Occupation indue des lieux
Le tribunal a condamné le locataire à verser une indemnité d'occupation, considérant que son occupation des lieux après la résiliation du bail était indue.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700, considérant qu'il était inéquitable de laisser la charge des frais à la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 25 janv. 2024, n° 23/03749
Numéro(s) :	23/03749
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe DE GOLBERY
Parties :	S.C.I. AVERI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M^e DE GOLBERY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03749 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QAV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AVERI

domiciliée : chez CABINET PAUQUET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 avril 2008 SCI AVERI a donné à bail à [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, SCI AVERI a fait signifier à [Y] [V] par acte d’huissier de justice en date du 29 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 1878 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 avril 2023 SCI AVERI a fait assigner [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner [Y] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7331,24 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée à étude, [Y] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 12 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI AVERI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 avril 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2022, pour la somme en principal de 1878 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2023

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 1er mars 2023.

[Y] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[Y] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [Y] [V] reste devoir la somme de 7331,24 euros, à la date du 9 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, [Y] [V] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[Y] [V] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7331,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 1878 euros et pour le surplus à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [Y] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [Y] [V] au paiement de celui-ci.

Sur les demandes accessoires

[Y] [V] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI AVERI les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2008 entre SCI AVERI et [Y] [V] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SCI AVERI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Y] [V] à verser à SCI AVERI la somme 7331,24 euros selon décompte à la date du 9 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1878 euros à compter du 29 décembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE [Y] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 485,23 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE [Y] [V] à verser à SCI AVERI une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président