TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à Mme [P] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03112 – N° Portalis DBW3-W-B7I-464L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [P] [F] divorcée [I]

née le 31 Décembre 1976

demeurant [Adresse 2]

comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2011, la société DOMICIL, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail à Madame [G] [I] née [P] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 386,11euros outre 74,22 euros de provision sur charges.

Suite à son divorce, Madame [P] [F] a signé un avenant au contrat de bail le 8 mars 2012, pour le faire figurer à son seul nom de naissance. Les conditions de location sont demeurées inchangées.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [P] [F], par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 5.301,46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 mai 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, a attrait Madame [G] [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ??ordonner l’expulsion de Madame [G] [P] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,??condamner Madame [G] [P] [F] au paiement des sommes suivantes : 10.403,81 euros, à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et indexation, somme à parfaire à l’audience une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à libération complète des lieux ; 350 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée le 4 juillet 2024 et plaidée.

Représentée par son avocat, la SA UNICIL, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 7.843,34 euros au 30 juin 2024. Elle a dit s’en rapporter quant aux demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formulées par la locataire.

Madame [G] [P] [F] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants. Elle a indiqué avoir 1 enfant handicapé à charge et bénéficier d’une mesure d’aide à la gestion du budget familial. Déclarant percevoir le RSA et des allocations à hauteur de 977 euros par mois, elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros en plus des loyers.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 24 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2011, repris dans ses modalités par l’avenant du 8 mars 2012, contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.301,46 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 7.843,34 euros reste due au 30 juin 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges, terme du mois de juin 2024 inclus.

Un montant de 322,93 euros doit être déduit, correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [G] [P] [F] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative qui apparaît justifiée au regard des pièces du dossier (courriers de non réponse à l’enquête sociale et de régulation des charges). Elle sera condamnée à verser la somme de 7.520,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.301,46 euros à compter du commandement de payer du 5 janvier 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [G] [P] [F] a bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de la situation personnelle et familiale de Madame [G] [P] [F], de la durée du bail, de la qualité et de l’absence d’opposition de la bailleresse, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [G] [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

· Madame [G] [P] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de production de l’avis d’imposition 2023

Aux termes de l’article 11, alinéa 2 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, la SA UNICIL sollicite la communication de l’avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 de Madame [G] [P] [F].

Cette demande n’est pas explicitée et la pièce sollicitée n’est pas utile à la solution du litige. La SA UNICIL sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [G] [P] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2011, entre la société DOMICIL, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, et Madame [G] [P] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [P] [F] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, à titre provisionnel, la somme de 7.520,41 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.301,46 euros à compter du commandement de payer du 5 janvier 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 30 juin 2024 ;

AUTORISONS Madame [G] [P] [F] à s’acquitter de la dette en 36 échéances selon les modalités suivantes :

12 mensualités successives de 100 euros Puis 12 mensualités de 200 euros Enfin, 12 mensualités de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [G] [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.Madame [G] [P] [F] sera condamnée à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, à compter de la résiliation le 5 mars 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [P] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président