TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/02001 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6YM

AFFAIRE :

M. [B] [R] (M^e Raoudah M’HAMDI)

C/

M. [L] [N] [S] [G] (M^e Dorothée SOULAS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Novembre 2024, puis prorogée au 28 Novembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [B] [R]

né le 17 Septembre 1952 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Raoudah M’HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Mustapha BENSALEM, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [N] [S] [G]

né le 20 Juillet 1994 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [H] [G]

née le 19 Octobre 1995 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. RYO

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 852 360 064

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [A], faisant usage du nom « [C] [A] », était propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 2].

Par acte notarié du 31 août 2010, Monsieur [M] [A] a fait donation à Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G], ses petits-enfants, de la nue-propriété de l’ensemble des constructions et bien immobiliers qu’il détenait [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2015, Monsieur « [C] [A] » a signé un bail commercial, indiquant en qualité de cocontractant « Monsieur [B] [R] », quant au local sis rez-de-chaussée, [Adresse 2]. Le bail a été passé pour une durée de vingt-quatre mois. Il a été stipulé que ce bail prendrait irrémédiablement fin le 28 juillet 2017, sans besoin d’un congé.

Monsieur [B] [R] est demeuré dans les lieux après le 28 juillet 2017.

[M] [A] est décédé le 6 octobre 2017. Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] sont donc devenus propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 3 octobre 2018, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] ont fait signifier à Monsieur [B] [R] une sommation de payer des arriérés de loyers et de quitter les lieux.

Une procédure de référé est intervenue entre Monsieur [B] [R] et Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G]. Par ordonnance du juge des référés du 19 décembre 2018, il a été :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonné l’expulsion de Monsieur [B] [R] et celle de tout occupant de son chef du local commercial donné à bail situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 20 € par jour de retard ;

— ordonné le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— prononcé la condamnation, à titre provisionnel, de Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [L] [G] et à Mme [X] [G], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2018, la somme de 16.230 €, ainsi qu’à régler, à compter du 28 juillet 2017, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation de 500 € par mois ;

— rejeté la demande de Monsieur [L] [G] et Mme [X] [G] formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcé la condamnation de Monsieur [B] [R] aux entiers dépens de la procédure de référé.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [B] [R] le 14 janvier 2019. Il n’en a pas été interjeté appel.

Plusieurs actes préalables à des mesures d’exécution forcée ont été signifiés à Monsieur [B] [R] par Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G].

Par acte authentique du 22 juillet 2019, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] ont cédé à la société civile immobilière RYO les lots n°4 et 7 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], c’est-à-dire ceux objets du bail litigieux avec Monsieur [B] [R].

Par actes d’huissier en date des 4 et 10 août 2021, Monsieur [B] [R] a assigné Monsieur [L] [G], Madame [X] [G] et la société civile immobilière RYO devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles L145 et suivants du code de commerc,e 1719 et suivants du code civil, L145-46-1 du code de commerce, aux fins de voir :

— condamner in solidum M. [L] [G], Mme [X] [G] et la SCI RYO à payer à M. [B] [R] la somme de 40.701,58 €, au titre de son préjudice matériel ;

— condamner in solidum M. [L] [G], Mme [X] [G] et la SCI RYO à payer à M. [B] [R] la somme de 10.000 €, au titre de son préjudice moral ;

— condamner in solidum M. [L] [G], Mme [X] [G] et la SCI RYO à payer à M. [B] [R] la somme de 5. 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12/12/1996 numéro 96/1080 (tarif des huissiers de justice) devra être supporté par les requis, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [R] fait valoir qu’il n’a pas signé le bail du 24 juillet 2015. Il n’a donc pas consenti à ce que ce bail déroge au régime de droit commun des baux commerciaux. Aussi, le bail était soumis au droit commun du régime des baux commerciaux.

A l’échéance d’un bail commercial dérogatoire, le bailleur a un délai d’un mois pour manifester son opposition au maintien dans les lieux. Sinon, le locataire resté dans les lieux bénéficie, de plein droit, d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Aussi, la relation contractuelle entre l’ensemble des défendeurs et Monsieur [B] [R] doit s’analyser comme un bail commercial de droit commun.

Or, les bailleurs ont délivré un local vétuste depuis la conclusion du bail. Ils ont manqué à leur obligation de réparer et entretenir les lieux. Ils n’ont pas permis à Monsieur [B] [R] d’exercer son droit de préemption avant de la vente du 22 juillet 2019.

L’ensemble de ces manquements ouvre droit, au bénéfice de Monsieur [B] [R], à une indemnisation de ses préjudices matériel et moral.

Monsieur [B] [R] n’a pas conclu postérieurement à son assignation.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er mars 2023, au visa des articles 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, combiné à l’article 28 du décret, 9 du code de procédure civile, 1315 du code civil, 700 du code de procédure civile, 696 et suivants du même code, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] sollicitent de voir :

— débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [B] [R] à payer à Monsieur [L] [G] et Mademoiselle [X] [G] la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] font valoir qu’au titre même des stipulations du bail du 24 juillet 2015, celui-ci prenait fin de plein droit au 28 juillet 2017. Par ailleurs, ce bail a été résilié par une décision du juge des référés dont le demandeur n’a pas interjeté appel. Cette résiliation est intervenue avant même la vente du 22 juillet 2019 entre Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] et la société civile immobilière RYO.

Si le demandeur se plaint désormais d’un manquement à l’obligation de délivrance, il ne le prouve pas. Il n’a émis aucune réclamation durant le cours du bail. Le constat d’huissier de 2021, communiqué par Monsieur [B] [R], est intervenu deux ans après la vente du bien par Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G].

Il en va de même pour le manquement à l’obligation de réparation : le demandeur n’a jamais émis de réclamation à l’égard des défendeurs.

Quant à la demande relative à l’impossibilité d’exercice du droit de préemption, elle est irrecevable, en ce que le demandeur n’a pas publié l’assignation dans les registres du service de la publicité foncière. Au surplus, cette demande est infondée, puisque le bail du demandeur était déjà résilié lors de la vente.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er mars 2023, au visa des articles 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, combiné à l’article 28 du décret, 9 du code de procédure civile, 1315 du code civil, 700 du code de procédure civile, 696 et suivants du même code, la société civile immobilière RYO sollicite de voir :

— débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [B] [R] à payer à la SCI RYO la somme de 3.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière RYO fait valoir qu’au titre même des stipulations du bail du 24 juillet 2015, celui-ci prenait fin de plein droit au 28 juillet 2017. Par ailleurs, ce bail a été résilié par une décision du juge des référés dont le demandeur n’a pas interjeté appel.

Si le demandeur se plaint désormais d’un manquement à l’obligation de délivrance, il ne le prouve pas. Il n’a émis aucune réclamation durant le cours du bail. Par ailleurs, le bail était déjà résilié par l’effet de l’ordonnance de référé au moment où la société civile immobilière RYO est devenue propriétaire.

Quant à la demande relative à l’impossibilité d’exercice du droit de préemption, elle est irrecevable en ce que le demandeur n’a pas publié l’assignation dans les registres du service de la publicité foncière. Au surplus, cette demande est infondée puisque le bail du demandeur était déjà résilié lors de la vente. En suite de cette résiliation, les bailleurs n’avaient pas à offrir à Monsieur [B] [R] le bénéfice d’un droit de préemption.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de Monsieur [B] [R] :

Il convient de rappeler qu’il est constant, en jurisprudence, sur le fondement du principe transversal de réparation intégrale en matière de responsabilité civile, que le juge ne peut indemniser un préjudice qu’à sa valeur réelle et démontrée : il n’existe pas d’indemnisation forfaitaire (voir par exemples en ce sens C. cass., 3ème civ., 3 décembre 2015, n°13-22.503 ; C. cass., ch. com., 30 novembre 2022, n°21-17.703).

En l’espèce, Monsieur [B] [R] sollicite la somme de 40.701,58 €. Cette somme n’est ni expliquée, ni détaillée. Aucun décompte ne vient l’expliciter. La réalité concrète de la perte correspondante n’est jamais établie. Le demandeur se borne péremptoirement, en un seul paragraphe, à énoncer que c’est cette somme que lui doivent les défendeurs.

Les motifs du préjudice moral de Monsieur [B] [R] sont encore moins explicités.

Il s’agit donc manifestement de deux prétentions forfaitaires du demandeur. Ce premier motif est déjà suffisant à lui seul pour que soit rejetée l’entière demande de Monsieur [B] [R].

Au surplus, il convient d’ajouter que Monsieur [B] [R] est d’une mauvaise foi manifeste. Il affirme dans son assignation qu’il n’a pas signé ni paraphé le bail du 24 juillet 2015 (page 4). A croire cette affirmation, il serait occupant sans aucun droit ni titre, puisqu’il conteste avoir signé un bail, et ce depuis l’année 2015. Il serait donc d’une particulière mauvaise foi à venir réclamer une quelconque indemnisation pour un préjudice s’il occupe des lieux sans aucun droit depuis 2015.

A l’inverse, si l’on retient que Monsieur [B] [R] ment dans son assignation, et a bien signé le bail du 24 juillet 2015, ou du moins qu’il ne conteste pas y avoir consenti (il est donc d’ores-et-déjà de mauvaise foi dans cette hypothèse puisqu’il sollicite d’écarter les termes d’un bail qu’il a signé ou auquel il a consenti), alors il convient d’appliquer entre les parties les stipulations de ce bail.

Or, le contrat du 24 juillet stipulait : « le présent bail est consenti et accepté pour une durée non renouvelable de vingt-quatre mois, prenant effet le 29 juillet 2015 pour se terminer irrévocablement et sans qu’il soit besoin de donner congé le 28 juillet 2017 ».

Il convient de rappeler que si les parties se réfèrent à la décision du juge des référés, celle-ci n’est pas assortie de l’autorité de la chose jugée au fond. Dès lors, le présent Tribunal n’est pas tenu par les motifs de l’ordonnance du 19 décembre 2018 selon lequel c’est le commandement de payer du 3 octobre 2018 qui a entraîné la résiliation du bail. En réalité, le bail était résilié, de plein droit, par l’application de ses seules clauses, dès le 28 juillet 2017.

Monsieur [B] [R] est donc, outre l’absence totale de démonstration de ses préjudices, mal fondé à réclamer une indemnisation pour une période postérieure au 28 juillet 2017. Or, c’est au titre d’un prétendu second bail commercial de droit commun, qui aurait succédé au premier, que le demandeur forme ses demandes : ce prétendu second bail est inexistant, le bail a pris fin en 2017 et la prétention du demandeur est derechef mal fondée.

Et même à retenir, comme le fait la décision de référé, que le bail aurait été résilié par l’effet de ce commandement du 3 octobre 2018, ayant mis en jeu la clause résolutoire, le bail serait alors résilié de plein droit à effet au 4 octobre 2018. Cette résiliation de plein droit serait alors, dans cette hypothèse, constatée par l’ordonnance du 19 décembre 2018 dont le demandeur n’a jamais fait appel. Il ne peut donc venir, désormais, solliciter une indemnisation au titre de manquements pour lesquels il ne verse aux débats qu’un constat de commissaire de justice de 2021.

Le demandeur est donc une troisième fois mal fondé. Sa demande doit encore être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [R], débouté de ses demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] ensembles la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [R] à verser à la société civile immobilière RYO la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [B] [R] de toutes ses prétentions au principal ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [X] [G] ensembles la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à la société civile immobilière RYO la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT