TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e NAUDIN Anne-Cécile

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05550 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33MF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J], [Z] [C]

née le 01 Juin 1976 à [Localité 7] (13), domiciliée : chez SOCIETE IMMO 8 GESTION, [Adresse 4]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [F]

né le 20 Juillet 1981 à [Localité 5] (MAROC) demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1 er août 2021, Mme [J] [C] a donné à bail a M. [R] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 475 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [J] [C] a fait signifier à M. [R] [F] par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023 un commandement de payer la somme de 4.151 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du ler septembre 2023, Mme [J] [C] a fait assigner M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence, prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu’il occupe à savoir un appartement situé [Adresse 2]

[Adresse 6], conformément aux dispositions des articles

L.411-let suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— condamner Monsieur [R] [F], à payer la somme de 5719, 51 à titre de provision, comptes arrêtés au 16 août 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en applications des stipulations du bail, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code civil.

— condamner Monsieur [R] [F] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation en vertu des 1103, 1104, 1240 et 1760 du Code civil, du jour du prononcé de la décision à celui de son départ effectif, d’un montant identique, au loyer actuel, majoré des charges, ces indemnités pouvant être révisée conformément au bail.

— condamner Monsieur [R] [F], à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

— condamner Monsieur [R] [F], aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement des tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 mai 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2023.

A cette audience, Mme [J] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5.719, 51 euros, selon décompte en date du 1 août 2023, terme d’août inclus.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [R] [F] n’a pas comparu pas et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023 et prorogée au 1er février 2024.

Par une ordonnance du 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire a, avant dire droit, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 mai 2024 et invité Mme [J] [C] à produire à cette audience le commandement de payer du 25 mai 2023 dans son intégralité, justificatif qu’elle aura préalablement notifié au défendeur.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, Mme [J] [C], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance faisant état d’une créance d’un montant de 5.719, 51 euros, selon décompte en date du 1 août 2023, terme d’août inclus.

M. [R] [F] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mai 2023, pour la somme en principal de 4.151 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juillet 2023.

M. [R] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [F] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 500 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [R] [F] reste devoir la somme de 5.719,51 euros, à la date du 1er août 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2023 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [R] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.719,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.151 euros à compter du 25 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2021 entre Mme [J] [C] et M. [R] [F], concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [F] à verser à Mme [J] [C], à titre provisionnel, la somme de 5.719,51 euros décompte arrêté au 1er août 2023 incluant la mensualité du mois d’août 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.151 euros à compter du 25 mai 2023 et à compter du 1er septembre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 500 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 2 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M [R] [F] à verser à Mme [J] [C] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente