Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 06 DECEMBRE 2024

N° RG 22/00411 – N° Portalis DB22-W-B7G-QIWT.

DEMANDEUR :

Monsieur [F], [I], [H] [W], né le 13 février 1946 à [Localité 10] (Yvelines), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 11] représenté par ses mandataires cité ci-dessous suite au mandat de protection future ayant pris effet le 11 octobre 2022 ;

représenté par Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [C] [K], née le 19 avril 1968 à [Localité 14] (Aisne), de nationalité Française, Agent Immobilier, demeurant [Adresse 4] ;

représentée par M^e Karine ROUSSELOT-WEBER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S) :

Monsieur [T] [W] es qualité de mandataire de Monsieur [G] [W] au titre du mandat de protection future ayant pris effet le 11 octobre 2022, demeurant [Adresse 3]., es qualité de mandataire de Monsieur [G] [W] au titre du mandat de protection future ayant pris effet le 11 octobre 2022,

représenté par M^e Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [B] [W] es qualité de mandataire de Monsieur [G] [W] au titre du mandat de protection future ayant pris effet le 11 octobre 2022, demeurant [Adresse 2], es qualité de mandataire de Monsieur [G] [W] au titre du mandat de protection future ayant pris effet le 11 octobre 2022,

représenté par M^e Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 17 Janvier 2022 reçu au greffe le 19 Janvier 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [W] a réglé à Madame [C] [K] une somme totale de 101.500 euros, entre 2016 et 2020, au titre de diverses prestations en matière immobilière relatives notamment à la cession de l’usine familiale située à [Localité 7] (78).

Par ailleurs, Monsieur [F] [W] a prêté à Madame [C] [K] une somme totale de 128.000 euros.

L’état de santé de Monsieur [F] [W] s’étant dégradé dans le courant de l’année 2021, ce dernier a été placé en EHPAD.

C’est dans ce contexte que les enfants de Monsieur [F] [W] expliquent avoir découvert les sommes versées à Madame [K] s’élevant au total à 229.500 euros, dont à déduire 6.000 euros correspondant à la remise en banque de deux chèques de 3.000 euros chacun en provenance de Madame [C] [K].

Le 6 août 2021, Monsieur [F] [W] a signé un mandat de protection future devant Maître [S], notaire, désignant ses fils, Monsieur [T] [W] et Monsieur [B] [W] en qualité de mandataires futurs.

Par courrier recommandé du 27 octobre 2021, le conseil de Monsieur [F] [W] a mis en demeure Madame [C] [K] de rembourser la totalité des sommes versées, tant au titre des prêts que des commissions considérées comme indues.

En l’absence de toute solution amiable, Monsieur [F] [W] a fait assigner Madame [C] [K], par acte d’huissier signifié le 17 janvier 2022, devant le tribunal judiciaire de Versailles en remboursement de la somme de 225.200 euros et en indemnisation de son préjudice moral.

Le mandat de protection future a été activé le 11 octobre 2022.

Par ordonnance sur incident du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a, pour l’essentiel, déclaré recevable l’action de M. [F] [W], rejeté l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation et la demande d’expertise médicale de Madame [C] [K].

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, Monsieur [F] [W] ainsi que Monsieur [T] [W] et Monsieur [B] [W], intervenants volontaires à l’instance en qualité de mandataires de leur père (ci-après les consorts [W]) demandent au tribunal de :

Vu l’article 1304 du Code Civil,

Vu l’article 1383-2 du Code civil

Vu l’article 1986 du Code Civil

Vu les dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1970,

Vu les dispositions de l’article L 221-5 et suivants du Code de la Consommation,

Vu les pièces produites aux débats,

— DEBOUTER Madame [K] de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] représenté par ses mandataires Messieurs [T] et [B] [W] :

• La somme en principal de 225.200 euros, et ce avec intérêts de droit capitalisés à compter du 27 octobre 2021 jusqu’au parfait paiement, et se décomposant comme suit ;

101.500€ au titre des soi-disant prestations

123.700€ au titre des sommes soi-disant prêtées

• La somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

• La somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [C] [K] aux entiers dépens.

Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 9 juin 2023, Madame [C] [K] demande au tribunal de :

Vu les articles 56, 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

o DEBOUTER Monsieur [W] des demandes non fondées de restitution les sommes perçues et facturées par Madame [K] au titre d’honoraires de conseil et d’études de dossiers,

o CONSTATER que Madame [K] reconnaît devoir la somme de 122.000 euros au titre des sommes prêtées par Monsieur [W] et non encore remboursées ;

o OCTROYER les plus larges délais de paiement à Madame [K] afin d’apurer sa dette de 122 000 euros à compter du jugement définitif à intervenir en raison de sa bonne foi et aux situations respectives des parties ;

o FIXER les délais de paiement sur 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

o CONDAMNER Monsieur [W] à 10 000 euros à titre de dommages et intérêts dont il sera ordonné la compensation avec le prêt à rembourser par Madame [K] ;

o CONDAMNER Monsieur [W] à 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

o ORDONNER l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur les sommes perçues pat Madame [K] à titre de prestations

Au soutien de leur demande en remboursement des sommes perçues par Madame [K] à titre de prestations pour un montant de 101.500 euros, les consorts [W] font valoir que la défenderesse a contrevenu aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 dite « loi HOGUET », à laquelle elle devait se soumettre, en ce qu’elle ne disposait pas de carte professionnelle pour les prestations réalisées avant le 11 décembre 2018 et exerçait alors une activité illégale, et n’avait, en tout état de cause, jamais établi de mandat écrit en vue d’effectuer l’ensemble des prestations en cause, de sorte qu’aucun fondement ne justifiait la remise des fonds effectuée.

Ils indiquent que Madame [C] [K] reconnaît être intervenue pour vendre les biens immobiliers de Monsieur [F] [W], quelle que soit la qualification professionnelle qu’elle se donne sous le statut d’auto-entrepreneur, dès lors que son activité est celle décrite par l’article 1er de la loi HOGUET. Ils soulignent que Madame [C] [K] reconnaît au demeurant avoir fait l’objet d’un rappel à la loi concernant l’exercice illégal de cette profession réglementée, traduisant une culpabilité sur le plan pénal.

Les consorts [W] relèvent en outre que les six actes de vente en date des 16 mars 2017, 29 mai 2017, 10 avril 2018, 20 mars 2020, 21 octobre 2020 et 18 novembre 2021 mentionnent tous que les cessions sont intervenues « sans le recours d’un intermédiaire et donc sans frais de commission », précisant, s’agissant de la cession de l’usine familiale intervenue le 16 mars 2017, que Monsieur [F] [W] n’a jamais eu recours aux services d’une agence immobilière et a négocié directement avec l’acquéreur.

Les consorts [W] précisent que Madame [C] [K] est parvenue à convaincre Monsieur [F] [W] de vendre, suivant acte du 21 octobre 2020, le terrain des [Adresse 9] au rabais alors qu’il était fragilisé par un état de santé déficient et qu’il n’avait pas de besoins financiers.

Les consorts [W] invoquent, en outre, les dispositions du code de la consommation régissant les relations entre professionnels et particuliers, qui plus est vulnérable s’agissant de Monsieur [F] [W] face à Madame [C] [K], présentant la qualité de professionnelle. Ils qualifient leurs relations de relation contractuelle hors établissement dès lors que Madame [C] [K] s’est toujours rendue chez Monsieur [F] [W] et qu’elle prétend avoir effectué des prestations pour le compte de ce dernier, soumise aux règles l’article L242-2 du code de la consommation prévoyant la nécessité d’un contrat écrit à peine de nullité. Or, ils constatent que Madame [C] [K] n’a jamais fait signer de contrat stipulant un prix à Monsieur [F] [W], ce qui a pour effet de rendre nulle leur relation contractuelle.

Les consorts [W] font enfin état des dispositions du code civil relative au mandat, en ce que Madame [C] [K] avait qualité de mandataire à l’égard de Monsieur [F] [W], chargée de réaliser, selon les dires de la défenderesse, plusieurs ventes pour le compte de ce dernier. Or, constatant qu’aucune convention n’a été établie entre les parties, Ils soutiennent que le mandat est réputé à titre gratuit en application de l’article 1986 du code civil.

Madame [C] [K] conteste l’application des dispositions de la loi HOGUET et du code de la consommation à sa situation, rappelant exercer son activité en qualité d’auto-entrepreneur apporteur d’affaires depuis 2016, et à ce titre avoir facturé des prestations de conseil à Monsieur [F] [W] dont elle produit les justificatifs. Elle ajoute qu’elle ne pouvait percevoir aucun honoraire en l’absence de carte professionnelle qu’elle n’a reçue qu’en 2018.

Elle précise qu’elle a d’abord exercé en qualité de chasseur immobilier agent commercial au sein de la SAS FX IMMO, avant d’ouvrir sa propre structure sous forme de SAS avec un bail commercial et un compte bancaire au nom de sa société.

Concernant la vente de l’usine située à [Localité 7] (78), Madame [C] [K] expose avoir été sollicitée afin de gérer le dossier moyennant une rémunération de 50.000 euros.

Pour « intermédier ces ventes », Madame [C] [K] indique avoir exécuté les missions visant notamment à estimer les biens immobiliers de Monsieur [F] [W], obtenir les éléments du notaire quant à la succession de sa mère, se déplacer en mairie pour étudier la constructibilité des biens (POS puis PLU), entreprendre les démarches d’évaluation du patrimoine de Monsieur [F] [W] et procéder aux visites avec les prospects.

Madame [C] [K] précise avoir demandé à Monsieur [F] [W] plusieurs avances pour sa prestation de conseil, la transaction s’étant déroulée sur une période d’un an, entre la promesse de vente et la finalisation de la vente. Elle ajoute avoir reçu un total de 101.500 euros correspondant à la rémunération de ses prestations.

Concernant la vente du terrain à Madame [O] et Monsieur [Z], Madame [C] [K] indique avoir participé à la transaction d’une première partie de la parcelle vendue au prix de 50.000 euros avec l’accord de la sœur de Monsieur [W], contre une rémunération de 4.000 euros. Elle ajoute que le reste de la parcelle a été vendu en 2020, sur ses conseils, pour un montant de 15.000 euros mais que s’agissant de cette deuxième transaction, elle a choisi de ne rien facturer à Monsieur [W].

Concernant la vente du terrain des [Adresse 9], Madame [C] [K] indique avoir estimé le bien, réalisé les visites, prospecté et, après un prix de vente initialement fixé à 350.000 euros, avoir réduit son estimation réalisant, au regard des conclusions du PLU, que le terrain n’offrait plus les mêmes capacités de constructibilité, ce qui l’a conduit à se rendre à plusieurs rendez-vous en mairie. Elle ajoute que la vente s’est réalisée en 2020 et que pour cette transaction, Monsieur [W] lui a versé la somme de 30.000 euros.

Madame [C] [K] souligne que les sommes perçues et facturées par elle étaient parfaitement justifiées par des factures d’honoraires de conseil et d’études de dossiers en sa qualité de conseil en patrimoine et finance.

Elle indique n’avoir fait l’objet que d’un rappel à la loi en raison du libellé inexact « commission d’honoraires » figurant sur la facture alors qu’elle ne disposait pas encore de sa carte professionnelle d’agent immobilier, sa demande étant alors en cours d’examen.

***

Suivant l’article 1er 1° de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, ses dispositions s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

L’article 3 de la même loi précise que les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle.

Il en découle que toute personne, qui déploie des activités d’intermédiaire immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, est privée de tout droit à rémunération en rapport avec l’exécution du mandat.

Il résulte par ailleurs de l’application combinée de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi précitée que si, préalablement à toute négociation, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de la détermination de la commission ou de la rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge.

Suivant les articles L111-1, L121-17 et L121-18-1 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 applicable au 1er juillet 2016, et les articles L221-1, L221-9 et L221-9 et L241-2 du code de la consommation applicables à compter du 1er juillet 2016, un contrat de vente ou de fourniture d’un bien ou de service conclu hors établissement doit, à peine de nullité, faire l’objet d’un contrat écrit daté comportant le prix du bien ou du service.

En l’espèce, Madame [C] [K] admet avoir perçu 101.500 euros de commissions.

Il est versé aux débats :

des factures émises par Madame [C] [K] en son nom personnel*au titre d’ « honoraires de Conseils Patrimoniaux et d’Etudes financières sur les biens sis à [Localité 7] (78) » ou pour l’une des factures au titre d’ « honoraires de Conseils Patrimoniaux, Démarches Administratives, Estimations pour les différentes parcelles de terrains situées à [Localité 7] (78) » les 22 avril, 25 mai, 27 juin, 27 juillet, 27 novembre, 10 décembre 2016 et 10 et 27 janvier 2017 pour un montant total de 67.500 euros,

*au titre d'« honoraires de Conseils Patrimoniaux, Démarches Administratives, Estimations pour la Parcelle de terre vendue, [Adresse 13] à [Localité 7] (78) à Monsieur et Madame [Z] » le 5 novembre 2017 pour un montant total de 4.000 euros ,

une facture émise par la SASU [C] [K] au titre d'«honoraires de transactions dans la vente du terrain, sis [Adresse 12] à [Adresse 8] [Localité 1] » le 19 mars 2019 pour un montant de 30.000 euros.

Dans le courrier qu’elle a adressé aux fils de Monsieur [F] [W] le 18 mars 2021, Madame [C] [K] explique avoir participé à la négociation et à la vente des différents biens appartenant à leur père et avoir facturé « des honoraires de conseil car sans carte professionnelle, (elle ne pouvait pas) passer (ses) honoraires chez le notaire. »

Il résulte des débats et des pièces communiquées que Madame [C] [K] a en effet exercé ces activités sous le statut d’auto-entrepreneur à compter de 2016 ; que la carte d’agent immobilier ne lui a été délivrée à titre personnel que le 11 décembre 2018 ; que la SASU [C] [K] n’a obtenu la carte professionnelle que le 11 décembre 2021.

Il ne fait donc aucun doute que la facturation émise par Madame [C] [K] correspond au moins en partie à des prestations relevant bien d’activités d’intermédiaire immobilier réglementées par la loi HOGUET et qu’elle n’était pas autorisée à exercer faute de carte professionnelle. Elle est de ce fait privée de tout droit à rémunération et doit restituer les commissions illégalement perçues.

Force est par ailleurs de constater qu’à la date de facturation, soit le 19 mars 2019, la SASU [C] [K] ne disposait pas non plus de carte professionnelle et ne pouvait donc prétendre à aucune rémunération. En principe, c’est la SASU [C] [K] qui devrait restitution des honoraires illégalement perçus mais ce n’est pas soutenu par Madame [C] [K] qui ne conteste pas avoir personnellement perçu la somme de 30.000 euros. Elle en doit donc le remboursement.

Il résulte du libellé des factures et des débats que Madame [C] [K] déclare avoir également facturé diverses prestations de conseil et démarches administratives effectuées pour compte de Monsieur [F] [W]. Ce sont incontestablement des prestations fournies par un professionnel à un particulier.

Il ressort des déclarations de Madame [C] [K] que cette dernière rendait régulièrement visite à Monsieur [F] [W], ce dont il doit être déduit, en l’absence d’élément venant infirmer ce constat, que la relation contractuelle doit être qualifiée de contrat hors établissement au sens des dispositions du code de la consommation précitées.

Madame [C] [K] ne prétend pas avoir fait signer de contrat à Monsieur [F] [W].

L’absence de contrat écrit emporte la nullité de ce contrat et l’obligation pour Madame [C] [K] de restituer les sommes perçues à ce titre.

Madame [C] [K] sera donc condamnée à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 101.500 euros, qui comprend commissionnement sur la vente des immeubles et les diverses autres prestations, à majorer des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021, date de présentation du courrier de mise en demeure de payer adressé à Madame [C] [K].

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en remboursement des prêts

Les consorts [W] relèvent que Madame [C] [K] ne conteste pas s’être vue prêter la somme totale de 128.000 euros et que cet aveu judiciaire est irrévocable. Ils déclarent qu’elle reste devoir la somme de 125.000 euros, Madame [C] [K] ayant remboursé 3.000 euros.

Madame [C] [K] reconnaît avoir emprunté la somme de 128.000 euros à Monsieur [F] [W] sous forme d’aides ponctuelles entre 2017 et 2020 que ce dernier lui a accordées, compte tenu de leur relation d’amitié, pour faire face aux difficultés financières qu’elle a traversées. Elle ajoute que malgré le refus de Monsieur [F] [W] d’informer ses enfants des prêts et sa volonté d’annuler sa dette, elle avait planifié une entrevue avec eux qu’ils ont ensuite déclinée. Elle précise que deux chèques de 3.000 euros ont été encaissés par les enfants de Monsieur [F] [W], portant le remboursement effectué par elle à 6.000 euros.

Elle précise que de nombreux chèques remis par elle à Monsieur [F] [W] à titre de «caution» ont été déchirés, ce dernier ayant manifestement renoncé à les encaisser. Elle ajoute que les enfants de Monsieur [F] [W] ont tenté d’encaisser certains chèques retrouvés sans la prévenir, et en dépit de ses vaines prises de contact pour les avertir de la clôture du compte sur lequel les chèques avaient été émis, s’agissant notamment d’un chèque de 5.000 euros présenté à l’encaissement le 16 décembre 2021. Elle explique que cette dernière tentative d’encaissement l’a placée dans une situation d’interdit bancaire faisant obstacle à toute souscription de prêt bancaire en vue de restituer les sommes prêtées.

***

L’article 1353 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige au vu des dates de chèques figurant dans le tableau récapitulatif établi par le demandeur, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’exposé des faits de ses conclusions que Monsieur [F] [W] reconnaît avoir procédé à l’encaissement de deux chèques de 3.000 euros chacun, remis en leur temps par Madame [C] [K], venant en déduction des sommes dues par cette dernière au titre des prêts qui lui ont été consentis.

Madame [C] [K] reconnaissant devoir le solde de 122.000 euros, elle sera condamnée à payer à Monsieur [F] [W] ladite somme à majorer des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021, date de présentation de la mise en demeure de payer adressée à Madame [C] [K].

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [C] [K] demande de pouvoir apurer sa dette selon 24 échéances mensuelles de 5.083,33 euros.

Monsieur [F] [W] s’oppose à la demande de délais de paiement, rappelant qu’il se trouve en maison de retraite, et fait valoir l’urgence de la restitution de ses fonds. Il relève que si Madame [C] [K] a remboursé la somme de 3.000 euros en 2020, cela correspond à un remboursement de 83 euros par mois sur les 36 mois alors écoulés et reproche à la défenderesse la mauvaise foi dont elle fait preuve au regard du faible montant restitué. Il observe par ailleurs que Madame [C] [K] n’a pas davantage mis à profit les trois années écoulées depuis 2020 pour apurer sa dette.

***

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [C] [K] ne produit aucun élément justifiant de sa situation personnelle et financière actuelle et par voie de conséquence de sa capacité à faire face aux échéances mensuelles de 5.083,33 euros qu’elle entend voir mettre en place.

Il ne peut être fait droit, dans ces conditions, à sa demande de délais de paiement dont elle ne pourra qu’être déboutée.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, Monsieur [F] [W] accuse Madame [C] [K], consciente de la fragilité de son état de santé dégradé depuis l’année 2016, d’avoir abusé de sa faiblesse pour se faire remettre des fonds, soit à titre de prêt, soit en paiement de factures de commissions en violation des dispositions d’ordre public de la loi HOGUET et pour des prestations injustifiées, et ce afin d’assurer son train de vie. Les consorts [W] ajoutent que pour convaincre Monsieur [F] [W] de lui remettre des fonds complémentaires, Madame [C] [K] lui signait des chèques de remboursement mais ne lui indiquait pas quand les encaisser, plusieurs chèques non datés ayant été retrouvés au domicile de Monsieur [F] [W] lesquels étaient uniquement destinés à lui faire espérer un remboursement à venir.

Les consorts [W] signalent, pour établir l’abus de faiblesse allégué, qu’au mois de février 2021, Madame [C] [K] a proposé à Monsieur [F] [W] de s’associer dans son agence immobilière de [Localité 6], alors qu’il était âgé de 75 ans, atteint de la maladie de Parkinson et de démence, et renvoient aux nombreux courriers envoyés par la demanderesse, y compris lorsqu’il a été placé en EHPAD, qui témoignent de l’emprise qu’elle exerçait sur lui en connaissance de ses problèmes de santé.

Ils considèrent que les agissement de Madame [C] [K] ont été de nature à aggraver l’état de santé de Monsieur [F] [W].

Madame [C] [K] n’a pas conclu sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur [F] [W].

Au soutien de sa propre demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, Madame [C] [K] fait valoir qu’elle est devenue interdit bancaire et n’est plus éligible à emprunter, en raison de l’encaissement sans l’en aviser de plusieurs chèques émis dont un chèque de 19.465,32 euros, à partir d’un compte que Monsieur [F] [W] savait clôturé. Elle ajoute avoir effectué une déclaration de main courante en raison des fausses informations colportées par la famille de Monsieur [F] [W], nuisant à son honneur et à son activité professionnelle. Elle revendique la possibilité de compenser la somme perçue à titre de dommages-intérêts avec la créance de prêt de Monsieur [F] [W].

***

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

— sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur [W]

Il est établi que les versements dont Madame [C] [K] a bénéficié à titre de prêts ou à titre de commissions ont été effectués sur une période allant d’avril 2016 à octobre 2020.

Les éléments médicaux versés aux débats démontrent qu’en septembre 2016, Monsieur [F] [W], traité pour une dépression et atteint de la maladie de Parkinson, faisait état de vertiges et de troubles visuels et ses enfants de troubles cognitifs, que les tests neurologiques de septembre 2016 puis de juin 2017 mettaient en évidence des difficultés pouvant suggérer la maladie à [Localité 5] et en 2017 un syndrome dysexécutif léger à modéré, que Monsieur [F] [W] était toutefois considéré comme autonome par les médecins.

C’est en mars 2021 que Monsieur [F] [W] est apparu très ralenti au médecin le suivant, son discours n’étant pas toujours cohérent et la compréhension difficile.

Les consorts [W] produisent des sms émanant de Madame [C] [K] des 15 et 16 février sans précision de l’année, signalant à son interlocuteur l’intervention de la gendarmerie chez Monsieur [F] [W], information qu’elle a assortie du commentaire suivant: «il a l’air de reperdre la tête».

Si aucun élément n’établit formellement la gravité des troubles de Monsieur [F] [W] sur la période litigieuse 2016/2020 étant ici relevé qu’à cette même époque, Monsieur [F] [W] signait en personne ou par procuration, sous le contrôle d’un notaire, plusieurs actes de disposition de ses biens, Madame [C] [K] qui, suivant ses propres dires dans le courrier qu’elle a envoyé pour s’expliquer, voyait au moins une fois par semaine Monsieur [F] [W] pour lequel elle disait avoir fait énormément de choses et notamment de la « paperasse », avait nécessairement conscience de son affaiblissement et de ses difficultés croissantes.

Il résulte des pièces communiquées que la cession de l’usine familiale a donné lieu à un compromis de vente signé le 19 avril 2016 qui n’a été réitéré que le 17 mars 2017 compte tenu des conditions suspensives tenant notamment à la résiliation du bail commercial par le liquidateur de l’occupant des lieux et à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire.

Madame [C] [K] justifie de la réalité de son intervention dans le dossier, peu important à cet égard que l’acte de vente n’en fasse pas mention faute pour elle à l’époque d’avoir eu le statut d’agent immobilier, par la production :

— des pièces du dossier (le compromis de vente, l’avis d’avoir à déclarer la créance au passif du locataire, le devis d’honoraires de l’expert géomètre, la facture du diagnostiqueur, le permis de construire délivré à l’acquéreur et d’autres pièces administratives),

— des mails et courriers datant de 2016 échangés avec le notaire, les organes de la procédure collective de l’occupant des lieux, le candidat acquéreur qui la désigne comme mandataire de Monsieur [F] [W].

A l’inverse, les consorts [W] ne rapportent pas la preuve des trois offres que Monsieur [F] [W] dit avoir reçues directement, parmi lesquelles celle de la société MLB qu’il dit avoir retenue, sans au demeurant établir le rapport de cette société avec la SCI FONCIERE LMH 1 qui figure à l’acte de vente comme acquéreur.

Madame [C] [K] a obtenu de Monsieur [F] [W] plusieurs versements d’un montant total de 67.500 euros sur la période entre avril 2016 et janvier 2017, par anticipation sur la vente à venir, alors qu’ils incluent nécessairement compte tenu des montants en cause son commissionnement sur cette vente.

Le fait est que la vente a effectivement eu lieu par son entremise pour un prix non contesté de 1.010.000 euros et que les 67.500 euros perçus par elle (0,67% du prix de vente) n’apparaissent pas excessifs au regard du taux de commissionnement pratiqué pour la vente d’immeuble à usage commercial entre 6% (la fourchette basse indiquée par Madame [C] [K] dans une de ses correspondances) à 12% du prix de vente (la fourchette haute au vu de la tarification produite).

Madame [C] [K] justifie par ailleurs être intervenue comme intermédiaire pour la vente d’un terrain [Adresse 13], même si là encore l’acte de vente n’en fait pas mention pour la même raison que celle déjà identifiée plus haut, par la production des mails qu’elle a échangés avec le candidat acquéreur, Monsieur [Z], dont rien n’établit ses liens d’amitié avec Madame [C] [K] comme allégué par le demandeur. La négociation menée par Madame [C] [K] a abouti à la formalisation d’une offre d’achat augmentée à 50.000 euros, la vente ayant été réalisée en avril 2018 pour ce prix.

Madame [C] [K] a, là encore, obtenu de Monsieur [F] [W] d’être réglée de sa commission de 4.000 euros en novembre 2017 par anticipation sur la vente. Il n’est pas prétendu que le montant de commission représentant 8% du prix de vente excédait les taux appliqués à l’époque par les agences immobilières. Il est à noter que Madame [C] [K] est intervenue pour la vente aux mêmes acquéreurs d’une autre parcelle de terrain en 2020 pour un prix de 7.500 euros pour laquelle elle n’a pas été commissionnée, ce qui ramène la commission à un peu moins de 7% si on la rapporte aux deux ventes.

S’agissant du terrain des [Adresse 9], les consorts [W] ne contestent pas l’intervention de Madame [C] [K] dans la vente de ce bien mais lui dénient tout droit à commission en l’absence de mandat écrit tout en lui reprochant d’avoir convaincu Monsieur [F] [W] de le céder à un prix inférieur de 100.000 euros par rapport à sa valeur, ce dont il n’est pas demandé réparation sur le plan financier et ce qui n’est pas invoqué au soutien de la demande en réparation du préjudice moral.

Madame [C] [K] produit ses échanges par mail avec le géomètre expert en octobre 2016 lui communiquant le plan cadastral avec la zone d’implantation possible et la renvoyant à voir ce point avec la mairie, le certificat d’urbanisme opérationnel pour la construction d’une maison d’habitation après démolition du bâtiment existant obtenu suite à la demande faite le 11 avril 2019, les raccordements au réseau électrique et au réseau d’assainissement restant à la charge des acquéreurs, les demandes formulées auprès de la SAUR en mars et juin 2019 en vue de la vente à intervenir, le devis de la SAUR, la promesse de vente signée le 18 décembre 2019. Madame [C] [K] justifie ainsi du suivi de ce dossier très en amont de la vente du bien et sur plus de trois ans.

Les honoraires de 30.000 euros perçus par elle au mois de mars 2019 n’apparaissent pas excessifs au regard des prestations fournies et de la vente effectivement réalisée le 21 octobre 2020 au prix de 250.000 euros, observation faite que le commissionnement pour la vente a là encore été versé par anticipation.

Si Madame [C] [K] justifie de prestations effectivement réalisées pour le compte de Monsieur [F] [W] qui ne se sont pas limitées à la vente des biens immobiliers en cause, le versement anticipé de la partie commissionnement sur les ventes qu’elle a obtenu de Monsieur [F] [W] pour contourner l’irrégularité de sa situation et qui a eu pour effet de mettre systématiquement à la charge de ce dernier une commission qui est la plupart du temps réglée par l’acheteur, caractérise l’abus par Madame [C] [K] de la situation de faiblesse de Monsieur [F] [W].

Par ailleurs, s’il n’est pas question ici de dénier les difficultés personnelles et financières dont Madame [C] [K] justifie et qui l’ont amenée à solliciter régulièrement l’aide de Monsieur [F] [W] comme en attestent les pièces produites par le demandeur, l’importance des montants obtenus (128.000 euros au total) en connaissance de la vulnérabilité de ce dernier caractérise également un abus de sa part. Dans ce contexte, elle aurait dû s’abstenir de toute sollicitation financière.

Que les fonds remis à Madame [C] [K] aient fait l’objet de reconnaissances de dettes de sa part en mars et mai 2017 ne l’exonère pas (de sa responsabilité), dès lors que l’abus de faiblesse peut reposer sur un acte légal. Il en est de même de la remise par elle de chèques « à titre de caution », supposés garantir le remboursement de sa dette, et de la supposée renonciation de Monsieur [F] [W] à procéder à leur encaissement que Madame [C] [K] croit pouvoir déduire de la circonstance que certains de ces chèques ont été déchirés.

Les faits ont, par leur nature même, causé un préjudice moral à Monsieur [F] [W], à ramener toutefois à juste mesure dès lors qu’aucun élément ne vient contredire les relations d’amitié que Madame [C] [K] dit avoir entretenues avec Monsieur [F] [W] à compter de 2016 et le soutien qu’elle lui a apporté durant plusieurs années. Dans ce contexte, il paraît excessif de voir dans les nombreux courriers qu’elle a adressés à Monsieur [F] [W], alors qu’elle était privée de tout contact avec lui après la reprise en main par les enfants des affaires de leur père pour se défendre des accusations qui étaient portées contre elle, un révélateur de l’emprise morale de Madame [C] [K] sur l’actuel demandeur.

Il n’est par ailleurs pas démontré que ces faits aient eu une incidence sur l’aggravation de l’état de santé de Monsieur [F] [W] dont les pathologies étaient annoncées comme évolutives.

Il convient par voie de conséquence de condamner Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.

— sur la demande en dommages et intérêts de Madame [K] pour préjudice moral et financier

Le tireur d’un chèque devant s’assurer de la disponibilité de la provision sur son compte y compris sur compte clôturé, il est de la responsabilité de Madame [C] [K] d’avoir émis des chèques qu’il ne lui a pas été possible d’honorer.

Madame [C] [K] est mal fondée de reprocher à Monsieur [F] [W] d’avoir présenté à l’encaissement les chèques en sa possession après la mise en demeure, restée infructueuse, qui lui a été adressée d’avoir à payer les sommes dues par elle au titre des prêts qu’elle reconnaît par ailleurs devoir et dont elle n’a cessé de promettre le remboursement sans jamais y procéder.

Sa demande de dommages et intérêts en réparation de la diffamation dont elle se dit victime de la part de la famille de Monsieur [F] [W] ne peut pas non plus prospérer dès lors que Monsieur [F] [W] n’a pas à répondre des actes éventuellement malveillants de sa famille, qu’une main courante déposée par elle, seule pièce produite au soutien de sa demande, n’a aucun caractère probant et que démonstration a été faite que son comportement n’est pas exempt de critiques.

Madame [C] [K] sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts en l’absence de faute de la part de Monsieur [F] [W].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [C] [K] succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [K] sera en outre condamnée à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 101.500 euros à majorer des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 122.000 euros à majorer des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [C] [K] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [C] [K] au paiement des dépens,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

Prononcé le 06 DECEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.