TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 27 juin 2024

à M^e DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00881 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QHB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 5 janvier 2023, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a consenti à Monsieur [N] [Y] un contrat de sous-location portant sur l’appartement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 359,75 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a fait signifier à Monsieur [N] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2818,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a fait assigner Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat du 05/01/2023 liant les parties, et ce pour violation des obligations contractuelles ;

— ordonner la libération des lieux par la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner la libération des lieux par la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de la partie requise et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 1411,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 23/01/2024, avec intérêts au taux légal de l’assignation ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 429,18 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

Au soutien de ses prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 octobre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône), représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2841,92 euros, selon décompte en date du 4 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogé au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7.1 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 décembre 2023.

Monsieur [N] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 429,18 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [N] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [Y] reste devoir la somme de 2841,92 euros, à la date du 4 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [N] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2841,92 euros déduction faite de 145,30 euros et 126,06 euros au titre des frais d’huissier, soit la somme de 2570,76 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1411,34 euros, à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2023 entre l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) et Monsieur [N] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône), à titre provisionnel, la somme de 2570,56 euros décompte arrêté au 4 avril 2024 incluant la mensualité d’avril 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1411,34 euros à compter du 1er février 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 429,18 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT