TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e DE [Localité 5]

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à Mme [W] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01761 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [A] [W] [V]

née le 15 Mars 1982

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 20 mai 2019, relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 354,23 euros et 179,86 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Madame [A] [W] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 23 mai 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,la condamner à produire son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,la condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 3 058,83 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 018,34 euros, au 30 avril 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [A] [W] [V] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La situation d’impayés de Madame [A] [W] [V] ayant été signalée à la CAF le 23 novembre 2022, la SA UNICIL est réputée avoir, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 février 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023 pour un arriéré locatif de 887,88 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 16 mai 2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [W] [V] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [A] [W] [V] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 685,62 euros), à compter du 17 mai 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la locataire restait débitrice d’une dette locative de 3 058,83 euros au 8 décembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 30 avril 2024, fixant la dette locative à une somme de 4 732,14 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais « non réponse SLS » et « non réponse enquête », la preuve certaine de l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) n’étant pas rapportée.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [A] [W] [V] à payer à la SA UNICIL la somme de 4 732,14 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 887,88 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [A] [W] [V], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur la communication d’un avis d’imposition

Vu les articles L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation,

La demande de communication sous astreinte d’un avis d’imposition par un bailleur social aux fins de calcul de l’éventuel supplément de loyer de solidarité ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

Au surplus, au cas d’espèce, la preuve certaine de l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) n’est pas rapportée.

La demande de la SA UNICIL sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [A] [W] [V], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SA UNICIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 20 mai 2019 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 16 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [A] [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [A] [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [A] [W] [V] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 685,62 euros) ;

CONDAMNONS Madame [A] [W] [V] à verser à la SA UNICIL la somme de 4 732,14 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 887,88 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [A] [W] [V] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [A] [W] [V] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande tendant à faire injonction à Madame [A] [W] [V] de communiquer son avis d’imposition sous astreinte ;

CONDAMNONS Madame [A] [W] [V] à payer à la SA UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [A] [W] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,