TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e Stéphane BRIZON

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD

M^e Jérôme-Marc BERTRAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00888 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35SV

N° MINUTE : 4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]

Représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocate au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

Madame [R] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme-Marc BERTRAND, avocat au barreau de Paris

S.A. MAAF ASSSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphane BRIZON, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00888 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35SV

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [M] est copropriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Se plaignant de dégâts des eaux provenant des installations sanitaires de Madame [R] [M] depuis 2016 et affectant les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] lui a enjoint d’effectuer les réparations nécessaires, par décision de l’assemblée générale du 23 mai 2018. Cette injonction a été renouvelée lors des assemblées générales suivantes des 6 juin 2019 et 12 juin 2020. En l’absence de réponse, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] a mis en demeure Madame [R] [M] le 21 décembre 2020 de procéder aux réparations de ses installations sanitaires et de prendre en charge celles des désordres de la cage d’escalier de l’immeuble.

Par ordonnance de référé du 14 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise. Le rapport d’expertise a été déposé le 26 juin 2023, faisant suite à deux réunions dans l’immeuble des 21 octobre 2021 et 21 avril 2022.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] a assigné Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Paris, chambre de proximité, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 1947 euros à actualiser selon l’indice BT01 du coût de la construction pour la remise en état des parties communes et la somme de 464,31 euros en remboursement des frais de remplacement de la dérivation privative en réparation du préjudice matériel,

— leur condamnation in solidum au paiement de 6600 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— leur condamnation in solidum à lui verser 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions développées oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance.

Madame [R] [M] a été également représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il sera reporté, pour solliciter à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, le rejet de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] au titre de son préjudice de jouissance, outre qu’elle a appelé en garantie la SA MAAF ASSURANCES de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée, et demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] à lui payer 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Madame [R] [M] s’est par ailleurs désistée oralement de sa demande en fin de non-recevoir figurant dans le dispositif de ses écritures.

La SA MAAF ASSURANCES, représentée à l’audience du 20 septembre 2024, a aussi fait viser des conclusions dont elle a fait état oralement auxquelles il convient de se reporter, pour solliciter à titre principal le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], subsidiairement, de ne pas être tenue du coût de la réparation du té de distribution de 464,31 euros ni de la réparation d’un quelconque préjudice de jouissance, limiter ses condamnations éventuelles en garantie de Madame [R] [M] aux termes de la police d’assurance souscrite, et pour demander la condamnation du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction à Maître BRIZON, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires

Sur la responsabilité

Les articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 posent que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, lequel a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Celles-ci correspondant aux parties des bâtiments affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. En revanche, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé sont privatives.

Si l’article 3 de cette même loi indique que sont notamment réputées communes, les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et tout élément incorporé dans les parties communes, l’article 8 fixe que c’est le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

A cet égard, il est admis qu’est privatif un robinet vanne (ou robinet d’arrêt) de toilettes qui est installé sur une colonne d’eau d’un immeuble dont le seul accès est une trappe située dans le cabinet de toilettes d’un appartement et qui régule l’approvisionnement en eau de ce seul appartement (CA [Localité 8], 15 septembre 2021, n°17/22257).

Il est en outre admis qu’une canalisation est privative, même encastrée dans les parties communes, dès lors qu’elle constitue un branchement particulier raccordant un appartement aux canalisations de l’immeuble (Civ. 3ème, 21 mars 2000, n°98-16178 ; CA [Localité 6], 14 novembre 2013, n°12/01356).

Par suite, aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’article 1242 précise que le responsable l’est non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Aux termes des articles L.124-3 et L.124-4 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable et dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.

S’agissant de la preuve, l’article 9 du code de procédure civile pose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur ce même registre, l’article 1382 du Code civil précise que, dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 26 juin 2023 que les désordres affectant les parties communes de l’immeuble objet du litige ont deux causes, à savoir qu’ils « proviennent de l’ancien robinet d’arrêt général eau froide défectueux et remplacé le 27 octobre 2020 (…) ainsi que de fuites actives constatées au niveau de la colonne montante eau froide et de la chute des eaux vannes » (p.11).

S’agissant de « l’ancien robinet général d’arrêt eau froide », il sera relevé que l’article 3 du règlement de copropriété versé aux débats mentionne que « les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire (…) les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilettes et water closets (…) ». En outre, en référence à la jurisprudence précitée sur les robinets vanne, les photographies prises par l’expert annexées à son rapport (p.22) montrent que le robinet litigieux n’est accessible que par la trappe des toilettes de l’appartement de Madame [R] [M] et que, au vu du diamètre du tuyau sur lequel il est posé, il ne sert manifestement à réguler l’approvisionnement en eau des toilettes que de l’appartement de Madame [R] [M]. C’est d’ailleurs en toute logique que Madame [R] [M] l’a fait remplacer elle-même le 27 octobre 2020. Par suite, ce robinet est une partie privative de l’appartement de Madame [R] [M] si bien qu’elle est responsable des désordres en résultant.

S’agissant de « la colonne montante eau froide et de la chute des eaux vannes », le rapport d’expertise précise que la fuite se situe précisément au niveau du « té de distribution eau froide » (p.24). A cet égard, l’article 3 du règlement de copropriété indique que les parties communes comprennent « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l’égout, les (…) canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau (…) », à l’exception des « parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci ». La jurisprudence précitée a précisé que l’encastrement d’une canalisation avec des parties communes est insuffisant à la considérer comme partie commune dès lors qu’il s’agit d’un branchement particulier. Or, au vu des photographies jointes au rapport d’expertise (p.22-24), le té de distribution qui s’encastre sur la colonne montante n’alimente que les toilettes de l’appartement de Madame [R] [M], compte tenu de la différence de diamètre entre le tuyau du té de distribution et la colonne montante. En ce sens, une facture de l’entreprise SCHECHTER du 16 mai 2022 confirme que la fuite se situe au niveau du tuyau « qui alimente les WC suspendus » si bien qu’il prévoit la « pose de tube cuivre de diamètre approprié, y compris raccords pour l’alimentation du bâti géberit des WC suspendus ». Par suite, ce té de distribution est une partie privative de l’appartement de Madame [R] [M] si bien qu’elle est responsable des désordres en résultant.

Sur les préjudices

Compte tenu de l’action directe initiée par le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] contre la SA MAAF ASSURANCES en sa qualité d’assureur habitation de Madame [R] [M], celle-ci sera tenue in solidum à l’égard du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] des condamnations prononcées contre Madame [R] [M].

S’agissant la remise en état de la cage d’escalier dont les désordres ont été causés par le robinet fuyard des toilettes de Madame [R] [M], le devis du 1er décembre 2020 prévoit un coût de 1947 euros TTC. Ce devis, qui est repris dans le rapport d’expertise (p.14), n’a suscité aucun débat quant à son étendue et son montant à l’audience utile. Cette somme ne sera toutefois pas actualisée « selon l’indice BT01 du coût de la construction » comme demandé par le syndicat de copropriétaire, puisqu’il lui revenait de verser à l’audience utile un devis contemporain avec actualisation éventuelle du coût de la réparation des désordres.

En outre, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] produit aux débats la facture du 16 mai 2022 faisant état d’un coût de remplacement du té de distribution fuyard des toilettes de Madame [R] [M] de 464,31 euros dont le syndicat s’est acquitté pour la propriétaire.

Il sera en conséquence alloué au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 2411,31 euros (1947+464,31) en réparation de son préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance, les désordres affectants les parties communes ont été d’ampleur, comme le mettent en évidence les photographies communiquées aux débats, et en partie basse de l’immeuble si bien que tous les copropriétaires ont subis un trouble de jouissance. Celui-ci est tel que ce sujet a été mis à l’ordre du jour de plusieurs assemblées générales de copropriétaires, dès le 23 mai 2018, puis les 6 juin 2019 et 12 juin 2020 et a donné lieu à des mises en demeure, y compris par avocat. Dès lors, la réalité du préjudice de jouissance est suffisamment étayée mais il sera revu à plus juste proportion. Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Au final, Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 5411,31 euros (2411,31+3000) en réparation du préjudice subi par la copropriété.

Sur l’appel en garantie

L’article 331 du code de procédure civile pose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

En matière d’assurance de responsabilité, l’article L.124-1 du code des assurances dispose que l’assureur n’y est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé. L’article L.124-1-1 du même code ajoute que constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

Sur l’étendue de la garantie d’assurance, l’article 1103 du code civil pose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit par Madame [R] [M] auprès de la SA MAAF ASSURANCES que celle-ci est notamment assurée en cas de fuites résultant « de conduites situées à l’intérieur ou en-dessous des bâtiments assurés (et) d’appareils sanitaires » (p.16). La police d’assurance exclut « les dommages répétitifs, c’est-à-dire ceux résultant de la même cause qu’un précédent sinistre et dont la réparation incombant (à l’assuré) n’a pas été effectuée » ainsi que « les travaux ou réparations nécessaires pour supprimer les causes des dommages » (p.17).

Dans ces conditions, la SA MAAF ASSURANCES ne conteste pas garantir Madame [R] [M] des désordres dans la cage d’escalier à hauteur de 1947 euros. Tel n’est pas le cas en revanche du coût du remplacement du té de distribution, puisque cela revient à supprimer une des causes des désordres mis en évidence par l’expert, ce qui est exclu par le contrat d’assurance.

Sur le préjudice de jouissance, si la SA MAAF ASSURANCES estime ne pas être tenue à garantir sa cliente de ce chef, il sera relevé que la police du contrat inclut au titre des dommages réparables, outre les dommages matériels, les « dommages immatériels : tout préjudice à caractère financier qui est la conséquence d’un dommage matériel ou corporel garanti ». Or le préjudice de jouissance invoqué par le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] est justement réparé par l’allocation d’une indemnité (caractère financier) et est la conséquence des désordres sur la cage d’escalier pris en charge par l’assureur.

Dans ces conditions, la SA MAAF ASSURANCES sera condamnée à garantir Madame [R] [M] de ses condamnations à hauteur de 4947 euros (5411,31-464,31).

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. En l’espèce, Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] la somme de 5411,31 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES à garantir Madame [R] [M] de sa condamnation à hauteur de 4947 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [M] et la SA MAAF ASSURANCES aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge,