TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Louisa STRABONI

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07617 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JCB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 28 septembre 2020 la SA SOGIMA a consenti à Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 466,60 euros, outre 127,74 euros au titre de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N], le 21 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1805,80 en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, dénoncé le 29 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la SA SOGIMA a fait assigner Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N], en référé, devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer du 21 août 2023 et appliquant les nouvelles dispositions de l’article 24de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer de ce fait la résiliation du bail du 28 septembre 2020 ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son leur chef ;

— les condamner solidairement :

* à payer à titre de provision la somme de 3485,96 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 16/11/2023 avec intérêts à taux légal à compter du 21/08/2023 date du commandement de payer,

* à verser en outre, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer,

* à payer au demandeur, au titre de l’article 700 du CPC, une somme d’un montant de 800 euros,

* au paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du CPC) et aux intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du CC).

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 février 2024, à laquelle la SA SOGIMA, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5411,31 euros au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N], cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [C] [M] et de Mme [L] [N] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à leur bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 23 novembre 2023 a été dénoncée le 29 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent la SA SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2020 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] le 21 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1805,80 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyers et des charges, soit 641,79 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués, laquelle indemnité ne sera pas indexée ;

La SA SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 5411,31 euros au 1er février 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] n’ont pas comparu, la société bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 1er février 2024, à la somme de 5411,31 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5411,31 euros au 1er février 2024, Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la SA SOGIMA la somme de 5411,31 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] ni la SA SOGIMA n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; enfin la conditions légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience n’est pas respecté, le dernier versement étant intervenu le 23 août 2023 ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] à payer à la SA SOGIMA la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 octobre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 21 octobre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1] ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] à payer à la SA SOGIMA la somme de 5411,31 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 641,79 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] à payer à la SA SOGIMA la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [M] et Mme [L] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE