TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e TAPIN-REBOUL

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03039 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46KN

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [W] [D] [R] [V]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [C] [N] épouse [V]

demeurant [Adresse 2] bailleur – [Localité 4]

représentée par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [G] [X]

né le 05 Octobre 1972 à [Localité 9] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [A] [L]

né le 29 Juillet 1981 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 17 juillet 2018, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] ont donné à bail à Monsieur [J] [G] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 430 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par acte séparé signé le même jour Monsieur [A] [L] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] ont fait signifier à Monsieur [J] [G] [X] par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1750,50 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 13 décembre 2021 et dénoncé à la caution par acte signifié le 24 décembre 2021 ;

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2023 un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [G] [X] pour un montant de 4459,14 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 10 juillet 2023 ;

Le 16 janvier 2024, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] ont fait signifier à Monsieur [J] [G] [X] un congé pour motifs légitimes et sérieux, à savoir le défaut de paiement des loyers ;

Une sommation interpellative a été signifiée le 10 avril 2024 à Monsieur [U] [Z] qui a déclaré occuper le logement sis [Adresse 6] avec sa compagne et sa fille, que Monsieur [J] [G] [X] était un ami et qu’il ne lui versait aucun loyer, que le locataire vivait ailleurs ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 pour Monsieur [J] [G] [X] et du 02 mai 2024 pour Monsieur [A] [L], auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] ont fait assigner Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail par conséquent, la résiliation du bail liant Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née ROUSSELd’une part et Monsieur [J] [G] [X] d’autre part, tant pour défaut de paiement des loyers que pour défaut d’assurance;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [G] [X] et celle de tous occupants de son chef;

— condamner solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] la somme de 7670,82 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire à l’audience ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] l’ indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à intervenir ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation;

Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] cités par actes remis à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 avril 2024 a été dénoncée le 25 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024 ;

De surcroît, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 10 juillet 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] justifient par la taxe foncière pour l’année 2022, être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 juillet 2023 pour la somme en principal de 4459,14 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 05 septembre 2023 et que le bail à usage d’habitation du 17 juillet 2018 est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisé étant d’ordre public;

Le bail étant résilié sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, il n’y a pas lieu de statuer sur le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sur le fondement de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [G] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [G] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 544,90 euros au total, et de condamner Monsieur [J] [G] [X] à son paiement.

Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, les commandements de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte à hauteur de 7670,82 euros au 1er avril 2024, qui sera pris en considération même si les défendeurs n’ont pas comparu, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 213,46 euros et 14,50 euros correspondant à des frais de procédure et de frais d’impayés ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7442,86 euros déduction des frais de procédure, à la date du 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse,

Monsieur [J] [G] [X] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7442,86 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [A] [L] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, ainsi que tous les frais éventuels de procédure et que la durée de l’engagement ne pourra pas dépasser la durée du bail renouvelé ou reconduit deux fois pour la même durée soit jusqu’au 17 juillet 2027 ;

L’engagement de caution de Monsieur [A] [L] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer du 05 juillet 2023 a été signifié à Monsieur [J] [G] [X] et n’a pas été dénoncé à la caution;

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats que Monsieur [A] [L] a été informé des impayés de loyers, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1750,50 euros, en principal lui ayant été dénoncé par acte signifié le 24 décembre 2021;

En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] seront accueillies tant en ce qui concerne l’indemnité d’occupation que les loyers et charges, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ; ni Monsieur [J] [G] [X] ni les requérants n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il ressort du décompte versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [G] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis7 [Adresse 8] selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [J] [G] [X] à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] la somme de 1000 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] recevable en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2018 entre Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] d’une part, et Monsieur [J] [G] [X] d’autre part sont réunies à la date du 05 septembre 2023;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant conclu le 17 juillet 2018 entre Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] d’une part, et Monsieur [J] [G] [X] au 05 septembre 2023;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [G] [X] de libérer les lieux sis [Adresse 7] et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 7] et restitué les clés, Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et charges soit 544,90 euros au total ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] la somme de 7442,86 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] l’indemnité mensuelle d’occupation de 544,90 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par leurs occupants, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] née [N] de leur demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] [X] et Monsieur [A] [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE