TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e Brice TIXIER

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02481 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42M2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [O]

née le 26 Novembre 1984 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [Y] [O]

né le 29 Octobre 1975 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2014, la Société d’HLM Phocéenne d’Habitations, aux droits de laquelle vient la SA UNICIL selon traité de fusion reçu le 27 juillet 2017 en l’étude de Maître [H] [V], notaire à [Localité 4], a consenti à Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5].

Par avenant du 25 février 2019, suite au départ de Monsieur [Y] [O], Madame [E] [O] est devenue la seule locataire des lieux.

À la suite d’échéances impayées, la SA UNICIL a fait délivrer le 25 octobre 2022 à Madame [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 036,75 € en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022, la situation des impayés a été dénoncée à Monsieur [Y] [O].

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 régulièrement dénoncé le 14 mars 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter 26 novembre 2022,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [O] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 3 675,57 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023,

— condamner Monsieur [Y] [O] et Madame [E] à payer la bailleresse à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] au paiement de la somme 350 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SA UNICIL représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette la dette locative pour un montant de 2 198,20 € au 31 mai 2024.

Madame [E] [O], citée à étude, ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représentée.

Monsieur [Y] [O] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à leur bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’alinéa II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 5 juillet 2022, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation du 14 mars 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le jour même, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [O]

Aux termes de l’article 220 du code civil les époux répondent solidairement pour les dépenses pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En cas de divorce, cette solidarité perdure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil (Civ. 1re, 7 juin 1989).

En matière de solidarité contractuel du bail, l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la partie demanderesse ne justifiant pas de l’acte de divorce des époux, il s’avère impossible de vérifier la date de la fin de la solidarité de Monsieur [Y] [O] et Madame [E] [O] sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Sur la solidarité contractuelle, la bailleresse fait valoir que le bail du 28 février 2014 contient une clause de solidarité qui prévoit : « En cas de congé donné par l’un de co-preneurs, ce dernier demeura garant des loyers et des charges pendant une durée de 24 mois à partir du préavis ». Cette clause prévoyant un délai plus long pour la responsabilité solidaire des co-locataires que celui fixé par l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989 son application se heurte à une contestation sérieuse échappant à l’appréciation du juge des référés.

Pour ce qui relève de l’évidence, la bailleresse ne justifie pas du préavis de Monsieur [Y] [O]. Cependant, elle verse au débat un avenant au bail du 25 février 2019 par lequel Madame [E] [O] est devenue la seule titulaire du bail.

Il résulte de l’examen du décompte joint au commandement de payer du 25 octobre 2022 que les incidents de paiement non régularisés débutent au mois d’avril 2022, soit plus de 6 ou 24 mois après l’avenant du 25 février 2019 et le départ de Monsieur [Y] [O].

Par conséquent la demande de provision présentée par la société bailleresse à l’encontre de Monsieur [Y] [O] au titre des loyers impayés et d’indemnité d’occupation se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes l’encontre de Monsieur [Y] [O].

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 28 février 2014 contient une clause résolutoire (article X) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [E] [O] le 25 octobre 2022 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail et de son avenant du 25 février 2019 est constatée au 25 décembre 2022 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Madame [E] [O] ne s’est pas présentée lors de l’audience, ce qui empêche toute appréciation de leur situation financière et sociale.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique des lieux sis [Adresse 5].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [E] [O] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevait à la somme de 787,30 €.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 787,30 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et son avenant signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé dont le montant sera retenu puisqu’il est sollicité au dispositif de l’assignation la condamnation du requis au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle.

Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc d’accorder à la SA UNICIL, après déduction des frais de procédure, une provision de 1 727,41 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 31 mai 2024, comprenant le terme du mois de mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les autres demandes

Madame [E] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable en raison des situations respectives des parties de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Y] [O] ;

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 28 février 2014 et de son avenant du 25 février 2019 à compter du 25 décembre 2022 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement numéro 3385.8011 sis [Adresse 5] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [E] [O] à payer à la SA UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, fixée provisoirement et sans indexation à la somme de 787,30 € ;

CONDAMNONS Madame [E] [O] à payer à la SA UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, une indemnité provisionnelle de 1 727,41 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 31 mai 2024, terme du mois de mai 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [E] [O] aux dépens ;

DEBOUTONS la requérante de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE