TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Anne Cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00928 – N° Portalis DBW3-W-B7H-27YG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C], [O], [B] [U]

née le 18 Août 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 9 août 2017, Mme [C] [U] a donné à bail à M. [T] [J] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] [U] a fait signifier à M. [T] [J] par acte d’huissier de justice en date du 13 avril 2022 un commandement de payer la somme de 6 910 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 Janvier 2023, dénoncée le 26 janvier 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Mme [C] [U] a fait assigner M. [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [T] [J] à payer la somme de 15 910 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 25 janvier 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [T] [J] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 430 euros correspondant au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [J] à payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

— condamner Monsieur [T] [J] aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696du Code de Procédure Civile y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2023.

A cette audience, Mme [C] [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, M. [T] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1 juin 2023 prorogée au 06 juillet 2023.

Avant la clôture des débats, Mme [C] [U] a été autorisée à produire en cours de délibéré le procès-verbal de signification du commandement de payer du 13 avril 2022. Elle a fait parvenir cette pièce le 31 mars 2023.

Suivant décision avant-dire-droit du 06 juillet 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 septembre 2023 en sollicitant les explications des parties sur la rédaction de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties qui prévoit un délai d’un mois après le commandement de payer pour régulariser les loyers et charges impayés, et sur les effets du commandement de payer et d’une telle clause pour fonder une demande de constatation de résiliation du bail ;

A l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à celle du 18 avril 2024 date à laquelle elle a été retenue ;

Mme [C] [U], représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et sur réouverture des débats, a produit une décision de la Cour d’Appel de Paris en date du 02 février1996 ;

Monsieur [T] [J] avisé du renvoi n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 30 mars 2023 ;

De surcroît, il est rappelé que Madame [C] [U] étant un bailleur personne physique, le signalement d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Madame [C] [U] justifie par l’attestation établie le 24 octobre 2013 par Maître [S] [I] notaire à [Localité 4], produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [C] [U] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce, le bail conclu le 9 août 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 avril 2022, pour la somme en principal de 6 910 euros.

Néanmoins, cette clause résolutoire stipule : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoire à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou à défaut de pouvoir présenter au bailleur une quittance de son contrat d’assurance contre les risques locatifs et UN MOIS après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commandement d’huissier demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit s’il plaît au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.»

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

La requérante fait valoir que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, que dans ce délai le locataire n’a pas réglé les causes du commandement et que dès lors il n’ y a de grief pour Monsieur [J] [T], et produit aux débats une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 02 février 1996 ;

Toutefois la Cour d’appel dans cette décision ne statue pas en référé et le litige porte sur le commandement de payer et non sur la rédaction de la clause résolutoire elle-même ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer et peut apprécier l’existence d’un grief. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion sans délai et sous astreinte de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [C] [U] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’ un décompte arrêté au 25 janvier 2023 à la somme de 15910 euros ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 15910 euros au 25 janvier 2023 , Monsieur [J] [T] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 15910 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 25 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 avril 2022 sur la somme de 6 910 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 26 janvier 2023 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [J] [T] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement et compte tenu du montant très conséquence de la dette qui ne cesse d’augmenter et de la qualité de la bailleresse, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [T] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 13 avril 2022 et de l’assignation;

L’équité commande de condamner Monsieur [J] [T] à payer à Madame [C] [U] la somme de 500 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Madame [C] [U] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [J] [T] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à titre provisionnel, à Madame [C] [U], la somme de 15910 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 25 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 avril 2022 sur la somme de 6 910 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 26 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Madame [C] [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 13 avril 2022 et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE