TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M. [H] [B] [X]

Le 05 avril 2024

à Mme [Z] [H]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07412 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [X] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 07 mai 2012 ayant pris effet le 09 mai 2012, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 564,36 euros outre 56,44 euros au titre des provisions pour charges ;

Par acte sous seing privé signé le 07 mai 2012 ayant pris effet le 09 mai 2012, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°062294 accessoire au logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 32 euros;

Par acte sous seing privé signé le 1er décembre 2015, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°062287 accessoire au logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 33,14 euros outre 2,91 euros au titre des provisions pour charges;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] le 08 septembre 2023, pour un montant en principal de 21988,72 euros, et d’avoir à justifier d’une assurance.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 11 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, dénoncé le 21 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A VILOGIA a fait assigner en référé Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de justification d’une assurance et de paiement de loyers ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 26501,63 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 07 novembre 2023, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, la S.A VILOGIA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 31072,93 euros au 31 décembre 2023; Elle précise que des surloyers sont portés au débit du compte des locataires ;

Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] ont comparu en personne ; ils déclarent avoir envoyé le questionnaire relatif à l’occupation de parc social locatif dûment complété à leur bailleur qui dit ne pas l’avoir reçu ; Madame indique que son mari a perdu son travail et qu’elle perçoit 1800 euros de ressources mensuelles, qu’ils sont d’accord pour quitter le logement mais souhaitent un échéancier pour payer leur dette (hors surloyers) ; ils ajoutent avoir rencontré beaucoup de problèmes dans le logement ; concernant l’assurance habitation les époux [H] déclarent être assurés auprès de la banque postale ;

La SA VILOGIA a été autorisée à produire en cours de délibéré le courrier de mise en demeure justifiant de l’application de surloyers ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 novembre 2023 a été dénoncée le 21 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 1er février 2024.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent S.A VILOGIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié le 08 septembre 2023, pour une somme en principal de 21988,72 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 novembre 2023 ; il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à usage d’habitation et des deux contrats de location d’un emplacement de stationnement accessoires au logement à compter du 08 novembre 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public et les contrats étant indivisibles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] seront sur le fondement de l’article 220 du Code civil, solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 818,91 euros au total, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La S.A VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation, les deux contrats de location d’un emplacement de stationnement, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 31072,93 euros au 31 décembre 2023.

Sur réouverture des débats la SA VILOGIA produit un mail adressé à Madame [H] [Z] concernant l’enquête ressources 2024 et l’informant de l’application d’un supplément de loyer de solidarité maximum entre 560 euros et 4400 euros et d’une indemnité forfaitaire de 25 euros ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 240,39 euros et de 224,57 euros correspondant à des frais de procédure.

Il ressort en outre de ces décomptes qu’un surloyer pour l’appartement de 1226,64 euros a été appliqué à compter du mois de janvier 2023 ;

Il est rappelé qu’ aux termes de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ;

L’article L. 441-9 du même code dispose : L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer … Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. … A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. … L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat;

La société VILOGIA produit un mail concernant l’enquête ressources 2024 et l’informant de l’application d’un supplément de loyer de solidarité maximum entre 560 euros et 4400 euros et d’une indemnité forfaitaire de 25 euros ;

Par application des dispositions précitée de L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation la SA VILOGIA a donc porté au débit du compte de des surloyers calculés par application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8 ;

Les locataires ne contestent pas avoir reçu cette information ; ils indiquent avoir répondu à la SA VILOGIA et avoir transmis les informations sollicitées mais n’en justifient pas ;

Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] sont donc redevables des frais de non réponse à enquête sociale et des surloyers portés au débit de leur compte ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 31 décembre 2023, à la somme de 30607,97 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 30607,97 euros au 31 décembre 2023, Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] seront sur le fondement de l’article 220 du Code civil solidairement condamnés à payer à la SA VILOGIA la somme de 30607,97 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] sollicitent l’octroi de délais de paiement en déclarant que Monsieur [H] a perdu son travail et que Madame [H] perçoit 1800 euros de ressources mensuelles ;

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats qu’au jour de l’audience Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] n’ ont pas repris le paiement intégral du loyer courant;

La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, la demande tendant à obtenir des délais de paiement sera rejetée  ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation et des contrats de location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement, intervenue de plein droit, Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.A VILOGIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 08 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation et des deux contrats de location d’un emplacement de stationnement liant les parties, au 08 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] de libérer les lieux appartement situé [Adresse 3], et emplacements de stationnement n°062294 et n°062287 accessoires au logement situés [Adresse 1], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux (appartement et emplacements de stationnement), prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme de 30607,97 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] à payer à la SA VILOGIA , à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges, soit 818,91 euros à ce jour, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Z] et Monsieur [H] [B] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

DEBOUTONS la S.A VILOGIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE