TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02797

N° Portalis 352J-W-B7H-CZESJ

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. SYNDIC AVENIR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représenté

Décision du 23 Mai 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02797 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZESJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°9, 25 et 29 constitués de deux appartements et d’une cave d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettres recommandées avec avis de réception du 11 février 2021 et du 11 février 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [F] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner M. [T] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 28 septembre 2023.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35, 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 13.511,13 euros au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2018 au 16 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 1.197,14 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] [F] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [T] [F] a été cité le 24 février 2023 par acte remis à l’étude du commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024.

Par conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et d’actualisation notifiées par voie électronique le 15 février 2024 et signifiées par acte d’huissier de justice à M. [T] [F] le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de céans de :

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 19.829,76 euros au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 1.197,14 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] [F] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [T] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience de plaidoirie du 21 mars 2024, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de rabat de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l’espèce, la demande de révocation de clôture est motivée non par une cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction mais du fait que M. [T] [F] ne paye pas ses charges de copropriété et afin d’actualiser la créance du syndicat des copropriétaires. Le décompte des charges de copropriété ne pouvant être analysées comme des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Il en découle que doit être déclarée d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [F] est propriétaire des lots n°9, 25 et 29 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 février 2019, 10 septembre 2020, 21 juin 2021 et 5 mai 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes les assemblées générales des 14 février 2019, 10 septembre 2020 et 21 juin 2021 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 16 février 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [F], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.511,13 euros sur la période du 1er avril 2018 au 16 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

M. [T] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la décision à intervenir.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 1.197,14 euros.

S’agissant des frais de « mise en demeure » par avocat du 8 février 2021 et du 7 février 2022, pour un montant de 300 euros chacun, il n’est pas produit de facture, outre que ces derniers relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné, résultant de diligences entreprises par le syndic lui-même, en application du § 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

En outre il n’est pas justifié de la mise en demeure par avocat du 29 juillet 2019 ni que celle du 25 octobre 2021 a bien été envoyée, en l’absence de production d’accusé de réception.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre de « frais de relance » du 12 juin 2019, du 4 février 2020, du 9 juin 2020 et du22 janvier 2021. Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Or la première mise en demeure qui est justifiée par la production d’un avis de réception date du 8 février 2021, soit postérieurement à ces relances.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, les demandes au titre des frais de recouvrement seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [F] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [T] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès juin 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [F], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture en date du 28 septembre 2023 ;

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] notifiées par voie électronique le 15 février 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 13.511,13 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2018 au 16 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [T] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [F] aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024

La GreffièreLa Présidente