TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 avancé au 30 mai 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Octobre 2023

GROSSE :

Le 31 mai 2024

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 mai 2024

à M^e Sandy LEVY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03137 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LTH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [M] épouse [Z]

née le 18 Février 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [R]

né le 04 Février 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sandy LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [Y] épouse [R]

née le 26 Juin 1983 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandy LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [G] veuve [F]

née le 11 Mai 1940 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016, Mme [C] [M] épouse [Z] a consenti à M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Le 31 mars 2022, Mme [C] [M] épouse [Z] a fait signifier à M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] un congé aux fins de vente à effet au 30 septembre 2022.

Un courrier recommandé avec avis de réception du 11 janvier 2023 de mise en demeure de quitter les lieux a été délivrée aux locataires et une sommation de déguerpir leur a été signifiée le 28 février 2023 à étude à l’encontre de chacun des trois colocataires.

Par acte de commissaire de justice des 13 avril 2023 et 14 avril 2023, Mme [C] [M] épouse [Z] a fait citer en référé M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

constater que le bail est résilié de plein droit à la date du 30 septembre 2022 et que M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] occupent sans droit ni titre le logement depuis cette date,ordonner l’expulsion de M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision,fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,condamner solidairement M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] au paiement de cette indemnité d’occupation, outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juillet 2023 et renvoyée à celle du 19 octobre 2023.

A cette audience, Mme [C] [M] épouse [Z], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse aux écritures adverses, elle fait valoir que le congé pour pour vendre a été valablement délivré au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le délai de six mois a bien été respecté et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas justifier de la mise en vente du bien alors que les défendeurs, en se maintenant dans les lieux y font obstacle. Elle s’oppose à l’octroi de délai alors que M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] auraient dû quitter les lieux depuis treize mois.

M. [P] [R] et Mme [L] [Y] épouse [R], représentés par leur avocat, demandent au juge des référés de se déclarer incompétent compte tenu des contestations sérieuses qu’ils soulèvent sur la validité du congé pour vendre et de débouter la bailleresse de ses demandes. A titre subsidiaire, ils demandent la suspension des effets du congé pour vendre délivré le 31 mars 2022 pendant un délai de 24 mois et en tout état de cause de débouter Mme [C] [M] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le congé pour vendre délivré le 31 mars 2022 pour le 30 septembre 2022 ne respecte pas le délai de six mois exigé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la bailleresse est de mauvaise foi et ne justifie pas de démarches entreprises en vue de la mise en vente. Ils considèrent qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite, qu’ils sont de bonne foi et ont entamé des démarches aux fins de se reloger dans le parc social qui sont restée vaines. Ils demandent des délais le temps de trouver un nouveau logement en faisant état de ce qu’ils ont deux enfants et que Mme [S] [F], grand-mère de Mme [L] [Y] épouse [R], est de santé fragile et doit être aidée au quotidien par tous les membres de la famille.

Mme [S] [G] veuve [F], citée par remise de l’acte à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2023 par mise à disposition au greffe prorogée au 18 avril 2024 puis au 06 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le uge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur le congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

[…].»

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 26 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016 porte sur un logement nu, pour une durée de trois tacitement reconductible pour la même durée.

Mme [C] [M] épouse [Z] a fait signifier le 31 mars 2022 à M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2022 lequel a été remis à personne à Mme [L] [Y] épouse [R] et à domicile pour les deux autres locataires, en la personne de Mme [L] [Y] épouse [R].

Le délai de préavis de six mois a donc commencé à courir le 31 mars 2022.

Alors qu’en application de l’article 641 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai et, qu’à défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois, il ne peut être sérieusement contesté qu’un délai d’au moins six mois, tel qu’exigé par le I de l’article 15 précité, a été respecté entre le 31 mars 2022 et le 30 septembre 2022.

Par ailleurs, il n’est fourni aucun élément permettant de remettre en cause la sincérité de la volonté de vendre son bien de Mme [C] [M] épouse [Z].

Enfin, si M. [P] [R] et Mme [L] [Y] épouse [R] justifient de leur situation familiale, des problèmes de santé de Mme [S] [G] veuve [F], âgée de 86 ans, et d’une demande de logement dans le parc social remontant au 13 janvier 2017 dont le dernier renouvellement est au 8 septembre 2022, il n’entre pas des les pouvoirs du juge des référés de suspendre les effets d’un congé, aucun fondement juridique à cette demande n’étant par ailleurs précisé.

Dans ces conditions, par effet du congé donné et l’expiration du délai de préavis, l’acquisition du terme du bail au 30 septembre 2022 n’apparaît pas sérieusement contestable.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue, M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et devront vider et évacuer les lieux dans les 15 jours de la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux apparaissant comme le seul moyen pour Mme [C] [M] épouse [Z] de voir rétablir son droit de propriété sur l’appartement situé [Adresse 3], elle est ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 770 euros et de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner in solidum M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [M] épouse [Z] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE que M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], au 30 septembre 2022, par l’effet du congé pour vendre signifié le 31 mars 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets du congé ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] de libérer les lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par les occupants de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation au montant de 770 euros qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] au paiement de cette indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 30 septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [R], Mme [L] [Y] épouse [R] et Mme [S] [G] veuve [F] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de Mme [C] [M] épouse [Z] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE