TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 08 Août 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

à M^e Laurence HENRY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03567 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CCX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 7]

(AJ en cours)

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 8]

(AJ en cours)

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 juin 2024, la SA UNICIL a assigné Monsieur [O] [B] et Madame [H] [B] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater que Monsieur et Madame [B] sont entrés dans l’appartement dont elle est propriétaire en commettant une voie de fait;

• déclarer Monsieur et Madame [B] ainsi que tous occupants de leur chef, occupants sans droit, ni titre de l’appartement sis à [Adresse 12];

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

• déclarer que la voie de fait commise par Monsieur et Madame [B] et les troubles occasionnés justifient la suppression des délais prévus par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

• déclarer que compte tenu de la voie de fait, il conviendra de supprimer le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

• condamner Monsieur et Madame [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 659,04 euros à compter du 1er décembre 2023 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux;

• condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur et Madame [B], cités en l’Etude de la SELARL HEXACTE, Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat laquelle demande de voir déclarer les demandes de la SA UNICIL irrecevables pour défaut d’intérêt à agir.

Elle s’oppose aux demandes présentées par la SA UNICIL et sollicite la condamnation de cette dernière à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 5000,00 euros au titre du préjudice moral et la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais sur le fondement des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’oppose à la demande de paiement d’une indemnité d’occupation de 659,04 euros et à défaut, sollicite de la voir réduire à de plus justes proportions et s’oppose à la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir:

En application de l’article 122 du Code de Procédure Civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La SA UNICIL justifie être propriétaire du bien immobilier sis à [Adresse 10] ([Adresse 5] en produisant son titre de propriété.

La fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SA UNICIL soulevée par Monsieur et Madame [B] sera donc rejetée.

Sur l’expulsion:

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 20 mars 2024 par Maître [N] [G], Commissaire de Justice à [Localité 11], que Monsieur [B] lui a déclaré vivre dans le logement depuis décembre 2023 avec sa femme enceinte et leur fille, qu’il a fait fracturer la serrure qu’il a ensuite remplacée pour intégrer l’appartement sans avoir ni bail, ni titre d’occupation et qu’il refuse de quitter les lieux.

Si Monsieur et Madame [B] contestent dans leurs écritures être entrés dans les lieux par voies de fait, ils ne contestent en revanche pas l’occupation sans droit, ni titre du logement.

Il est donc établi que Monsieur et Madame [B] occupent les lieux sans droit, ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SA UNICIL de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis à [Adresse 12], occupé illicitement, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur et Madame [B] de quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les délais pour quitter les lieux:

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

La SA UNICIL soutient que Monsieur et Madame [B] sont entrés dans les lieux par voie de fait en se référant au procès-verbal de constat en date du 20 mars 2024 dans lequel le Commissaire de Justice indique que Monsieur [B] lui a déclaré qu’il avait fait fracturer la serrure qu’il avait ensuite remplacée pour intégrer l’appartement.

Dans leurs conclusions, Monsieur et Madame [B] contestent cette voie de fait.

Monsieur [B] explique qu’il a sorti des squatteurs du logement pour s’y installer avec sa famille mais qu’il n’a commis aucune effraction de la porte.

Si ces nouvelles déclarations sont contraires à celles que Monsieur [B] auraient faites devant le Commissaire de Justice le 20 mars 2024, force est cependant de constater que le procès-verbal de constat ne fait état d’aucune trace d’effraction sur ladite porte.

Or, il appartient à la SA UNICIL de démontrer que les occupants ont eux-mêmes ouvert la porte par effraction ou dégradations et donc de rapporter la preuve d’actes de ce type, imputables aux occupants.

En l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée, aucune dégradation ne pouvant être imputée de façon incontestable à Monsieur et Madame [B].

D’ailleurs, dans son dépôt de plainte en date du 21 décembre 2023, Monsieur [M] [P], bailleur pour la SA UNICIL, indique seulement avoir constaté le 18 décembre 2023 au matin que la porte du logement avait été démontée et remplacée mais sans nullement en imputer la responsabilité à Monsieur [B].

Il précise même dans ses déclarations devant les forces de police qu’il ne peut pas dire que c’est Monsieur [B] qui a démonté la porte, qu’il n’a pas de preuve et qu’il n’y a pas de caméra de vidéo surveillance.

Monsieur [B] s’est en outre présenté au bureau de la SA UNICIL le 18 décembre 2023 pour l’informer de ce qu’il avait fait partir les précédents squatteurs, confirmant ainsi les propos également tenus dans son mail envoyé à la SA UNICIL le 9 avril 2024.

La voie de fait ne saurait dès lors être retenue à l’encontre de Monsieur et Madame [B] dans la mesure où une voie de fait ne peut résulter que de la seule occupation sans droit, ni titre des lieux.

Par ailleurs, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin.

Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

Le juge des référés doit donc se déterminer au vu des circonstances de l’espèce en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis, telles les dispositions des article 3 et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés ainsi que l’article 3-1 de la Convention relative aux droits de l’enfant de [Localité 14] en date du 26 janvier 1990.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [B] a effectué toutes les démarches possibles pour obtenir un logement social adapté et sain et que la situation de sa famille a été reconnue urgente et prioritaire par une décision de la Commission Départementale de Médiation des Bouches du Rhône en date du 29 févier 2024.

Monsieur [B] a reçu le 18 juillet 2024 une proposition de relogement pour un logement situé à [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 6] et qu’il est en attente d’une réponse favorable.

Monsieur [B] est en reconversion professionnelle et touche des allocations chômage.

Madame [B] bénéficie des prestations de la Caisse d’Allocations Familiales.

Monsieur et Madame [B] sont les parents de deux jeunes enfants nés en 2022 et 2024.

Il n’est en outre pas contesté qu’aucune solution d’hébergement ne s’offre dans l’immédiat à Monsieur et Madame [B] alors que leur situation apparaît non conforme au respect de leur vie privée et familiale protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés.

Il s’en déduit qu’une expulsion immédiate aurait des conséquences humaines disproportionnées par rapport au droit de propriété protégé et qu’il convient notamment, en application de l’article 3-1 de la Convention relative aux droits de l’enfant de [Localité 14], de veiller à ce que les mineurs puissent poursuivre leur scolarité et à ce que le suivi social entrepris soit poursuivi.

Dès lors, les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

L’inconventionnalité des articles L412-1 alinéa 2, L412-3 alinéa 3 et L412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution telle que soulevée par Monsieur et Madame [B] devient sans objet dès lors que la voie de fait n’a pas été retenue à leur encontre.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux:

Aux termes des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des dispositions de l’article L412-4 du code des procédures civils d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de l’intérêt supérieur des enfants mineurs vivant dans les lieux avec leur famille, compte tenu également de l’absence totale de solution de relogement à court terme, la preuve est suffisamment rapportée de la réunion des conditions prévues aux articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution susvisés, ce qui conduit à octroyer à Monsieur et Madame [B] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation:

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire.

Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis au dossier ne permettent pas de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la SA UNICIL à la somme de 659,04 euros en l’absence d’éléments objectifs justifiant ce montant (ancien contrat de bail, caractéristiques du logement, superficie…).

Il convient dès lors de ramener la demande à la somme de 300,00 euros à compter du 15 décembre 2023, date à laquelle Monsieur et Madame [B] reconnaissent être entrés dans les lieux, jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts:

Monsieur et Madame [B] indiquent que la SA UNICIL les a assignés devant le Juge des contentieux de la protection alors qu’en parallèle, elle saisissait le Préfet d’une demande de mise en demeure de quitter les lieux, commettant ainsi un abus de droit.

Ils sollicitent dès lors la somme de 5000,00 euros en réparation du préjudice moral subi ayant eu très peur de se retrouver à la rue du jour au lendemain.

La demande de Monsieur et Madame [B] sera déclarée irrecevable faute d’avoir demandé cette condamnation à titre provisionnel.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [B] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès verbal de constat.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

REJETONS la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SA UNICIL soulevée par Monsieur et Madame [B];

CONSTATONS que Monsieur et Madame [B] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé à [Adresse 10] [Localité 3][Adresse 2], appartenant à la SA UNICIL;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, avec l’application du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et avec l’application du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

SUSPENDONS l’expulsion de Monsieur et Madame [B] et leur accordons un délai supplémentaire de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter, ainsi que tous occupants de leur chef, les lieux;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [B] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 300,00 euros à compter du 15 décembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux;

DECLARONS IRRECEVABLE la demande en dommages et intérêts présentée par Monsieur et Madame [B];

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat en date du 20 mars 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,