TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 05 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 21/00483 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YJNU

AFFAIRE : M. [C] [H] ( M^e Capucine VAN ROBAYS)

C/ S.D.C. [Adresse 8] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [C] [H]

né le 25 Septembre 1967 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 4]

Madame [K] [H]

née le 20 Octobre 1970 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA VICTORINE » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA [Adresse 6], dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [H] et Monsieur [C] [H] sont propriétaires d’un emplacement de parking extérieur constituant le lot n°11 de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Cette copropriété compte au total 15 lots, dont 4 appartements, 9 emplacements de parking extérieurs et 2 lots techniques.

Le règlement de copropriété en date du 15 juillet 2003 prévoit que les charges liées à l’entretien et à la maintenance du portail électrique donnant accès, notamment, au parking sont réparties en charges générales selon les tantièmes détenus par les copropriétaires.

Une assemblée générale s’est tenue le 18 septembre 2020, au cours de laquelle a été adoptée une résolution numéro 15 décidant de modifier la répartition des charges liées à l’entretien du portail et du parking au nombre d’habitation et/ou de places, et de mandater un géomètre expert pour ce faire.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2020, Monsieur et Madame [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement d’obtenir l’annulation de la résolution numéro 15.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/00483.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 13 mai 2024, Monsieur et Madame [H] demandent au tribunal, au visa des articles 11 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— RECEVOIR Madame et Monsieur [H] en leurs demandes, fins et conclusions et ce faisant,

— JUGER que la résolution n°15 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2020 de l’immeuble [Adresse 7] induit une modification de la clé de répartition des charges,

— JUGER que la résolution n°15 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2020 de l’immeuble [Adresse 7] aurait dû être votée à l’unanimité et en conséquence,

— ANNULER la résolution n°15 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2020 de l’immeuble [Adresse 7],

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 9], à devoir régler à Madame et Monsieur [H], la somme de 3.000,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— LE CONDAMNER aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maitre Capucine VAN ROBAYS, Avocat aux offres de droit,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, notamment celle relative à la demande de désignation d’un expert, en contravention avec les dispositions de l’article 238 du Code de Procédure Civile,

— JUGER que les demandeurs seront exonérés en leur qualité de copropriétaires de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 9], au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande au tribunal de :

1.) A Titre Principal : Rejeter M et Mme [H] en toutes leurs demandes, fins et conclusions

2.) A Titre subsidiaire et reconventionnel :

Avant Dire Droit, désigner tel Expert qu’il plaira à la juridiction de céans avec pour mission de, notamment :

— Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission

— Se rendre sur les lieux

— Prendre connaissance de l’ensemble des pièces contractuelles, administratives et techniques afférentes à l’équipement litigieux

— Etablir une grille de répartition des charges d’entretien, de reconstruction et de fonctionnement en découlant en tenant compte du critère de l’utilité objective prévu à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

3.) En tout état de Cause

Condamner M et Mme [H] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande principale d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 18 septembre 2020

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sous réserve des dispositions de l’article 12, qui concerne l’action en révision des charges intentée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

L’article 24 de la même loi dispose quant à lui que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 septembre 2020 que la résolution attaquée est la suivante :

« 15. A LA DEMANDE DE M. [Z] PROPRIETAIRE DU LOT 1, REPARTITION DES FRAIS DE PORTAIL ET D’ENTRETIEN DU PARKING AU NOMBRE D’HABITATION ET/OU DE PLACES

L’assemblée générale, après délibération, décide de procéder à une modification des frais de portail et d’entretien du parking au nombre d’habitation et/ou de places.

Afin de modifier cette répartition, le syndic informe les copropriétaires de l’obligation de mandater un géomètre expert.

Cette mission sera incluse dans la mission globale du géomètre expert voté en résolution numéro 14. Il est demandé de distinguer les frais d’entretien du portail (contrat et électricité) de l’entretien des parkings (à la part). »

Elle a été adoptée, selon les dispositions du procès-verbal, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et a ainsi été soumise au vote selon les modalités prévues par l’article 24.

Monsieur et Madame [H] soutiennent que cette résolution modifie la répartition des charges d’entretien du portail et du parking prévue par le règlement de copropriété, de sorte qu’elle ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et non à la majorité de l’article 24, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires leur oppose que cette résolution ne fait que décider du principe d’une modification future de la clé de répartition, sans la modifier à ce stade, et se contente de mandater un géomètre expert pour établir au préalable un projet en vue de cette modification. Elle n’avait donc pas, selon lui, à être soumise à la règle de l’unanimité, et ce d’autant que la clé de répartition actuelle serait contraire à l’article 10-1 de la loi de 1965 et pourrait dès lors être modifiée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24.

Il ne peut qu’être constaté, à la lecture de la résolution attaquée, que si celle-ci ne procède pas précisément à l’édiction d’une nouvelle clé de répartition des charges concernant le portail et le parking, elle acte pour autant le principe de cette modification des charges et précise que ces frais seront répartis « au nombre d’habitation et/ou de places », et non plus selon le nombre de tantièmes de chaque copropriétaire au titre des charges générales. Le géomètre expert se voit parallèlement confier pour mission de déterminer précisément la nouvelle clé de répartition entre chacun des lots.

Il ne peut dès lors être soutenu par le syndicat qu’une telle résolution ne constituerait pas une modification de la répartition des charges de copropriété, puisqu’elle acte non seulement le principe de cette modification mais également les nouvelles modalités générales de la répartition selon le nombre d’habitations ou de places de parking.

Elle relève ainsi nécessairement de la règle de l’unanimité posée par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose expressément que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Or, il n’est pas contesté que cette règle n’a pas été appliquée et que la résolution a été votée à la majorité de l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement que l’article 11 ne serait pas applicable et que la majorité de l’article 24 était adaptée.

En effet, il affirme que les frais d’entretien du portail et des parkings concerneraient des équipements communs ne présentant pas d’utilité pour l’ensemble des copropriétaires et que la répartition des charges actuellement prévue par le règlement de copropriété serait ainsi contraire à l’article 10-1 de la loi précitée, de sorte que l’assemblée générale pouvait valablement, à la majorité de l’article 24, retirer cette clause illicite du règlement de copropriété.

Toutefois, il convient de relever que d’une part, la résolution litigieuse ne mentionne pas l’illicéité de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété ni la volonté des copropriétaires de réputer cette clause non écrite.

D’autre part, aucune pièce n’est produite qui viendrait établir que la répartition actuelle des frais d’entretien du portail et des parkings serait illégale pour être contraire à l’article 10-1. En effet, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de preuve qui viendrait prouver en particulier que le portail de la résidence ne présenterait une utilité que pour les propriétaires de places de parking, alors qu’une telle installation a également vocation à sécuriser l’accès à l’immeuble et à ses espaces communs dans son ensemble, et à présenter ainsi une utilité pour tous les copropriétaires. De même, il ne donne aucune information sur la situation des parkings par rapport à l’immeuble et aux espaces communs, alors qu’il s’agit de places de parking extérieures susceptibles d’être situées en bordure d’allées communes utilisées par l’ensemble des copropriétaires, et dont l’entretien est ainsi utile à tous.

Le syndicat est donc défaillant à démontrer que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait pas vocation à s’appliquer.

Enfin, il importe peu qu’une précédente assemblée générale de 2016 devenue définitive ait déjà voté le recours à un géomètre en vue d’établir un projet modificatif du règlement de copropriété concernant la répartition des charges, dès lors que d’une part, cette assemblée générale ne s’était pas prononcée sur le principe de la modification de la clé de répartition mais seulement sur le recours à un géomètre, contrairement à la résolution attaquée dans le cadre de la présente instance, et que d’autre part, ce projet avait ensuite été présenté à l’assemblée générale suivante de 2017 et rejeté faute de réunir une majorité suffisante.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’annuler la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 18 septembre 2020.

Il y a lieu également de rejeter la demande reconventionnelle du syndicat visant à réputer non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant la répartition des charges et de désigner un expert, pour les raisons déjà exposées liées à l’absence de preuve de son illicéité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à Monsieur et Madame [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants qui voient leurs prétentions accueillies seront dispensés de leur quote-part dans la dépense commune liée à ces frais de procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner ni de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE la résolution numéro 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LA VICTORINE sis [Adresse 4], en date du 18 septembre 2020 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4] de ses demandes reconventionnelles visant à réputer non écrite une clause du règlement de copropriété et à ordonner une expertise ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SA [Adresse 5], à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [K] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VICTORINE sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA VIEUX PORT, aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de Maitre Capucine VAN ROBAYS, qui en a fait la demande ;

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [H] seront dispensés de participation à la dépense commune au titre des frais de procédure liés à la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit le présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT