TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e CORDELIER

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e LE MAIGNAN et M^e SALÉ-MONIAUX

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/00363 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [B], [L] [T] épouse [V]

Monsieur [E], [O], [D] [V]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Madame [M], [N], [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Monsieur [R], [K], [E] [V]

[Adresse 2]

[Localité 18]

Madame [A], [U], [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 19]

Monsieur [Z] [W]

Madame [S] [H] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 16]

représentés par Maître Guillaume LE MAIGNAN de la SCP TREMOLET DE VILLERS SCHMITZ LE MAIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0163

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires “GRANCANAL” de l’ensemle immobilier sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE-DE-FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par Maître Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2067

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V] et Mme [A] [V] (ci-après « les consorts [V] ») sont propriétaires des lots n°2923, 2924, 3007, 3009, 3251 et 3252 consistant en un appartement, une chambre, deux caves et deux parkings dans l’ensemble immobilier « Grancanal », sis [Adresse 9] [Localité 25], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; la SAS Immo de France [Localité 22] Ile de France en est le syndic.

M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] (ci-après « les époux [W] ») sont propriétaires des lots n°2930, 3045, 3159 et 3160 représentant un appartement, une cave et deux parkings dans le même immeuble.

L’ensemble immobilier [Adresse 21] est une copropriété de 1.500 lots, comprenant 674 copropriétaires.

Par exploit du 8 janvier 2021, les consorts [V] et les époux [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires « Grancanal » de l’ensemble immobilier du [Adresse 8] et son syndic, la SAS Immo de France Paris Ile de France, devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins d’annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 12 octobre 2020, ainsi qu’en responsabilité civile du syndic.

Par ordonnance en date du 13 octobre 2022, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [V] irrecevables à agir en annulation des résolutions 12 bis et 25 bis de l’assemblée générale du 12 octobre 2020. Par cette même décision, il a déclaré les époux [W] irrecevables à agir en annulation des résolutions n°27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis, 44.12 bis de ladite assemblée.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [V] et les époux [W] irrecevables, faute d’intérêt à agir, en leurs demandes d’annulation des résolutions n°19 bis et 20 bis de l’assemblée générale du 12 octobre 2020.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, les consorts [V] et les époux [W] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 42, article 14, et tous autres, de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

Vu les articles 496, 497, 699 et 700, et tous autres, du code de procédure civile,

Vu les articles 17, 33, 44, 47 et tous autres, du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 2 et 8, et tous autres, du décret du 14 mars 2005,

Vu l’article 1240 du Code civil,

—  1) Recevoir en leurs demandes les consorts [V] et les époux [W], débouter le Syndicat des copropriétaires et la société IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE SAS de leurs demandes et

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

A la demande des consorts [V],

—  2) Annuler les résolutions N°27 bis, 36 bis, N°44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis, 44.12 bis de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 au motif qu’elles ont été adoptées à l’issue d’un second vote, alors que le formulaire de vote par correspondance n’en prévoyait pas la possibilité, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires.

A la demande des consorts [V] et des époux [W]

—  3) Annuler la résolution N°23 bis de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 au motif qu’elle a été adoptée à l’issue d’un second vote, alors que le formulaire de vote par correspondance n’en prévoyait pas la possibilité, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires

—  4) Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à 1500 € au titre de l’article 700 CPC en faveur des demandeurs pour les avoir contraint à effectuer une procédure en contestation des résolutions 19 bis et 20 bis

—  5) Annuler la résolution N°8 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 aux motifs que :

* Ils comportent des dépenses en faveur du syndic irrégulières, non conformes à son contrat et en particulier des honoraires de prestations supplémentaires – pour 6 475,47 euros – et des frais d’affranchissement – pour 4 791,95 euros – non justifiés ;

* Ils ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété tant en matière de charges communes générales, en y intégrant des dépenses spéciales au bâtiment J et en les répartissant avec une clé erronée de 72 518 tantièmes contre 73 042 prévus par ce règlement, que de charges spéciales au bâtiment F, à la consommation d’eau froide des locaux commerciaux qui ne sont pas distinguées et à la répartition des dépenses d’électricité ;

* Ils prennent en compte des dépenses d’électricité, incluant des provisions non conformes à la réglementation applicable aux comptes des syndicats de copropriétaires, conduisant à facturer aux copropriétaires des dépenses fictives;

* Ils ne prennent pas en compte les frais et indemnité dus aux demandeurs, rattachables à l’exercice 2019, pourtant parfaitement connus au moment de leur établissement ;

* Ils intègrent à tort dans les charges courantes de l’exercice 2019 des dépenses relevant d’opérations exceptionnelles, pour 5 780 euros et ne reprennent pas pour l’opération « T5 : Projet vente porche » un total de 29 267,85 euros de dépenses antérieures mal classées.

—  6) Annuler les résolutions N°9 et 13 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 approuvant les budgets prévisionnels 2020 et 2021 aux motifs que :

* Ils ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété tant en matière de charges communes générales, en y prévoyant des dépenses spéciales au bâtiment J et en les répartissant avec une clé erronée de 72 518 tantièmes contre 73 042 prévus par ce règlement, qu’en ne prévoyant pas de charges spéciales au bâtiment F ou à la consommation d’eau froide des locaux commerciaux ;

* Ils n’identifient pas l’intervention du cabinet Legrand chargé d’établir un modificatif au règlement de copropriété, ne relevant pas des dépenses de gestion courante, comme une opération exceptionnelle.

7) Annuler le rejet de la résolution N°46 relative au transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à Enedis emportant la décision d’autoriser le syndic à revendiquer cette propriété par l’assemblée générale du 12 octobre 2020 aux motifs que :

* Le projet de résolution soumis au vote présentait une rédaction confuse et une description erronée de la situation juridique des colonnes montantes des bâtiments de la copropriété, de nature à fausser totalement sa compréhension par les copropriétaires appelés à voter ;

* Le scrutin a été organisé, en violation du droit de vote des copropriétaires de chaque bâtiment, globalement pour tous les bâtiments de la copropriété, sauf un, alors qu’il concerne des parties communes spéciales propres à chaque bâtiment ;

* Le scrutin prévoyait qu’en cas d’adoption de la résolution N°46 l’assemblée se prononce sur le projet de résolution N°46.1, mais le formulaire de vote par correspondance n’en prévoyait pas la possibilité, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires ;

* Ce rejet emportant décision d’autoriser le syndic de revendiquer la propriété des colonnes montantes est également une décision qui, au titre de l’article 25-1 annoncé comme s’appliquant aurait dû être adoptée à la majorité absolue. Faute de majorité absolue en faveur du rejet, le scrutin est sans suite ;

* Au surplus, portant sur un acte de disposition de parties communes, la résolution ne pouvait être votée qu’à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, la règle de majorité absolue que le syndicat a retenue ne s’appliquant que dans des cas limitativement énumérés aux alinéas a) à o) de l’article 25 de la loi de 1965, dans aucun desquels ne rentre le sujet du transfert des colonnes montantes électriques.

—  8) Annuler la résolution N°48 adoptée à la demande d’une copropriétaire par l’assemblée générale du 12 octobre 2020 par laquelle le syndicat lui fait remise inconditionnelle de 5 358,86 euros de charges aux motifs que :

* La décision de lui accorder un redressement de son compte sur cinq exercices passés au titre des deux lots 1378 et 3183 dont elle s’affirmait propriétaire jusqu’en juin 2019 au moins se présentait aux copropriétaires appelés à se prononcer comme une libéralité injustifiée;

* La société IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE SAS, syndic, devant à ce titre mener toute diligence pour recouvrer les charges dues au titre des deux lots litigieux auprès de leur bénéficiaire effectif, ne justifie pas avoir réalisé les investigations et démarches correspondantes ;

* Le projet de décision soumis à leur vote reposait sur la seule demande de la copropriétaire concernée, aucun élément susceptible d’expliquer qu’ils acquittent comme charges communes les charges de deux lots auxquels ils sont étrangers, ne leur ayant été communiqué, ils ont été privés de leur droit absolu à être informés précisément de la résolution qu’ils étaient appelés à voter.

—  9) Annuler les clauses de répartition des charges insérées au règlement de copropriété, ayant entrainé l’annulation des résolutions contestées à ce titre par les demandeurs et en tirer les conséquences.

—  10) Condamner la société IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE SAS à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 2 271,18 € aux consorts [V] et de 1 993,82 € aux époux [W] se décomposant ainsi :

— la somme de 55,14 € aux consorts [V] et de 48,54€ aux époux [W] au motif qu’en inscrivant dans les comptes 2019 du syndicat des dépenses à son crédit ne résultant pas de son contrat, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs;

— la somme de 284,97 € aux consorts [V] et de 128,30 € aux époux [W] au motif qu’en signant, au nom du syndicat, des contrats de fourniture d’électricité sans avoir y été autorisé par l’assemblée générale, de manière tardive, et en facturant dans leurs décomptes de charges des provisions irrégulières, sommes non versées, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs,

— la somme de 1 848,05 € aux consorts [V] et de 1 816,98 € aux époux [W] au motif qu’en engageant au nom du syndicat des dépenses exceptionnelles et de travaux non courants, sans que l’assemblée générale les ait autorisées, ou au-delà des montants approuvés, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs,

— la somme de 83,02 € aux consorts [V] au motif qu’en n’ayant pas rectifié les appels de fonds auprès des copropriétaires du Bâtiment K relatifs aux années 2014, 2015, 2016 et 2017 conformément aux dispositions du règlement de copropriété le syndic a commis une faute à leur préjudice ;

—  11) Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 24] et la société IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE SAS, à payer aux demandeurs, à parts égales, la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 24] et la société IMMO DE FRANCE [Localité 22] ILE DE FRANCE SAS, à parts égales, en tous les dépens ;

— Ordonner que les demandeurs soient exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ».

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 21] demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 11, 17-1, 17-1 A, 25, 25-1, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 11, 47 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires (NOR : JUSC2016025A),

Vu les articles 346-1 et suivants du code de l’énergie,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Grancanal » sis [Adresse 11] en ses demandes.

Les déclarer fondées.

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER les consorts [V] et les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum les consorts [V] et les époux [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Grancanal » sis [Adresse 11] une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum les consorts [V] et les époux [W] aux entiers dépens ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la société Immo de France Paris Ile de France demande au tribunal de :

« VU L’ARTICLE 4 DU CPC

VU L’ARTICLE 42 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965,

VU L’ARTICLE 1240 DU CODE CIVIL,

PRENDRE ACTE des causes de l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état le 13 octobre 2022 qui a :

— Déclaré Madame [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], ainsi que M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] irrecevables à agir en annulation des résolutions 12 bis et 25 bis,

— Déclaré M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] irrecevables à agir en annulation des résolutions n°27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis, 44.12 bis.

En conséquence, LES EN DEBOUTER.

DECLARER que les résolutions attaquées n’encourent aucune critique.

DECLARER qu’il n’est justifié d’aucun manquement d’IMMO DE FRANCE [Localité 22] IDF susceptible d’engager sa responsabilité.

JUGER qu’il n’est pas justifié d’un préjudice indemnisable.

DEBOUTER les Consorts [V] et les Époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DECLARER l’exécution provisoire non compatible avec la nature de la présente affaire.

CONDAMNER, in solidum, les Consorts [V] et les Époux [W] à verser à IMMO DE FRANCE [Localité 22] IDF la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de

Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum, les Consorts [V] et les Époux [W] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Agathe CORDELIER conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

L’affaire a été close par ordonnance du 23 avril 2024, et fixée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2024, reportée au 2 avril 2025 en raison d’une réorganisation de la 8ème chambre. Lors de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025. Puis, le délibéré a été prorogé au 15 juillet 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande en annulation des résolutions n°23 bis, 27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis, 44.12 bis de l’assemblée générale du 12 octobre 2020

Les consorts [V] font valoir que les résolutions n°27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis et 44.12 bis doivent être annulées au motif qu’elles ont été adoptées à l’issue d’un second vote, alors que le formulaire de vote par correspondance n’en prévoyait pas la possibilité, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires.

Ils reprennent cette argumentation pour la résolution n°23 bis, de concert avec les époux [W], ces derniers n’ayant pas été déclarés irrecevables en leur action par le juge de la mise en état s’agissant de la demande en annulation de cette résolution pour ce motif.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs n’ont rien à reprocher sur le fond à ces résolutions, et que le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires, tel que fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020, utilisé pour l’assemblée générale du 12 octobre 2020, ne prévoit pas de faire apparaître une deuxième ligne en cas de second vote à la majorité de l’article 25-1.

Il ajoute que les consorts [V] étaient présents à l’assemblée générale et qu’ils représentaient les époux [W], qu’ils n’ont donc pas utilisé le formulaire de vote par correspondance.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

Il fait valoir que si le GRECCO recommande d’adresser aux copropriétaires un formulaire de vote par correspondance prévoyant deux lignes pour éviter toute contestation ultérieure, cet organisme considère que le vote exprimé par un copropriétaire sur un formulaire de vote par correspondance s’applique pour le premier et le second vote.

Le syndic fait valoir que la deuxième ligne d’un formulaire de vote par correspondance dans l’hypothèse de la passerelle de l’article 25-1 est inutile, dans la mesure où le sens du second vote s’inscrit dans celui du premier.

La SAS Immo de France [Localité 22] Ile de France, syndic, fait valoir en substance les mêmes arguments.

*************************

L’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat ».

Aux termes de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Sur ce

Il ressort des formulaires de vote par correspondance versés aux débats que, pour l’ensemble des résolutions figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale, les copropriétaires n’avaient que la possibilité de cocher l’une des trois colonnes du tableau des intentions de vote qui leur étaient proposées :

— pour,

— contre,

— et abstention.

Aucune colonne du tableau n’était prévue s’agissant des questions soumises à la majorité de l’article 25, pour recueillir leurs intentions de vote dans l’hypothèse où il serait recouru à la passerelle prévue à l’article 25-1 de la loi.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 12 octobre 2020, versé aux débats, les résolutions n°27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis et 44.12 bis n’ont pu être adoptées au cours du premier vote, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévue à l’article 25. Toutefois, ces résolutions ayant recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, pouvaient être soumises « par la même assemblée, immédiatement à un second vote», selon les termes de l’article 25-1 permettant ainsi l’application de l’article 24, lequel octroie la possibilité pour ces résolutions d’être adoptées à la majorité simple.

Or le syndicat des copropriétaires reconnait qu’en guise de second vote, il a seulement été tenu compte des intentions de vote exprimées dans les formulaires de vote par correspondance pour le premier et seul vote prévu dans ces formulaires.

En effet, il soutient que le vote exprimé par correspondance par les copropriétaires ne pouvait pas changer.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires nie le droit pour tout copropriétaire votant par correspondance de pouvoir émettre un second vote, distinct du premier, sur des décisions relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le projet aurait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans pour autant avoir été adopté en première lecture à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, comme en l’espèce.

En effet, il ne saurait être exclu par principe qu’un copropriétaire, même votant par correspondance (donc ne participant à aucun « débat» en assemblée générale), puisse décider d’émettre des votes différents sur une même question, en fonction du consensus plus ou moins important susceptible d’exister au sein de la copropriété sur la décision à prendre:

— dès lors que le seuil de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n’aurait pas été atteint lors du premier vote,

— ou au contraire dès lors que le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat aurait été atteint, permettant ainsi qu’il soit procédé immédiatement un second vote.

Dès lors que l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux dispositions d’ordre public de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les copropriétaires votent par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, il ne saurait être présumé que le second vote des copropriétaires ayant eu recours à cette modalité de vote serait automatiquement identique au seul vote exprimé dans le cadre d’un formulaire ne comportant aucune question sur ce second vote, alors même que le second alinéa de l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires permet au syndic d’adapter et de compléter ledit formulaire « sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée », donc de prévoir l’éventualité d’un second vote lorsqu’il élabore le formulaire à adresser aux copropriétaires.

Dans ces conditions, le moyen du syndicat des copropriétaires relatif à l’emploi en l’espèce du formulaire-type est inopérant.

Faute d’avoir prévu dans le tableau des intentions de vote figurant dans le formulaire de vote par correspondance, la possibilité de recueillir les intentions de vote des copropriétaires en cas de recours pour chaque résolution concernée, et en particulier pour les résolutions n°23, 27, 36, 44.2, 44.3, 44.5, 44.6, 44.8, 44.9, 44.11 et 44.12, à la passerelle prévue à l’article 25-1 faute d’obtention de la majorité de l’article 25 lors du premier vote, il ne pouvait être recouru à cette passerelle en utilisant les intentions de vote exprimées par correspondance par les copropriétaires pour le seul scrutin mentionné à la majorité de l’article 25.

En conséquence, il convient d’annuler les résolutions n°23bis, n°27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis et 44.12 bis, de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2020.

2- Sur la demande en annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2019

Au soutient de leur demande d’annulation de la résolution n°8 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2019, les consorts [V] et les époux [W] soutiennent que :

— les comptes comportent des dépenses en faveur du syndic irrégulières, non conformes à son contrat et en particulier des honoraires de prestations supplémentaires – pour 6 475,47 euros – et des frais d’affranchissement – pour 4 791,95 euros – non justifiés ;

— les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas respectées tant en matière de charges communes générales, en y intégrant des dépenses spéciales au bâtiment J et en les répartissant avec une clé erronée de 72 518 tantièmes contre 73 042 prévus par ce règlement, que de charges spéciales au bâtiment F, à la consommation d’eau froide des locaux commerciaux qui ne sont pas distinguées et à la répartition des dépenses d’électricité ;

— il existerait des dépenses d’électricité, incluant des provisions non conformes à la réglementation applicable aux comptes des syndicats de copropriétaires, conduisant à facturer aux copropriétaires des dépenses fictives ;

— ne seraient pas pris en compte les frais et indemnité dus aux demandeurs, rattachables à l’exercice 2019 ;

— seraient intégrées à tort dans les charges courantes de l’exercice 2019 des dépenses relevant d’opérations exceptionnelles, pour 5 780 euros et ne seraient pas repris pour l’opération « T5 : Projet vente porche » un total de 29 267,85 euros de dépenses antérieures mal classées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les prestations du syndic mentionnées dans les comptes correspondent à des factures communiquées, et souligne que l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ne fait pas partie des documents devant être notifiés avec la convocation, et que le contrôle des demandeurs effectué en amont de l’assemblée générale était donc inexact et inutile.

S’agissant de la contestation du montant de ces factures, émises au nom du syndicat des copropriétaires et réglées par ce dernier, il fait valoir que cette réclamation des demandeurs ne peut constituer un moyen d’annulation de la résolution d’approbation des comptes car il est indifférent d’un point de vue comptable et ne constitue pas une irrégularité.

Il souligne que les frais d’affranchissement d’un montant de 4.791,95 euros en date du 30 septembre 2019 correspondent à la diffusion d’une ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 juin 2019, dans une autre procédure engagée par les demandeurs, dont il souligne le caractère quérulent.

Il explique que l’écart de 524 tantièmes entre le règlement originaire de copropriété qui date de 1974 (72 883 tantièmes), et la base de calcul des votes lors de l’assemblée générale querellée (72 518 tantièmes), relevé par les demandeurs, procède de la disparition d’un bâtiment privatif, originairement propriété du promoteur immobilier, la SCI Jemmapes République, devenu une partie commune de l’immeuble lors de la disparition de la SCI après achèvement des travaux de construction de l’immeuble, et consécutif à son passage au statut de la copropriété.

En conséquence le syndicat des copropriétaires explique que la quote-part de charges correspondant à ces 524 tantièmes ne peut pas être réglée par ladite société, qui n’existe plus, et doit être en toute hypothèse répartie sur l’ensemble des autres copropriétaires.

Il ajoute que l’impact de la répartition de ces 524 tantièmes est quasi nul pour les quotes-parts de charges de copropriétaires, effet qui a en outre été qualifié d'« insensible » par les demandeurs dans leurs conclusions, et que cet ajustement ne rend pas les comptes insincères, et ne peut en conséquence justifier une demande d’annulation de la résolution approuvant les comptes de l’exercice 2019.

Il souligne la mauvaise foi des demandeurs qui ont par ailleurs voté favorablement à la mission d’un expert géomètre en résolution n°17, pour l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété, prévoyant la suppression de ce lot n°1201.

Il réfute l’argument des demandeurs relatif au bâtiment F, car il n’existe pas de charges communes spéciales pour ce bâtiment, et la dépense contestée concerne une facture de recherches de fuite, localisée au droit du bâtiment F, mais concerne l’ensemble de la copropriété.

Il réfute pour les mêmes motifs l’argumentation des demandeurs s’agissant de la facture du monte-charge, qui n’a pas à être imputée uniquement au bâtiment J, car ce bâtiment n’en n’a pas l’usage exclusif. Il explique que s’agissant d’un équipement commun à tous les bâtiments, puisque ce monte-charge est utilisé pour l’ensemble des conteneurs à déchets récoltés dans les locaux de vide-ordures, l’ensemble des copropriétaires doit en assumer l’entretien.

Il argue que les demandeurs ne fournissent aux débats aucun document susceptible de démontrer en quoi le poste « charges électricité » comporterait une somme qui ne reflèterait pas la réalité des opérations comptables.

Il rappelle que la gestion d’une copropriété de 1500 lots comportant 674 copropriétaires est complexe, et suppose parfois que soient passées en comptabilité des écritures de provision, notamment lorsque des incohérences sont relevées entre les consommations réelles et celles facturées par le fournisseur d’énergie, ce qui a été le cas courant 2020. Il explique que ces informations ont été fournies lors de l’assemblée générale et figurent dans le rapport moral du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le décompte des condamnations à régler au titre des frais irrépétibles et des dépens dans l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2019 n’a été transmis à la copropriété qu’en 2020, et figure par conséquent dans les comptes 2020.

En réponse au moyen des demandeurs relatifs aux opérations exceptionnelles intégrées dans les charges courantes alors qu’elles auraient du être adoptées au préalable lors d’une assemblée générale, il fait valoir que les comptes du syndicat des copropriétaires traduisent les mouvements et variations enregistrés dans la comptabilité et que toutes les dépenses engagées au nom du syndicat au cours de l’année doivent y être retranscrites, quand bien même elle aurait été irrégulièrement décidée. Il soutient par ailleurs que le classement erroné allégué par les demandeurs de ces charges n’a aucun impact sur la régularité des comptes.

Il rappelle enfin que l’engagement de dépenses sans décision du syndicat ne peut pas davantage justifier l’annulation des comptes.

Le syndic soutient que dès lors qu’il est précisé dans le contrat de syndic, soumis à l’approbation des copropriétaires, les modalités de sa rémunération, le syndic n’a pas à détailler à chaque exercice les sommes qui lui sont dues.

Il fait valoir que toutes les facturations émises par le syndic correspondent à la juste rétribution d’une prestation effectuée par lui, et contractualisée en exécution du contrat de syndic approuvé en assemblée générale, et joint préalablement à la convocation.

Il explique, s’agissant de la base de répartition des charges, qu’un lot disparaissant, les charges dont il était le support doivent en conséquence être réintégrées dans les tantièmes et réparties ensuite entre tous les copropriétaires ; le lot 1201 n’existant plus, les 524 tantièmes qui y étaient attachés ont en conséquence été répartis sur l’ensemble des autres copropriétaires.

Il reprend les arguments du syndicat des copropriétaires s’agissant des frais liés à l’ordonnance de référé du 20 juin 2019 et des frais liés aux opérations exceptionnelles alléguées, ainsi que ceux relatifs à l’imputation des frais relatifs au monte-charge.

**********************

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Le premier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ».

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

L’article 8 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 est relatif à l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31/12/2019, la résolution a été adoptée à la majorité applicable de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1967, non contestée par les demandeurs, sur la base de 72.518 tantièmes.

Le syndic et le syndicat des copropriétaires versent aux débats le contrat de syndic, qui fixe les modalités de sa rémunération, et les factures justificatives correspondant aux sommes contestées par les demandeurs ; par conséquent, le moyen de ces derniers relatif à la non justification des frais du syndic reportés dans les comptes du syndicat sera en conséquence rejeté.

Les défendeurs fournissent également aux débats la facture du conseil du syndicat des copropriétaires relatifs aux dépens de la procédure l’ayant opposé aux consorts [V] et aux époux [W], ainsi que le détail des sommes dues au titre des frais irrépétibles ; sa transmission par courriel date du 13 janvier 2020, ces sommes n’avaient donc pas à être comptabilisées au titre de l’exercice comptable 2019, le moyen des demandeurs relatif à l’insincérité des comptes à ce titre sera également rejeté.

Les demandeurs ne fournissent aucun élément de preuve aux débats susceptible d’étayer leur allégation relative à des dépenses exceptionnelles intégrées à tort dans les comptes 2019 au titre des charges générales, ils seront donc également déboutés de leur demande d’annulation à ce titre.

Les consorts [V] et les époux [W], à qui appartient la charge de la preuve, ne démontrent pas en quoi les dépenses d’électricité ne reflètent pas la réalité des opérations comptables.

Ils ne fournissent pas davantage la preuve que les frais querellés relatifs au monte-charge permettant le transport des déchets ménagers, comme justifié par constat d’huissier versé aux débats, ou ceux relatifs aux travaux de recherche de fuite devraient être exclusivement imputés aux copropriétaires de certains bâtiments, s’agissant pour le premier d’un équipement commun et pour la seconde de travaux bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires, ils ont été justement inscrits dans les charges communes, réparties sur l’ensemble des copropriétaires ; le moyen des demandeurs est par conséquent inopérant.

Au soutien de leur demande de nullité de la résolution d’approbation des comptes au motif d’une distorsion entre la somme des tantièmes de copropriété établis par le règlement de copropriété initial et la somme des tantièmes utilisés pour le calcul des votes, les demandeurs fournissent aux débats le « Modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’ensemble immobilier à [Adresse 23] et [Adresse 3] », en date du 13 octobre 1978, qui indique en page 12 la clause de répartition des charges.

Elle est ainsi libellée :

« 2° Répartition :

Les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata de leurs quote-parts de copropriété dans les parties communes générales (abstraction faite des quotes-parts appartenant au Syndicat des copropriétaires, soit en 72.883° ».

La résolution n°8 relative à l’approbation des comptes de l’exercice clos a été votée sur la base d’un total de 72518 tantièmes, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 octobre 2020, versé aux débats.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que M. [W] a écrit lui-même au président du conseil syndical, M. [C], pour lui indiquer qu’il n’a pas procédé à la mise à jour du règlement de copropriété mais que la base de répartition avait été modifiée (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires). Il rappelle que la SCI Jemmapes Republique, promoteur ayant fait construire l’ensemble immobilier était resté propriétaire du lot 1201 qui correspondait à un ancien bâtiment qui a été depuis démoli. Les 524 tantièmes d’écart correspondent ainsi à un bâtiment qui n’existe plus (le lot 1201 correspond aujourd’hui au parvis de l’immeuble, partie commune) et ont été répartis sur l’ensemble des copropriétaires.

En outre, il sera relevé que les demandeurs ont approuvé la résolution n°17 ratifiant la mission d’un géomètre-expert pour l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété prévoyant la suppression de ce lot 1201 (Pièces n°1 et 2 des consorts [W] et [V]).

Dans ces conditions, aucune irrégularité quant au nombre de tantièmes ne permet d’annuler la résoluton n°8. Par conséquent les consorts [V] et les époux [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 12 octobre 2020.

3- Sur la demande d’annulation des résolutions n°9 et 13 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 approuvant les budgets prévisionnels 2020 et 2021

Les consorts [V] et les époux [W] soutiennent l’annulation des résolutions n°9 et 13 aux motifs que les budgets prévisionnels votés :

— ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété tant en matière de charges communes générales, en y prévoyant des dépenses spéciales au bâtiment J et en les répartissant avec une clé erronée de 72 518 tantièmes contre 73 042 prévus par ce règlement, qu’en ne prévoyant pas de charges spéciales au bâtiment F ou à la consommation d’eau froide des locaux commerciaux ;

— n’identifient pas l’intervention du cabinet Legrand chargé d’établir un modificatif au règlement de copropriété, ne relevant pas des dépenses de gestion courante, comme une opération exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires reprend son argumentation relative à la validité de la résolution ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 sur la base de 72 518 tantièmes pour fonder la validité du vote du budget sur cette base de répartition.

Il souligne que le montant de la somme affectée à la rémunération du géomètre expert a été approuvée par les copropriétaires, dont les consorts [V] et les époux [W] en résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020, et qu’ils sont en conséquence particulièrement malvenus à en contester l’affectation.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

Le syndic soutient que la dépense relative à l’intervention du cabinet Legrand, géomètre expert, a été approuvée par les copropriétaires, y compris par les demandeurs et a été appelée en charges exceptionnelles, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Il en conclut qu’il n’existe aucun motif d’annulation à ce titre.

Sur ce

La résolution n° 9 de l’assemblée générale querellée est relative à l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice en cours (soit 2020) et a voté favorablement, à la majorité non contestée de l’article 24, sur la base de 72 518 tantièmes, son nouveau montant de 1.424.910 euros.

La résolution n°13 de cette même assemblée a approuvé le montant de 1.450.235,00 euros TTC pour le budget prévisionnel du 01/01/2021 au 31/12/2021, à la majorité non contestée de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1967, sur la base de 72 518 tantièmes.

Il résulte des développements qui précèdent que le vote de ces budgets sur la base de 72 518 tantièmes ne peut justifier l’annulation de ces résolutions.

Il sera également rappelé que le classement erroné de charges, qui au demeurant n’est pas démontré par les demandeurs, n’a aucun impact sur la régularité des comptes, pas plus que sur la répartition des charges entre les copropriétaires et que cela ne pas constituer un motif d’annulation des comptes, qui sont au surplus non définitivement clos lors de la détermination des provisions à appeler dans le cadre du vote d’un budget.

Par conséquent, les consorts [V] et les époux [W] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°9 et n°13 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 12 octobre 2020.

4- Sur la demande d’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020, rejetant le transfert de propriété des colonnes montantes électriques à Enedis

Les consorts [V] et les époux [W] soutiennent l’annulation de cette résolution aux motifs que :

— Le projet de résolution soumis au vote présentait une rédaction confuse et une description erronée de la situation juridique des colonnes montantes des bâtiments de la copropriété, de nature à fausser totalement sa compréhension par les copropriétaires appelés à voter ;

— Le scrutin a été organisé, en violation du droit de vote des copropriétaires de chaque bâtiment, globalement pour tous les bâtiments de la copropriété, sauf un, alors qu’il concerne des parties communes spéciales propres à chaque bâtiment ;

— Le scrutin prévoyait qu’en cas d’adoption de la résolution N°46 l’assemblée se prononce sur le projet de résolution N°46.1, mais le formulaire de vote par correspondance n’en prévoyait pas la possibilité, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires ;

— Ce rejet emportant décision d’autoriser le syndic de revendiquer la propriété des colonnes montantes est également une décision qui, au titre de l’article 25-1 annoncé comme s’appliquant aurait dû être adoptée à la majorité absolue. Faute de majorité absolue en faveur du rejet, le scrutin est sans suite ;

— Au surplus, portant sur un acte de disposition de parties communes, la résolution ne pouvait être votée qu’à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, la règle de majorité absolue que le syndicat a retenue ne s’appliquant que dans des cas limitativement énumérés aux alinéas a) à o) de l’article 25 de la loi de 1965, dans aucun desquels ne rentre le sujet du transfert des colonnes montantes électriques.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en application de l’article 176 de la loi [Localité 20], les articles 346-1 et suivants du code de l’énergie ont été modifiés.

Il expose que l’article L. 346-2 du code de l’énergie offre aux copropriétés une option concernant la propriété des colonnes montantes électriques situées dans leurs immeubles :

— Soit notifier le transfert de propriété des colonnes au gestionnaire du réseau,

— Soit revendiquer la propriété des colonnes.

Il souligne qu’en l’espèce les copropriétaires ont fait le choix de revendiquer la propriété des colonnes, et que cette décision a été votée à la majorité applicable et non contestée de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1967, sans qu’il soit nécessaire de procéder à un second vote en application de l’article 25-1 de ladite loi.

Il en conclut qu’aucun moyen de droit n’appuie la demande d’annulation des demandeurs, les copropriétaires étant libres de décider ou non le maintien de la propriété de ces colonnes à Enedis.

Le syndic soutient que les allégations des demandeurs quant à la qualité de parties communes spéciales des colonnes montantes ne sont étayées par aucun élément, et qu’il appartenait à l’assemblée générale, souveraine, et compétente pour prendre une décision sur le statut juridique des colonnes montantes électriques en application de l’article L. 346-2 du code de l’énergie, s’agissant au surplus d’une question impactant la collectivité des copropriétaires.

Il fait valoir en conséquence que les modalités de vote de la résolution n°46 sont exemptes de critique.

********************

L’article L. 346-2 du code de l’énergie dispose « Les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.

Le premier alinéa entre en vigueur à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 précitée. Dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages peuvent :

1°) Notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification. Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière;

2°) Revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité ».

Sur ce

La résolution n°46 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 a pour objet de mettre en œuvre les dispositions de l’article susvisé du code de l’énergie, s’agissant de l’option pour les copropriétés d’acquérir, ou non, les colonnes montantes électriques auprès du service public de distribution d’électricité, après l’entrée en vigueur de la loi [Localité 20].

En rejetant par la résolution n°46 la proposition de transfert de propriété des colonnes à Enedis, à la majorité applicable de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1967, les copropriétaires ont fait le choix de revendiquer la propriété de ces colonnes montantes électriques par une décision de l’assemblée générale, en application de l’article L. 346-2 du code de l’énergie précité.

Il résulte par ailleurs des dispositions précitées que les colonnes montantes électriques dont il s’agit ne peuvent être considérées comme des parties communes spéciales, car elles appartiennent au réseau public de distribution d’électricité au moment de l’option, et que l’objet de ces dispositions est notamment de permettre aux copropriétaires d’en acquérir la propriété à titre gratuit ; le moyen des demandeurs relatif à un vote par bâtiment est donc inopérant.

Le moyen des demandeurs relatif à la nécessité de recourir à la majorité de l’article 26 est inopérant pour les mêmes motifs, ne s’agissant pas d’un acte de disposition sur des parties communes, mais d’une acquisition à titre gratuit par le syndicat des copropriétaires d’un équipement appartenant initialement au domaine public.

Le moyen relatif à l’absence d’une ligne dédiée au vote supplémentaire au titre de l’article 25-1 dans le formulaire de vote par correspondance sera également rejeté, la résolution ayant été rejetée à la majorité de l’article 25, sans qu’il ait été nécessaire de procéder à un second vote en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1967.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°46.

5- Sur la demande d’annulation de la résolution n°48 décidant du redressement du compte de copropriétaire de Mme [Y]

Les consorts [V] et les époux [W] soutiennent l’annulation de cette résolution aux motifs que :

— La décision de lui accorder un redressement de son compte sur cinq exercices passés au titre des deux lots 1378 et 3183, dont elle s’affirmait propriétaire jusqu’en juin 2019 au moins, se présentait aux copropriétaires appelés à se prononcer comme une libéralité injustifiée;

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

— La société Immo de France [Localité 22] Ile de France SAS, syndic, devant à ce titre mener toute diligence pour recouvrer les charges dues au titre des deux lots litigieux auprès de leur bénéficiaire effectif, ne justifie pas avoir réalisé les investigations et démarches correspondantes ;

— Le projet de décision soumis au vote de l’assemblée reposait sur la seule demande de la copropriétaire concernée, aucun élément susceptible d’expliquer qu’ils acquittent comme charges communes les charges de deux lots auxquels ils sont étrangers, ne leur ayant été communiqué, ils ont été privés de leur droit absolu à être informés précisément de la résolution qu’ils étaient appelés à voter.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [Y] a fait inscrire à l’ordre du jour une résolution à soumettre au vote de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, comme tout propriétaire en a la possibilité, pour solliciter en l’espèce le remboursement de charges qui lui ont été appelées par erreur au titre de deux lots de copropriété n°1378 (terrasse) et 3138 (cave), dont il est apparu qu’elle n’était pas propriétaire, ces deux lots appartenant à la SCI Jemmapes République.

En conséquence, la résolution n’a pas pour effet d’accorder une libéralité à Mme [Y], mais opère une régularisation de son compte de charges, en effectuant un remboursement des sommes indûment appelées.

Le syndic reprend l’argumentation du syndicat des copropriétaires et ajoute que le refus de la restitution de cet indu aurait pu s’analyser comme un abus de majorité.

Sur ce

La résolution n°48 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020, votée à la majorité applicable et non contestée de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, est relative au redressement au compte copropriétaire de Mme [Y].

Les copropriétaires ont ainsi voté favorablement au remboursement de sommes indûment perçues par le syndicat des copropriétaires soit :

—  4.647,18 euros au titre du lot n° 3183,

— et 711,68 euros au titre du lot n°1378 ;

lots dont Mme [Y] n’a jamais été propriétaire.

En soulignant dans leurs conclusions que le syndic n’a pas fait toute diligence pour recouvrer ces charges dues au titre des deux lots litigieux auprès de leur bénéficiaire effectif, les demandeurs reconnaissent que Mme [Y] n’en n’était pas débitrice, et ne fournissent aux débats aucun élément de fait ou de droit pour justifier leur demande en annulation d’une résolution ayant pour objet le réajustement d’un compte de copropriétaire au regard des sommes effectivement dues à la copropriété.

Par conséquent les consorts [V] et les époux [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°48 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020.

6- Sur la demande d’annulation des clauses de répartition des charges du règlement de copropriété

Les consorts [V] et les époux [W] exposent qu’à titre incident, le tribunal ayant constaté le caractère non conforme des clauses de répartition des charges insérées dans le règlement de copropriété, devra les annuler.

Il soutient en effet que les distorsions entre la consistance réelle des lots et celle prise en compte par le règlement de copropriété au moment de la construction de l’ensemble immobilier est un juste motif d’annulation, les rectifications opérées ou projetées étant notoirement insuffisantes.

Il fait valoir que le syndic n’a procédé qu’à une seule tentative de régularisation depuis 2009, n’a annoncé aucune démarche de mise en conformité, et persiste dans son interprétation personnelle des règles de répartition des charges, comme il l’explique dans ses dernières conclusions, en soutenant l’application du règlement de copropriété non corrigé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [W], dans un écrit adressé au président du conseil syndical, a exposé qu’il n’avait pas de difficulté avec la base de répartition des charges communes générales sur 72.518èmes tantièmes, alors que les demandeurs la contestent paradoxalement dans leur action en justice, et souligne en conséquence leur mauvaise foi.

Le syndic soutient que la demande « à titre incident » d’annulation des clauses du règlement de copropriété, dont le tribunal aurait constaté l’irrégularité, formulée par les consorts [V] et les époux [W], constitue une demande de « DIRE » et ne constitue donc pas une prétention au titre de l’article 4 du code de procédure civile.

Il soutient en conséquence que le tribunal n’a pas lieu à statuer sur ces demandes.

*********************

En l’espèce, compte tenu des éléments de faits et de droit déjà rappelés et le tribunal n’ayant pas jugé non conforme les clauses de répartition des charges insérées dans le règlement de copropriété, il n’y a pas lieu de les annuler.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

7- Sur la demande indemnitaire à l’encontre du syndic au titre de sa responsabilité civile

Les consorts [V] et les époux [W] font valoir diverses demandes indemnitaires au titre de la responsabilité civile pour faute du syndic soit :

— la somme de 55,14 € aux consorts [V] et de 48,54 € aux époux [W] au motif qu’en inscrivant dans les comptes 2019 du syndicat des dépenses à son crédit ne résultant pas de son contrat, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs ;

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

— la somme de 284,97 € aux consorts [V] et de 128,30 € aux époux [W] au motif qu’en signant, au nom du syndicat, des contrats de fourniture d’électricité sans avoir y été autorisé par l’assemblée générale, de manière tardive, et en facturant dans leurs décomptes de charges des provisions irrégulières, sommes non versées, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs ;

— la somme de 1 848,05 € aux consorts [V] et de 1 816,98 € aux époux [W] au motif qu’en engageant au nom du syndicat des dépenses exceptionnelles et de travaux non courants, sans que l’assemblée générale les ait autorisées, ou au-delà des montants approuvés, le syndic a commis une faute au préjudice des demandeurs; -la somme de 83,02 € aux consorts [V] au motif qu’en n’ayant pas rectifié les appels de fonds auprès des copropriétaires du Bâtiment K relatifs aux années 2014, 2015, 2016 et 2017 conformément aux dispositions du règlement de copropriété le syndic a commis une faute à leur préjudice.

Le syndic soutient que les demandeurs ne caractérisent aucune faute dans l’exécution de sa mission.

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L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

L’article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence »

En application de ces dispositions, le syndic doit répondre de ses fautes de gestion à l’égard des tiers et le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité pour faute si l’on considère qu’il agit par l’intermédiaire de ses organes, en l’espèce le syndic.

Ces textes supposent que le demandeur à l’action en responsabilité civile établisse une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité direct entre la faute du syndic et le préjudice.

Sur ce

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le syndic fournit aux débats le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale et les factures correspondant à ses prestations conformes aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de commerce en ce qu’elles mentionnent la date de la prestation de service fournie, sa dénomination précise et son prix.

Il fournit également aux débats les factures au titre des vacations ; lors de l’assemblée générale étaient en effet présents le gestionnaire de copropriété et deux assistantes, en raison de la taille importante de la copropriété et de la durée d’une telle assemblée.

Dès lors aucune faute n’est caractérisée par les demandeurs au titre de la tarification du syndic.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

Ils ne rapportent pas davantage la preuve d’une faute imputable au syndic en critiquant les provisions appelées au titre des fournitures d’électricité, ou celles relatives aux charges exceptionnelles.

Il sera au surplus rappelé que l’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Civ. 3ème 14 mars 2019, n° 17-26.190)

Les consorts [V] et les époux [W] ne fournissent enfin aucune pièce aux débats de nature à démontrer qu’ils auraient indument réglé des charges de parking calculées sur une clef erronée, et ce antérieurement à 2018.

Dès lors les consorts [V] et les époux [W], succombant dans la démonstration de la preuve d’une faute du syndic, qui leur incombe, ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’égard de la SAS Immo de France [Localité 22] Ile de France.

8- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] et les époux [W], succombant partiellement en leurs demandes, se partageront la charge des dépens.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Succombant partiellement en leurs demandes, il convient de débouter les consorts [V] et les époux [W] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité et compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des consorts [W] et [V] et du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles, ils en seront donc déboutés.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

En revanche, les consorts [W] et [V] ayant succombé dans l’ensemble de leurs prétentions à l’égard du syndic, qui a dû exposer des frais pour défendre à l’action en responsabilité entreprise à son encontre par les demandeurs, il y a lieu de les condamner à verser à la société Immo de France la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort après mise à disposition au greffe

ANNULE les résolutions n°23 bis, 27 bis, 36 bis, 44.2 bis, 44.3 bis, 44.5 bis, 44.6 bis, 44.8 bis, 44.9 bis, 44.11 bis et 44.12 bis de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Grancanal » sis [Adresse 6] à [Localité 24] en date du 12 octobre 2020 ;

DEBOUTE Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] de toutes leurs autres demandes ;

LAISSE à Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Grancanal » sis [Adresse 6] à [Localité 24] la charge des dépens ;

DEBOUTE Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Grancanal » sis [Adresse 6] à [Localité 24] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/00363 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTR53

CONDAMNE Mme [B] [T] épouse [V], M. [E] [V], Mme [M] [V], M. [R] [V], Mme [A] [V], M. [Z] [W] et Mme [S] [H] épouse [W] à verser la somme de 3.000 euros à la SAS Immo de France [Localité 22] Ile de France au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente