TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e Stéphanie CLEMENT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M^e Hinde KALAI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06379 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SHY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA REPRESENTEE PAR VILOGIA PRIVILEGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [N]

née le 02 Février 1995 à , demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [N]

né le 24 Juillet 1988 à, domicilié : chez Mme [F] [U], [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 août 2021, la société VILOGIA a consenti à Madame [G] [M] épouse [N] et Monsieur [V] [N] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], le tout moyennant un loyer mensuel de 638,90 euros, outre 126,14 euros de provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société VILOGIA, représentée par VILOGIA PRIVILEGE, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2024 à Madame [G] [M] épouse [N] et Monsieur [V] [N] pour la somme principale de 1.937,77 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CCAPEX des Bouches du Rhône par signification électronique le 19 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2024, dénoncé le 3 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, la société VILOGIA, représentée par VILOGIA PRIVILEGE, a fait assigner Madame [G] [M] épouse [N] et Monsieur [V] [N] en référé à l’audience du 19 décembre 2024 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux,Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1.653,63 euros, dette locative arrêtée au 26 septembre 2024 et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil,Condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du code civil,Condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] au paiement de la somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la société VILOGIA, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes contre Monsieur [V] [N], ce dernier ayant quitté le logement. Elle demande le bénéfice de son assignation pour le surplus et actualise la dette locative à hauteur de 2.115,72 euros Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par la locataire.

En défense, Madame [G] [M] épouse [N], représentée par son conseil, sollicite de :

Lui accorder des délais de paiement,Suspendre les effets de la clause résolutoire, Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Statuer ce que de droit sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 2 octobre 2024 a été dénoncée le 3 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 19 décembre 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société VILOGIA, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône par signification électronique le 19 avril 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur le désistement partiel

Il résulte des articles 394 et 395 du code de procédure civile que le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, celle-ci n’étant toutefois pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune demande au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 du même Code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce la société VILOGIA indique se désister de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [N] qui a quitté les lieux.

Il sera donc pris acte de ce désistement partiel.

III. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 6 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 12 avril 2024 pour un arriéré locatif de 1.937,77 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 12 juin 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 21 mars 2025 que Madame [G] [M], épouse [N] reste devoir la somme de 2.115,72 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Madame [G] [M] épouse [N] ne conteste pas devoir cette somme.

Madame [G] [M] épouse [N] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2.115,72 euros à titre provisionnel arrêté au 21 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [G] [M] épouse [N] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 58,77 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [G] [M] épouse [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [G] [M] épouse [N], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [G] [M] épouse [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [G] [M] épouse [N] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 813,31 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [G] [M] épouse [N] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la société VILOGIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS le désistement d’instance partiel de la société VILOGIA de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [N] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [G] [M] épouse [N] à payer à titre provisionnel à la société VILOGIA, la somme de deux mille cent quinze euros et soixante-douze centimes (2.115,72 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Madame [G] [M] épouse [N] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de cinquante-huit euros et soixante-dix-sept centimes (58,77 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [G] [M] épouse [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [G] [M] épouse [N] est tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit huit cent treize euros et trente et un centimes (813,31 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [G] [M] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la société VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION