TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e GISBERT François

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M. [P] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04586 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XRI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D], [R] [E]

né le 16 Mars 1985 à [Localité 5], domicilié : chez GESTION IMMOBILIERE [Localité 4], [Adresse 1]

représenté par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [P]

né le 01 Décembre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2022, M. [E] a donné à bail à M. [P] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 385 euros, outre 20 euros de provision sur charges. La gestion du bien a été confié à la société Gestion immobilière Longchamps suivant contrat du 8 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025 un commandement de payer la somme de 1.046,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner à titre provisionnel le locataire à payer la somme de 1.926 euros à valoir sur la somme de 1.926,76 euros, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 439,89 euros et condamner le locataire à son paiement jusqu’à libération effective des lieux, Condamner le locataire à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en application.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.119,80 euros, selon décompte en date du 6 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Le locataire a comparu en personne et sollicité des délais de paiement, expliquant pouvoir payer la somme de 250 euros en plus du loyer courant à compter de janvier 2026.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2022 contient une clause résolutoire (page 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2025, pour la somme en principal de 1.046,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 juillet 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte, ce que le locataire ne conteste pas, que ce dernier n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, aucun règlement n’ayant été effectué depuis le 12 mars 2025.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 439,89 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Le demandeur produit un décompte actualisé des sommes dues faisant apparaitre que la dette locative s’élève à la somme de 4.119,86 euros à la date du 6 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Cette somme inclut toutefois les sommes de 88,41 euros et 345,17 euros correspondant aux factures d’huissier qu’il convient de déduire de la dette globale, étant rappelé que le coût du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Le défendeur sera condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.686,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l’article A 444-32 du code de commerce, le demandeur n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre M. [D] [E] et M. [S] [P] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [S] [P] ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, M. [D] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formée par M. [D] [E] ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [D] [E], à titre provisionnel, la somme de 3.686,28 euros décompte arrêté au 6 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [S] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 439,89 euros à ce jour, à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [D] [E] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente