TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 février 2026

à M^e RAGETLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à M^e SASSATELLI

à M^e DELAIRE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01701 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DQL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [W]

née le 02 Mars 1970 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Magali RAGETLY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [K] épouse [N]

née le 10 Février 1948 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [N]

né le 06 Mars 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION

S.D.C. DU [Adresse 4]

domiciliée : chez SARL HORIZON AJ (administrateur provisoire), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marine DELAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 15 février 1999 entre Monsieur et Madame [E] [C], Monsieur [T] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N], relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 1 855 francs.

Le bail a été transféré à Madame [J] [W], venant aux droits de Madame [C], le 5 octobre 2005.

A la suite d’un dégât des eaux dans le logement susvisé, Madame [J] [W] a assigné le 8 avril 2019 Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins d’expertise.

Selon ordonnance du 17 octobre 2019, le Juge a ordonné une mesure d’expertise, l’Expert ayant pour mission de :

se rendre sur les lieux, soit [Adresse 1], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ;??se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;??décrire les désordres, en indiquer la nature et l’importance, en rechercher les causes et dire s’ils compromettent l’usage du logement conformément à la réglementation applicable ;??préciser les moyens propres à y remédier ;??en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés ;??indiquer la durée prévisible des travaux ;??dire s’ils impliquent un relogement ;??fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de statuer sur la responsabilité éventuelle de chacun des intervenants dans la survenance des désordres et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance.

Monsieur [Y] [N] est venu aux droits de Monsieur [T] [N], décédé le 2 septembre 2020.

Le 14 décembre 2020, Monsieur [A] [V] a déposé son rapport aux termes duquel il a constaté des infiltrations consécutives à des désordres sur toiture de l’immeuble :

« pour l’infiltration en plafond chambre :

Essentiellement : mise en œuvre non conforme du solin d’étanchéité du conduit maçonné de la chambre, en recouvrement. Accessoirement (et de façon mineure) : les dégradations du conduit maçonné cuisine en toiture (fissures et interstice entre maçonnerie et solin, idem créés par vétusté / insuffisance d’entretien), ainsi que l’absence de chapeau de protection, rendent ce conduit vulnérable à l’eau et susceptible de créer des infiltrations (cependant non constatées)

Pour les fissures : du plafond (nature et ancienneté de ce plafond, susceptible d’avoir été aggravée par l’humidification de cette zone) ; de l’angle S-E (nature et ancienneté de ce bâtiment).

Pour les autres désordres : poutre de la charpente ancrée en pignon sud (altération à force d’infiltrations d’eau générées par les insuffisances de mises en œuvre constatées, crées lors de la réfection de cette couverture ; tuiles vieilles et cassées en toiture ».

Le 21 juillet 2021, Madame [L] [K] Veuve [N] et Monsieur [Y] [N] ont assigné Madame [J] [W] notamment aux fins de déclarer valide le congé aux fins de vente signifié le 27 juin 2019.

Par jugement du 30 août 2022, le Juge a débouté Madame [L] [K] Veuve [N] et Monsieur [Y] [N] de leurs demandes et a condamné Madame [L] [K] Veuve [N] à payer à Madame [J] [W] la somme de 2 200 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

La SAS AGENCE DE LA COMTESSE, qui exerçait les fonctions de syndic, a démissionné de ses fonctions le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2023 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [J] [W] a fait assigner Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 29 juin 2023, aux fins notamment que la juridiction :

??Constate le caractère urgent de la demande ;Ordonne aux consorts [N] d’exécuter les travaux préconisés par Monsieur [A] [V] dans son rapport d’expertise judiciaire du 14 décembre 2020, à savoir :?Dépose et reprise de l’ensemble du solin du conduit maçonné sud y compris toutes suggestions de manipulations des plaques « flex ou tuiles en contour de ce solin » ;Reprise de la peinture du plafond de la chambre dans son ensemble (10m²) pour éviter un aspect disgracieux y compris toutes réparations nécessaires notamment grattage, ponçage, réenduisage en surface ;Enduit du conduit à reprendre ;? Chapeau protecteur conforme à mettre en place sur conduit ;?Travaux de contrôle par un BET de la poutre de la charpente altérée par les infiltrations?? ;Reprise et examen général de la toiture.Assortisse l’exécution des travaux d’une astreinte de 100€ par jour de retard au terme d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonne la communication d’attestations de loyer sur l’année 2021 et 2022 sous astreinte de 50€ par jour de retard au terme d’un délai de 10 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Par ordonnances du 28 juin 2023 et 11 juillet 2023, la SARL HORIZON AJ, prise en la personne de Madame [H] [P], était désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs demandes et moyens, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] ont dénoncé la procédure initiée le 16 janvier 2023 et assigné en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’appel en garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, a assigné en référé la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de l’enjoindre à remettre les éléments lui permettant de retracer les flux financiers intervenus dans le cadre de sa mission de syndic ; de remettre les fonds versés par les copropriétaires et qui n’auraient pas été engagés dans le cadre de l’administration de la copropriété au cours de son mandat.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :

Constaté l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provision, à l’instance ;Ordonné la jonction des instances enregistrées sous le numéro RG 23/01701 et 23/07818, sous le numéro 23/01701 ;sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/011968 ;dit que l’instance suspendue sera reprise à la demande de la partie la plus diligente sur production de la décision attendue.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a rejeté les demandes de provision, de communication de documents et de remise des fonds présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1].

L’affaire, après des renvois et la demande de reprise de l’instance formée par Madame [J] [W], a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Depuis le 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], est représenté par le cabinet GESPAC IMMOBILIER, en qualité de syndic.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande de travaux

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1719, 1720 et 1724 du code civil,

En l’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [J] [W].

Si cette dernière n’établit pas avec certitude leur résurgence depuis le 30 août 2022, la preuve de la réalisation de travaux de réfection pour y remédier (dont la nécessite n’est pas discutée) n’est aucunement fournie.

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] sollicitent d’ailleurs la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise – dans les parties communes – sous astreinte, sans qu’une précédente instance n’ait été introduite par leurs soins à ce titre, préalablement à l’assignation du 16 janvier 2023.

Ainsi dit, il résulte des éléments produits que :

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] ne remplissent pas leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ; ils ont été condamnés à ce titre à verser à Madame [J] [W] la somme provisionnelle de 2 200 euros ; que le recouvrement des fonds précédemment versés par les copropriétaires pour financer des travaux ainsi que les difficultés de trésorerie, et qui ne concernent pas directement les locataires des appartements de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], ne saurait équivaloir à l‘impossibilité d’y procéder, ni même justifier l’absence de réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres subis par Madame [J] [W] depuis des années, et ce d’autant plus qu’aucune initiative à ce sujet n’est établie, comme par exemple la signature de devis.

Il convient, dès lors, d’ordonner :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de faire procéder, par toute entreprise de son choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations qui s’imposent et d’assurer les travaux décrits dans le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020 par Monsieur [A] [V] (dépose et reprise de l’ensemble du solin maçonné sud y compris toutes suggestions de manipulations des plaques « flex ou tuiles en contour de ce solin » ; reprise de l’enduit du conduit ; chapeau protecteur conforme à mettre en place sur le conduit ; travaux de contrôle par un BET de la poutre de charpente altérée par les infiltrations ; reprise et examen général de la toiture), dans un délai d’un mois de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux, constaté par procès-verbal d’huissier de justice.

à Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] de faire procéder dans le logement de Madame [J] [W], par toute entreprise de leur choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations qui s’imposent et d’assurer les travaux décrits dans le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020 par Monsieur [A] [V] (reprise de la peinture du plafond de la chambre dans son ensemble y compris préparations nécessaires notamment grattage, ponçage, réenduisage en surface), dans un délai d’un mois de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux, constaté par procès-verbal d’huissier de justice.

Du fait de l’instance en référé, et au vu des dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, le Juge ne se réservera pas la compétence pour la liquidation de l’astreinte.

Sur le paiement de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, du 30 août 2022, ayant condamné Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] à verser à Madame [J] [W] la somme de 2 200 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de novembre 2017 à août 2022,

Vu le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020, évaluant le préjudice de jouissance à 10% du montant du loyer jusqu’à la réfection des désordres,

Il résulte des éléments produits par les parties que Madame [J] [W] continue de subir un trouble dans la jouissance de son logement depuis le mois de d’août 2022 jusqu’au mois de février 2025, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1 276 euros.

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] seront déboutés de leur demande d’appel en garantie formulée à l’ensemble du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], compte tenu de leur responsabilité individuelle dans la persistance du dommage invoqué par Madame [J] [W] (au moins partiellement).

Parallèlement, il convient de renvoyer Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] au fond concernant leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] au paiement de la somme provisionnelle de 6 290,34 euros, au titre des sommes versées en application de la décision du 30 août 2022.

En effet, outre l’absence du paiement effectif et intégral de ces sommes, la situation administrative et financière du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], outre les diligences accomplies par la société HORIZON AJ en qualité d’administrateur provisoire, constituent une contestation sérieuse.

Sur la remise d’attestations

La demande de communication sous astreinte, par un bailleur, d’une attestation de loyer sollicitée par la CAF aux fins de versement des allocations, ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé, outre le fait qu’elle ne ressort d’aucun texte.

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens de l’instance de référé et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [N], Madame [L] [K] Veuve [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance, et seront condamnés à payer à Madame [J] [W] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, à l’instance ;

ORDONNONS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de faire procéder dans le logement de Madame [J] [W], sis [Adresse 1], par toute entreprise de son choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations et remises en état qui s’imposent et d’assurer les travaux décrits dans le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020 par Monsieur [A] [V] (dépose et reprise de l’ensemble du solin maçonné sud y compris toutes suggestions de manipulations des plaques « flex ou tuiles en contour de ce solin » ; reprise de l’enduit du conduit ; chapeau protecteur conforme à mettre en place sur le conduit ; travaux de contrôle par un BET de la poutre de charpente altérée par les infiltrations ; reprise et examen général de la toiture), dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux ;

ORDONNONS à Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] de faire procéder dans le logement de Madame [J] [W], sis [Adresse 1], par toute entreprise de leur choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations et remises en état qui s’imposent et d’assurer les travaux décrits dans le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020 par Monsieur [A] [V] (reprise de la peinture du plafond de la chambre dans son ensemble y compris préparations nécessaires notamment grattage, ponçage, réenduisage en surface), dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux ;

REJETONS la demande auprès du Juge qu’il se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

DISONS que Monsieur [Y] [N], Madame [L] [K] Veuve [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] devront faire constater la réalisation définitive desdits travaux par procès-verbal de commissaire de justice ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] à verser à titre provisionnel à Madame [J] [W] la somme de 1 276 euros en réparation des troubles dans la jouissance de son logement depuis le mois de d’août 2022 jusqu’au mois de février 2025 ;

DEBOUTONS Madame [J] [W] de sa demande de remise d’attestation de loyer ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [N], Madame [L] [K] Veuve [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de toutes leurs demandes ;

RENVOYONS Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [K] Veuve [N] au fond concernant leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], au titre des sommes versées en application de la décision du 30 août 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N], Madame [L] [K] Veuve [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à payer à Madame [J] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N], Madame [L] [K] Veuve [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,