TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M^e THIOUNE IERI

Le 03 octobre 2025

à M^e LANDELER Amandine

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06473 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BT4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NDJ, dont le siège social est sis Chez M. [L] – [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [I]

né le 28 Août 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amandine LANDELER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2012, la SCI NDJ a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 520 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Le 24 mars 2023, la SCI NDJ a fait signifier à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer la somme en principal de 31.127,70 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2023, la SCI NDJ a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’audience du 21 décembre 2023, aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [Z] [I] et dire en conséquence que Monsieur [Z] [I] devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [Z] [I] ainsi que de celle de tout occupant de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est, conformément aux dispositions des articles R211-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement des loyers dus au 5 janvier 2023 soit la somme de 31.438,79 euros outre les intérêts de retard, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges soit jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé,Condamner Monsieur [Z] [I] à payer au requérant une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût de la sommation déjà signifiée, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde-meubles, serrurier).

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 30 mai 2024, puis a fait l’objet d’une ordonnance de réouverture des débats à l’audience du 26 septembre 2024.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, les parties y étant représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI NDJ sollicite de :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti à Monsieur [Z] [I] occupant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2023 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [Z] [I] ainsi que de celle de tout occupant de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, conformément aux dispositions des articles R211-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement des loyers dus au 5 janvier 2023 soit la somme de 31.438,79 euros outre les intérêts de retard, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement des loyers et charges dus à la date du décompte soient la somme de 18.636 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er janvier 2025, outre les intérêts de retard au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges soit jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé,Débouter Monsieur [Z] [I] de l’ensemble de ses demandes,En tout état de cause,

Condamner Monsieur [Z] [I] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que dès le début du bail, le locataire n’a pas versé de loyer et que seules les prestations de la CAF ont été versées.

Elle indique qu’un commandement de payer a été délivré pour un montant de plus de 31.000 euros et que la dette a été ramenée à un montant d’environ 18.000 euros.

Elle explique que les parties se sont rapprochées hors la présence de leurs conseils et qu’un bail a été reconclu le 1er janvier 2025 au profit du père de Monsieur [Z] [I], sans que cela ne soit concluant.

Sur la nullité du commandement de payer, elle déclare que les dispositions de l’article 24 ont été respectées et que la prescription a été appliquée.

Elle soutient que le bâtiment a été mis en péril, qu’il ne reste que deux ou trois locataires et qu’elle souhaite récupérer ce bâtiment pour pouvoir le rénover.

Concernant la créance de travaux dont se prévaut le locataire, elle affirme que la facture fournie porte la mention « à payer » et que l’autre facture ne précise pas les travaux. En tout état de cause, elle indique que c’est bien la propriétaire qui a effectué les travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [Z] [I] sollicite de :

Juger que la SCI NDJ ne peut se prévaloir des loyers impayés qui seraient antérieurs à trois ans à compter de l’assignation introductive d’instance,Juger que le commandement de payer délivré le 24 mars 2023 est nul,Juger que le juge des contentieux de la protection statuant en référé est incompétent au regard de l’existence de contestations sérieuses,En conséquence,

Débouter la SCI NDJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire, si l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé n’était pas retenue,

Juger que le logement est indécent,Juger que Monsieur [Z] [I], locataire, dispose d’une créance de travaux à l’égard de la SCI NDJ d’un montant global de 29.820,96 euros,Juger que la SCI NDJ, qui ne justifie d’aucun appel de charges, ne peut pas en réclamer le paiement,En conséquence,

Débouter la SCI NDJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la SCI NDJ à régler à Monsieur [Z] [I] la somme de 20.000 euros à parfaire, en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement,Condamner la SCI NDJ à régler à Monsieur [Z] [I] la somme de 29.820,96 euros en remboursement des travaux entrepris dans le bien,Ordonner la compensation des créances le cas échéant, sur le fondement de l’article 1347 du Code civil,A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal rejetait les moyens tirés de l’indécence du logement et de l’existence d’une dette de travaux envers le bailleur,

Accorder à Monsieur [Z] [I] les plus larges délais de paiement et suspendre ainsi les effets de la clause résolutoire,En tout état de cause,

Condamner la SCI NDJ à régler à Monsieur [Z] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir qu’il y a des contestations sérieuses, à savoir notamment la prescription triennale et l’indécence du logement.

Il indique que la mairie a téléphoné au propriétaire, qu’il y a eu des injonctions faites au bailleur et que des travaux ont été entrepris par le locataire pour plus de 30.000 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du commandement de payer

L’article 114 du code de procédure civile prévoit en matière de nullité que Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le défendeur fait valoir que le commandement de payer ne contient pas de décompte de créances précis, empêchant la vérification du montant des sommes réclamées.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, celui-ci ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera débouté de sa demande en nullité du commandement de payer.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 12 septembre 2023 a été dénoncée le 15 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 21 décembre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Or, aucun signalement n’a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, le commandement signifié le 24 mars 2023 fait état d’impayés locatifs d’un montant de 31.127,70 euros, sans qu’aucun décompte ne soit fourni.

De surcroit, force est de constater :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;que la bailleresse ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux ; qu’il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Par conséquent, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

En toute hypothèse, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l’existence d’un différend entre les parties et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, la SCI NDJ a conclu un nouveau bail locatif concernant le logement litigieux avec le père de Monsieur [Z] [I], Monsieur [D] [I], le 1er janvier 2025 et maintient malgré tout sa demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [Z] [I], n’ayant intenté aucune action à l’encontre de Monsieur [D] [I].

En outre, la bailleresse elle-même indique qu’elle souhaite récupérer le bâtiment pour le rénover suite à une mise en péril, sans fournir toutefois aucun justificatif en rapport avec cette situation de péril.

À ce titre, le locataire fournit un rapport de visite technique établi par la ville de [Localité 3] le 23 juillet 2025 qui constate divers désordres et risques sur le bien loué sans qu’il soit justifié que ce rapport a été établi au contradictoire de la bailleresse et sans aucune information quant aux suites de ce rapport.

Les nuisances évoquées peuvent potentiellement permettre à Monsieur [Z] [I] d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

Les photographies versées aux débats par le locataire n’étant ni datées, ni géolocalisées, elles ne sauraient être rattachées au logement loué.

Quant à la facture fournie par le locataire d’un montant de 28.323,40 euros datée du 26 mai 2020, il n’est nullement indiqué si elle a été acquittée et le locataire n’indique pas plus si la bailleresse en a eu communication.

Dès lors, à ce stade, le débat portant sur l’indécence du logement loué, susceptible de faire obstacle à la résiliation de plein droit du bail mérite un débat au fond, qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Des comptes sont également à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI NDJ se heurtent à l’existence de contestations sérieuses et qu’il en est nécessairement de même des demandes de Monsieur [Z] [I].

En conséquence, il n’y pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DEBOUTONS Monsieur [Z] [I] de sa demande en nullité du commandement de payer ;

DECLARONS l’action de la SCI NDJ recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la SCI NDJ et Monsieur [Z] [I] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION