TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 21/06703 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y66K

AFFAIRE : Mme [I] [L] ( Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE)

C/ Syndic. de copro. 41 RUE DE LA LOUBIÈRE 13006 MARSEILLE 13006 MARSEILLE (M^e Vidya BURQUIER)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [I] [L]

née le 15 Mai 1962 à CARMAUX, de nationalité française, demeurant et domiciliée 4 chemin de Sainte-Anne – La Raymondette – 83990 SAINT TROPEZ

Monsieur [N] [O]

né le 06 Juillet 1994 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 81 cours Gouffé – 13005 MARSEILLE

Madame [Z] [T]

née le 03 Octobre 1940 à CRANSAC, de nationalité française, demeurant et domiciliée 26 Bis Avenue de la Viguerie – Résidence les Tapeniers – 13260 CASSIS

tous trois représentés par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de 41 RUE DE LA LOUBIÈRE 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIERE D’AGOSTINO, SASU immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 391 815 644, dont le siège social est sis 38 rue de la Bibliotèque 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Vidya BURQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [V]

né le 31 mars 1966 à MARSEILLE, de nationalité française demeurant et domicilié 30 boulevard de la Libération 13001 MARSEILLE

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DE L’INCIDENT

Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O], l’indivision [Y] et Monsieur [J] [V] sont tous propriétaires de différents lots au sein de l’immeuble sis 41 rue de la Loubière à Marseille 6ème, soumis au statut de la copropriété.

Cet immeuble comprend deux bâtiments A et B. Le bâtiment B est situé au fond d’une cour et est composé d’un seul lot, constitué d’une maison appartenant à Monsieur [V]. Il bénéficie de la jouissance exclusive de la cour commune.

Lors d’assemblées générales successives tenues en 2018 et 2019, des travaux de réfection de la toiture du bâtiment B ont été votés.

Le 10 mars 2020, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a eu lieu, au cours de laquelle a été adoptée une résolution cédant à Monsieur [V] la cour de l’immeuble pour un montant d’un euro symbolique. Cette assemblée générale n’a pas été contestée.

Lors de l’assemblée générale suivante en date du 30 avril 2021, des travaux ont été votés concernant la toiture et la façade du bâtiment B, maison de Monsieur [V], ainsi que la construction d’une piscine dans la cour commune.

Suivant exploit d’huissier en date du 13 juillet 2021, Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que Monsieur [V] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins, notamment, d’obtenir l’annulation de ladite assemblée, d’ordonner l’exécution forcée des travaux de réfection de la toiture du bâtiment B votés lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2019, de condamner Monsieur [V] à prendre en charge 75% desdits travaux, et de prononcer par ailleurs la nullité de la vente de la cour commune au profit de M. [V] décidée lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020.

L’assignation a été dénoncée à Monsieur [S] pris en sa qualité de représentant de l’indivision [Y] par acte d’huissier en date du 19 octobre 2021.

Par assignation du 24 mai 2022, les mêmes requérants ont fait délivrer une nouvelle assignation au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [V] afin de solliciter la nullité de la vente de la cour partie commune pour vil prix.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er février 2024, les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 21/06703.

Les moyens tirés de la forclusion de la demande d’annulation de la vente de la cour commune et du défaut d’intérêt à agir en nullité de cette vente ont parallèlement été rejetés.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 3 juin 2025, Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] demandent au tribunal, au visa des articles 25, 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9, 10, 10-1, 11 et 64 du décret du 17 mars 1967 ainsi que des articles 9, 1240, 1583, 1591 et 1674 du Code civil, de :

— ANNULER les résolutions 12, 15, 21, 22, 24, 25, 26, 28, 29, 30 et 32 adoptées lors de l’assemblée générale de copropriété du 30 avril 2021 ;

— ORDONNER le retrait des caméras installées dans la copropriété en raison de l’atteinte qu’elles portent au respect de la vie privée ;

— PRONONCER la nullité de la vente de la cour commune pour un euro symbolique au profit de M [V], telle que formalisée par l’accord donné lors de l’AG du 10 mars 2020 ;

— REJETER l’ensemble des prétentions et réclamations de M. [V] ;

— REJETER toutes demandes de condamnation dirigées à l’encontre de Madame [L], Madame [T] et Monsieur [O],

— CONDAMNER M. [V] à verser à chacun des demandeurs la somme de 4.000 € de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER M. [V] à verser à Madame [L], Madame [T] et Monsieur [O] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— JUGER que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quotepart relativement aux conséquences pécuniaires liées à la présente procédure, notamment de toutes condamnations du syndicat, ou encore des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41 rue de la Loubière 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE D’AGOSTINO, demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O] de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 avril 2021 dans son ensemble pour défaut de convocation et de mandat valide du syndic,

— DEBOUTER Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O] de la demande d’annulation de :

* la résolution n°12,

* la résolution n°15,

* la résolution n°32.

— PRONONCER la nullité des résolutions 21, 22, 24, 25, 26, 28, 29 de l’assemblée générale du 30 avril 2021,

— DEBOUTER Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O] de la demande d’exécution forcée des travaux de réfection de la toiture du bâtiment B votés lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2019,

— DEBOUTER Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O] de la demande de retrait des caméras,

— DEBOUTER Madame [Z] [T], Madame [I] [L], Monsieur [N] [O] de la demande de désignation d’un syndic provisoire,

— CONSTATER l’absence de vente parfaite de la cour, partie commune,

— PRONONCER la nullité de la vente de la cour

— CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires 41 rue de la Loubière 13006 Marseille la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 4 juin 2025, Monsieur [V] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de leurs demandes d’annulation des résolutions 12,15, 21, 22, 24, 25, 26, 28, 29, 30 et 32 adoptées lors de l’Assemblée Générale de la copropriété du 30 avril 2021,

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de leurs demandes de retrait des caméras de surveillance installées dans la copropriété,

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de leurs demandes de nullité de la vente de la cour commune formalisée par l’accord donné lors de l’Assemblée Générale du 10 mars 2020, aujourd’hui définitive,

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de leurs demandes de condamnation de Monsieur [V] à leur verser à chacun la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur prétendu préjudice moral, cette demande étant infondée et en tout état de cause injustifiée,

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant injustifiées et, en tout état de cause, infondées,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires 41 RUE DE LA LOUBIERE 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son syndic en exercice, la société MEDITERRANEENNE DE GESTION de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant injustifiées et, en tout état de cause, infondées,

A TITRE RECONVENTIONNEL

— CONDAMNER solidairement Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] à verser à Monsieur [V] la somme de 40.0000 € à parfaire en réparation du préjudice subi,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 41 rue de la Loubière à verser à Monsieur [V] la somme provisionnelle de 15.000 € en raison du trouble de jouissance subi,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 41 rue de la Loubière à faire réaliser les travaux votés aux résolutions 21 à 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2021, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES ET DES DEPENS

— DEBOUTER Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] de leurs demandes de condamnation de Monsieur [V] à leur verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

— CONDAMNER solidairement Madame [L], Monsieur [O] et Madame [T] à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

— JUGER que Monsieur [V] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part relativement aux conséquences pécuniaires liées à la présente procédure, notamment de toutes condamnations du syndicat, ou encore des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [S], à qui la procédure a été dénoncée, n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Il convient par ailleurs de relever que dans le cadre de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal qu’il déboute Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] de leur demande d’exécution forcée des travaux de réfection de la toiture du bâtiment B votés lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2019, ainsi que de leur demande de désignation d’un syndic provisoire. Or, ces demandes ne sont plus formulées par les requérants dans le cadre de leurs dernières conclusions.

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes initialement formées par les requérants ni de les en débouter comme le sollicite le syndicat.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéro 12, 15, 21, 22, 24, 25, 26, 28, 29, 30 et 32 de l’assemblée générale du 30 avril 2021

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les requérants ont voté contre l’ensemble des résolutions qu’ils contestent et leur action a été introduite dans les délais légaux, de sorte qu’ils sont recevables à solliciter leur annulation.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°12

La résolution n°12 a élu Monsieur [V] en qualité de syndic bénévole par 453 voix « pour » (1 copropriétaire) contre 434 voix « contre » (3 copropriétaires), après un premier vote à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis un second vote à la majorité simple, en application du mécanisme de l’article25-1.

Les requérants soutiennent que cette résolution doit être annulée car elle constitue un abus de majorité.

L’abus de majorité est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque. Il ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

En l’espèce, les requérants ne démontrent pas que l’élection de Monsieur [V] en qualité de syndic bénévole serait contraire à l’intérêt collectif ni qu’elle aurait été motivée par l’intention de nuire aux copropriétaires minoritaires.

En effet, le fait qu’il existe un conflit d’intérêts entre ce dernier et les autres copropriétaires sur certaines questions ne saurait suffire à démontrer que son élection serait nécessairement contraire à l’intérêt de la copropriété et caractériser de manière générale l’existence d’un abus de majorité.

Il sera au surplus relevé que Monsieur [V] a démissionné de sa fonction de syndic bénévole le 15 juillet 2021, dès réception de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance, de sorte que l’annulation de la résolution l’ayant élu en cette qualité est en tout état de cause devenue sans objet.

Il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°12.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°15

La résolution n°15 a élu Monsieur [S] comme membre du conseil syndical par 453 voix « pour » (1 copropriétaire) contre 434 voix « contre » (3 copropriétaires), selon les mêmes modalités et conditions de majorité que pour la résolution précédemment examinée.

Les requérants affirment que cette résolution serait irrégulière en ce que Monsieur [S], absent lors de l’assemblée générale, n’aurait pas pu faire acte de candidature au conseil syndical.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

La présence du candidat lors de l’assemblée générale au cours de laquelle sa candidature est présentée n’est pas exigée par la loi.

Il appartient au juge de rechercher si le copropriétaire élu en qualité de membre du conseil syndical avait fait acte de candidature.

En l’espèce, les requérants, à qui incombe la charge de la preuve de l’irrégularité qu’ils allèguent, déduisent de l’absence de Monsieur [S] à l’assemblée générale qu’il n’aurait pas pu faire acte de candidature au conseil syndical.

Or, le seul fait qu’il ait été absent lors de l’assemblée générale est insuffisant à établir qu’il n’aurait pas pu présenter sa candidature, alors que :

— son élection figurait bien à l’ordre du jour de l’assemblée générale envoyé préalablement, sa candidature pouvant tout à fait avoir été transmise au syndic avant la réunion ;

— Monsieur [S] était déjà membre du conseil syndical auparavant pour avoir notamment été élu en cette qualité lors de précédentes assemblées générales du 28 novembre 2018, du 2 juillet 2019 et du 10 mars 2020, parfois hors sa présence.

Ainsi, les requérants ne démontrent pas que Monsieur [S] n’aurait pas été candidat au conseil syndical comme ils l’affirment.

La demande d’annulation de la résolution n°15 sera rejetée.

— Sur la demande d’annulation des résolutions n°21, 22, 24, 25, 26, 28, 29 et 30

La résolution n°21 est la suivante :

« Travaux de réfection du Bâtiment B

Conditions de majorité de l’article 24

En vertu de :

— la résolution 1 de l’Assemblée Extraordinaire du 6 juillet 2013 qui a été complété par les résolutions 15 à 22 de l’Assemblée Générale du 2 juillet 2019.

A voté la réfection de Ia toiture basse du bâtiment B avec les entreprises CTH et ZADI (y compris assurance DO et suivi architecte) pour un montant de 15.562,50 €

— des résolutions 21, 24 et 25 du 28 novembre 2018 votant le principe de la réfection à l’identique de la toiture haute du bâtiment B

Depuis M. [E], architecte ATELIER 42, a repris l’intégralité du dossier a :

— Déposé des déclarations préalables de travaux validés par la Mairie,

— Consulté des entreprises sur la base d’un cahier des charges complets incluant :

o La toiture basse du bâtiment B

o La toiture haute du bâtiment B (en précisant que l’Assemblée Générale du 28 novembre 2018 précise que la copropriété prendra en charge à hauteur de la réfection à l‘identique des dits toits et qu’une partie modificative sera prise en charge par M. [V])

L’Assemblée Générale valide Ia conception des travaux selon les déclarations préalables validées par la mairie et annexées à la présente convocation.

L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés, entendu l’avis du Conseil Syndical et délibéré, confirme :

— la réalisation des travaux de réfection des toitures du Bâtiment B étant précisé qu’une partie amélioration (déjà validé par l’Assemblée) est prise en charge par M. [V]

— Ces travaux se feront dès que possible

Conformément au règlement de copropriété ces frais seront répartis entre les copropriétaires en charges générales.

— La conservation du droit de passage des réseaux existant pour les deux bâtiments ».

La résolution n°22 a fait le choix de l’entreprise ESTB parmi les deux devis proposés pour la réalisation de ces travaux, pour un montant total de 65.600 euros HT soit 72.160 euros TTC.

La résolution n°24 a voté des travaux d’électricité induits par la réfection de la toiture haute du bâtiment B, et a donné mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise dans la limite de 3.300 euros TTC.

La résolution n°25 a ratifié le montant des honoraires de l’architecte pour le dépôt de la phase 2 et de la rédaction du DPGF, à hauteur de 1.491,22 euros.

La résolution n°26 a confié la maitrise d’œuvre à Monsieur [E] (ATELIER 42) pour la phase de suivi des travaux, en fixant le montant de sa rémunération à 6% HT du montant HT des travaux.

La résolution n°28 a confirmé la mission du coordonnateur SPS pour ces travaux (déjà votée pour la phase 1).

La résolution n°29 a décidé de souscrire une assurance Dommages-Ouvrage pour un budget estimé à 2.210 euros.

Enfin, la résolution n°30 a effectué un récapitulatif du budget et du financement des travaux, en fixant la date d’exigibilité de la totalité des fonds au 1er juin 2021 et en indiquant les démarches du syndic et leur coût en cas de retard dans le paiement des appels de fonds.

Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] sollicitent l’annulation de l’ensemble de ces résolutions sur le fondement de l’abus de majorité.

Il a été précédemment rappelé que l’abus de majorité est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, Monsieur [V] dispose de 453 tantièmes des parties communes tandis que Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] totalisent ensemble 434 tantièmes. L’indivision [S] représente quant à elle 113 tantièmes des parties communes. Monsieur [V] est ainsi majoritaire dans la copropriété.

Les résolutions contestées concernent toutes des travaux à réaliser sur le bâtiment B, constitué d’une maison qui lui appartient exclusivement.

Il n’est pas contesté que la réfection des deux toitures du bâtiment est nécessaire dans le cadre de l’entretien et de la conservation de l’immeuble et que la réalisation de ces travaux de réfection est ainsi conforme à l’intérêt collectif.

Les requérants attaquent toutefois les résolutions précitées au motif d’une part qu’elles auraient voté non seulement la réfection des toitures haute et basse du bâtiment mais également des travaux d’amélioration au profit du seul lot de Monsieur [V], et d’autre part que leur coût serait largement supérieur à celui validé par l’assemblée générale pour la toiture basse et à l’estimation réalisée dans le cadre d’un précédent litige par l’expert judiciaire pour la toiture haute.

Monsieur [V] ne nie pas que les décisions adoptées intègrent certains travaux d’amélioration au profit de son lot. Il indique toutefois prendre ces derniers intégralement à sa charge dans le cadre du financement voté par l’assemblée générale.

Les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 6 juillet 2013, du 28 novembre 2018 et du 2 juillet 2019 montrent que les travaux de réfection de la toiture basse du bâtiment avaient déjà été approuvés par les copropriétaires pour un montant total de 12.331,37 euros, hors frais de maitrise d’œuvre, de coordonnation SPS et d’assurance Dommages-Ouvrage. Ces travaux visent à désamianter la toiture basse composée de plaques en fibrociment.

Les travaux de réfection de la toiture haute du bâtiment B ont quant à eux également été approuvés en leur principe lors de l’assemblée générale de 2018. Ils visent à remplacer la charpente dégradée de l’immeuble et l’ensemble de la couverture en raison d’infiltrations. Leur coût a été estimé par l’expert judiciaire à la somme totale de 33.000 euros HT soit 36.300 euros TTC, hors frais de maitrise d’œuvre.

Ainsi, le coût de la réfection à l’identique des deux toitures haute et basse du bâtiment B (hors maitrise d’œuvre et frais annexes) tel qu’approuvé par l’assemblée générale peut être estimé à la somme totale de 48.631,37 euros TTC.

Les travaux d’amélioration de son lot projetés par Monsieur [V] ont quant à eux été soumis au vote une première fois dans le cadre de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018. Le projet consistait alors en la transformation des deux toitures en toits plats pour améliorer l’isolation thermique (avec création d’une verrière en toiture basse), la suppression d’un mur au rez-de-chaussée ainsi que l’affouillement du sol. Il a été approuvé par l’assemblée générale, avec prise en charge par Monsieur [V] de l’intégralité du coût supplémentaire généré par ces travaux par rapport à la réfection des toitures à l’identique.

Un projet modificatif a ensuite été soumis à l’assemblée générale du 10 mars 2020 et adopté. Il mentionnait l’ajout d’un toit plat au dernier étage ainsi que la création d’un « bassin » et « quelques modifications dans la cour » par rapport au projet de 2018. Les annexes du procès-verbal d’assemblée générale contenant les plans de ce projet ne sont pas produites de sorte que sa consistance exacte est inconnue.

Les travaux votés dans le cadre des résolutions n°21 à 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2021, aujourd’hui attaquées, concernent quant à eux :

— la réfection des deux toitures haute et basse (avec création d’une verrière en lieu et place de la fenêtre de toit),

— la modification de la façade par création d’un espace vitré dans l’entrée,

— la démolition de deux murs porteurs dans la cuisine,

— la démolition d’un local existant sur cour

— la construction d’une terrasse et d’une piscine dans la cour commune, dont la jouissance exclusive et particulière est attribuée au lot situé dans le bâtiment B par le règlement de copropriété.

Le montant de ces travaux voté par l’assemblée générale s’élève à la somme totale de 72.160 euros TTC selon devis de la société ESTB (résolution n°22), outre les travaux d’électricité pour un montant de 3300 euros TTC (résolution n°24), soit un coût total de 75.460 euros TTC, hors frais de maitrise d’œuvre et frais annexes.

Le financement voté à la résolution n°30 prévoit de faire supporter à Monsieur [V] seul la somme de 26.563,25 euros au titre des travaux d’amélioration, de sorte que le coût restant à la charge de la copropriété pour le surplus des travaux hors maitrise d’œuvre est de 48.896,75 euros, soit un coût similaire à celui déjà approuvé par l’assemblée générale et à l’estimation de l’expert judiciaire (48.631,37 euros). Il est donc inexact de prétendre que la validation des travaux proposés par Monsieur [V] lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021 ferait supporter à la copropriété le coût de travaux d’amélioration profitant exclusivement à son lot, ces travaux supplémentaires étant bien mis à sa charge financière exclusive.

Pour autant, il ne peut être contesté que la nature des travaux d’amélioration du lot de Monsieur [V] tels qu’ils ont été validés lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021 a été largement modifiée par rapport aux projets précédemment présentés. En effet, y ont été ajoutés une modification de la façade pour créer un espace entièrement vitré dans l’entrée, la démolition d’un mur porteur supplémentaire et d’un local existant dans la cour, ainsi que la création d’une terrasse et d’une piscine, non prévue dans le projet présenté en 2018 et désignée comme un simple « bassin » en 2020.

Il est par ailleurs incontestable que ces travaux n’apportent aucun profit à la copropriété puisqu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble, ni même d’amélioration des parties communes mais bien de travaux réalisés exclusivement dans l’intérêt de Monsieur [V], propriétaire du lot situé dans le bâtiment B et titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur la cour.

En outre, la création d’une piscine dans la cour commune, dont seul Monsieur [V] a l’usage, est par nature susceptible de générer des nuisances pour les autres copropriétaires de l’immeuble, notamment des nuisances sonores importantes, ainsi que des frais d’entretien supplémentaires à la charge de la copropriété. Elle est ainsi contraire à l’intérêt collectif.

Le vote de ces travaux est par conséquent constitutif d’un abus de majorité en ce qu’il aboutit à autoriser, parallèlement à des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble, des travaux d’amélioration au bénéfice exclusif d’un lot et dans l’intérêt d’un unique copropriétaire majoritaire, sans aucun profit qui serait démontré pour la copropriété.

Les résolutions attaquées ne distinguant pas ce qui relève des travaux de réfection des toitures de l’immeuble de ce qui constitue des travaux d’amélioration au bénéfice exclusif du lot privatif de Monsieur [V], il y a lieu d’annuler l’ensemble des résolutions n°21, 22, 24, 25, 26, 28, 29 et 30 pour abus de majorité.

— Sur la demande d’annulation de la résolution 32 et la demande subséquente de retrait des caméras de surveillance

La résolution n°32 visait à supprimer les caméras de surveillance installées dans les parties communes. Elle a recueillie 453 voix « contre » et 434 voix « pour » et a donc été rejetée.

Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] soutiennent que le rejet de cette résolution, qui pouvait être voté à la majorité simple, constituerait également un abus de majorité.

Toutefois, ils ne démontrent pas en quoi la présence des caméras au sein de la copropriété serait contraire à l’intérêt collectif. En effet, leur installation a été décidée lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2016 selon le procès-verbal produit par le défendeur puis de nouveau votée lors de l’assemblée générale 25 novembre 2018, à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés. Les pièces produites montrent qu’elle faisait suite à des difficultés rencontrées précédemment avec une des locataires et à des intrusions dans l’immeuble survenues à cette période.

Il n’est pas davantage établi que ces caméras seraient exclusivement « dirigées vers le bâtiment A » ni que seul Monsieur [V] aurait accès aux images comme le prétendent les requérants sans produire aucune pièce à ce sujet. Aucune atteinte à la vie privée des copropriétaires n’est ainsi caractérisée.

La demande d’annulation de la résolution n°32 sera donc rejetée, de même que la demande visant à ordonner le retrait des caméras.

Sur la demande de nullité de la vente de la cour commune

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, l’article 710-1 du même code indique que tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a adopté une résolution n°15 lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020, qui est libellée de la manière suivante :

« Vente de la cour au propriétaire du lot N°8 pour un euro symbolique (article 26)

Il est précisé que cette cour est actuellement en jouissance exclusive au lot n°8. M. [V] souhaite acheter 1 euro symbolique cette cour à la copropriété et ainsi en avoir la propriété et l’entretien complet.

Cette modification interviendra simultanément au modificatif du règlement de copropriété à venir.

Le projet du géomètre sera soumis au cours d’une prochaine assemblée.

Cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 26 (778/1000). »

Cette décision d’assemblée générale n’a pas été contestée dans les délais légaux.

Les requérants considèrent dès lors que cette résolution pourrait permettre à Monsieur [V], propriétaire du lot n°8, de se prévaloir de la propriété de cette cour, et sollicitent la nullité de la vente pour vil prix.

Le syndicat des copropriétaires estime quant à lui que la vente ainsi décidée est imparfaite pour porter sur un objet non précisément déterminé, faute d’avoir été précédée de la création et de la délimitation d’un lot spécifique.

A cet égard, il est constant que cette résolution n’a jamais été suivie d’aucun projet établi par un géomètre, ni de la réitération d’un acte authentique entre les parties, ni d’une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division prenant en compte la cession de la cour commune. Elle n’a pas davantage fait l’objet de formalités de publication.

Or, les termes de la résolution renvoient expressément à un projet de géomètre devant être soumis à une prochaine assemblée ainsi qu’à un modificatif à venir du règlement de copropriété, en indiquant que « la modification interviendra simultanément au modificatif du règlement de copropriété à venir ».

Il est permis d’en déduire que l’assemblée générale des copropriétaires a différé la vente et le transfert de propriété de la cour commune après l’acceptation du projet de géomètre devant lui être présenté et au moment de l’établissement du modificatif du règlement de copropriété.

Ainsi, la vente de la cour commune décidée lors de cette assemblée générale n’est pas parfaite faute de réalisation de ces conditions. Elle n’est par ailleurs pas opposable aux tiers en l’absence des formalités de publication.

Il n’y a dès lors pas lieu de prononcer la nullité de la vente puisque celle-ci n’est finalement pas intervenue.

Il sera en outre relevé qu’en tout état de cause, quand bien même il aurait été considéré que la vente serait intervenue du fait de cette décision de l’assemblée générale, elle n’aurait pas vocation à perdurer et encourrait sans aucun doute l’annulation, en l’absence de contrepartie réelle pour le syndicat des copropriétaires compte tenu du prix dérisoire auquel elle aurait été conclue.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [T], Madame [L] et Monsieur [O] réclament la condamnation de Monsieur [V] à leur payer la somme de 4.000 euros chacun en réparation du préjudice moral causé par les résolutions adoptées à sa demande par l’assemblée générale en abusant de sa position de majorité.

Il a été précédemment reconnu que les résolutions relatives aux travaux à réaliser au profit du lot de Monsieur [V] procédaient d’un abus de majorité en ce qu’elles étaient au moins en partie contraires à l’intérêt collectif et servaient son intérêt exclusif, au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Il ne peut être contesté que cet abus de majorité a engendré divers tracas et démarches pour les requérants qui ont dû engager la présente procédure pour faire valoir leurs droits.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros chacun.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [V]

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [V] n’est pas fondé à réclamer la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux votés par les résolutions n°21 à 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2021, puisque celles-ci ont été annulées.

Seule la réalisation des travaux de réfection des toitures haute et basse précédemment votés lors des assemblées générales de 2018 et 2019 pourrait le cas échéant être sollicitée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce alors même que :

— il n’est pas contesté que les fonds nécessaires à la réalisation des travaux de réfection de la toiture basse ont déjà été provisionnés par l’ensemble des copropriétaires ;

— le syndicat voisin du 36 rue Tilsit a été condamné, par jugement définitif du 15 septembre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 rue de la Loubière une somme de 6.700 euros au titre du coût des travaux de réfection de la charpente de la toiture haute, sans qu’il ne soit allégué que cette somme n’aurait pas été versée.

Monsieur [V] sera donc débouté de sa seule demande de condamnation du syndicat à faire réaliser les travaux décidés dans le cadre des résolutions frappées d’annulation.

Pour les mêmes raisons, il sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive.

Enfin, sa demande d’indemnisation « provisionnelle » à hauteur de 15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ne peut elle aussi qu’être rejetée. En effet, cette demande est uniquement motivée par une résolution d’assemblée générale du 18 janvier 2023 qui a voté l’octroi de cette somme au titre de sa perte de jouissance de son lot. Or, il n’est justifié par aucune pièce que cette résolution serait définitive et n’aurait pas été contestée. Par ailleurs, aucun moyen n’est développé à l’appui de cette demande de nature à justifier de l’existence ou la persistance de son préjudice, alors que le tribunal a déjà statué sur le préjudice de jouissance de Monsieur [V] en lien avec les désordres affectant la toiture de son lot par jugement du 15 septembre 2022.

Il sera débouté de cette demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal à l’instance compte tenu de l’annulation des décisions d’assemblée générale, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer aux requérants la somme totale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants seront dispensés de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure.

Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Madame [Z] [T], Madame [I] [L] et Monsieur [N] [O] de leur demande d’annulation des résolutions numéro 12, 15 et 32 de l’assemblée générale du 30 avril 2021 ;

ANNULE les résolutions numéros 21, 22, 24, 25, 26, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2021 ;

DEBOUTE Madame [Z] [T], Madame [I] [L] et Monsieur [N] [O] de leur demande visant à ordonner le retrait des caméras de surveillance de la copropriété ;

DIT qu’aucune vente parfaite de la cour commune ne résulte de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 10 mars 2020 ;

DIT par conséquent n’y avoir lieu à prononcer la nullité de la vente de la cour commune en l’absence de vente parfaite conclue entre les parties ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer à Madame [Z] [T], Madame [I] [L] et Monsieur [N] [O] la somme de 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral lié à l’abus de majorité ;

DEBOUTE Monsieur [J] [V] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41 rue de la Loubière 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE D’AGOSTINO, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41 rue de la Loubière 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE D’AGOSTINO, à payer à Madame [Z] [T], Madame [I] [L] et Monsieur [N] [O] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Z] [T], Madame [I] [L] et Monsieur [N] [O] seront dispensés de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure ;

REJETTE le surplus des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT