TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/08014 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L3V

AFFAIRE :

M. [O] [V] (M^e Audrey PANATTONI)

C/

M. [K] [J] (M^e Nicolas BESSET)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Mars 2025, puis prorogée au 27 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [P] [U] épouse [V] (conseillère bancaire)

née le 13 Octobre 1990 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey PANATTONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [V] (cadre)

né le 03 Février 1988 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Audrey PANATTONI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [K] [J], gérant de société

né le 19 Décembre 1972 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE

La société GERGOVIE (S.A.S.U.)

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 889 110 508

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [J], agissant en qualité de marchand de biens immatriculé comme tel, était propriétaire d’une parcelle de terrain sise [Adresse 1] à [Localité 9].

Sur ce terrain se trouvaient deux constructions dont un garage, une buanderie et deux dalles de béton.

Par acte authentique du 2 décembre 2020, Monsieur [K] [J] a promis de vendre cette parcelle à Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V]. L’acte stipulait notamment l’obligation pour le vendeur de réaliser des travaux tendant à la démolition des constructions en dur et des dalles de béton.

Par acte authentique du 9 avril 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE, ayant pour gérant Monsieur [K] [J], a vendu la parcelle à Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V].

Indiquant que Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE ne s’étaient pas acquittés de leur obligation de démolir les constructions, Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] ont diligenté une procédure de référé. Cette procédure a pris fin par arrêt de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 9 mars 2023 prononçant la nullité de l’assignation en référé.

Par acte d’huissier en date du 19 juillet 2023, Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] ont assigné Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de les voir :

— condamner solidairement à leur verser la somme de 13.338,23 € avec intérêts au taux légal, soit en détail :

* cinq mois de loyers soit 4.555 € ;

* pénalités bancaires : 1.016,23 €

* frais d’huissier : 375 €

* frais de mise en demeure : 180 €

* avance de la somme de 6.960 €

— condamner solidairement à leur verser la somme de 6.000 € à titre d’indemnisation tous préjudices confondus ;

— condamner solidairement à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Audrey PANATTONI ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] font valoir que, contrairement à ce à quoi Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE s’étaient engagés aux termes de la promesse de vente, les dalles de béton et les constructions en dur n’ont pas été démolies et ce, même postérieurement à la date de la vente par acte authentique. Les demandeurs le démontrent par la production d’un constat d’huissier et d’échanges de messages textos avec Monsieur [K] [J].

Les moyens présentés en défense sur la nécessité du recours à une expertise judiciaire doivent être écartés dans la mesure où une telle expertise n’était pas nécessaire : il s’agissait uniquement de faire constater l’absence de destruction de la dalle de béton.

L’absence de réalisation de ces travaux par les défendeurs a entraîné pour les demandeurs divers préjudices, dont notamment celui de devoir faire réaliser à leurs frais ces travaux.

Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 août 2024, au visa des articles 1134, 1147 et suivants, 1194 du code civil, Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE sollicitent de voir :

— « juger Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] liés contractuellement à la SASU GERGOVIE et non à Monsieur [J] par l’acte de vente du 9 avril 2021 » (sic) ;

— débouter Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] de leurs demandes dirigées contre Monsieur [J] ;

Subsidiairement, si Monsieur [J] devait être contractuellement lié aux consorts [V] et/ou si les demandes formulées contre la SASU GERGOVIE devaient être motivées en fait et en droit :

— juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] ont expressément donné quitus des travaux en litige par acte authentique de vente du 9 avril 2021 ;

— juger qu’il ne ressort aucun engagement de Monsieur [J] et/ou de la SASU GERGOVIE dans les échanges de messages intervenus avec Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B], ni de revendication de cette nature de ces derniers ;

Très subsidiairement, si par extraordinaire Monsieur [J] et/ou la SASU GERGOVIE devaient être jugés tenus à enlèvement de la dalle :

— Juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] n’ont pas respecté la procédure stipulée dans la promesse de vente, en cas de litige sur les travaux, préalable à toute action contentieuse ;

Infiniment subsidiairement, si par extraordinaire Monsieur [J] et/ou la SAUS GERGOVIE devaient être jugés tenus à l’enlèvement de la dalle et à réparation :

— juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] ne rapportent pas la preuve du fait que le retard de livraison serait exclusivement lié à l’enlèvement de la dalle, ni du fait qu’il leur était impossible d’y pourvoir par eux-mêmes dans les temps en cas de carence éventuelle de leur vendeur, ni enfin du bien-fondé de la valeur invoquée par eux ;

— juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] ne rapportent pas la preuve du fait que les pénalités bancaires invoquées soient liées, de manière directe et certaine, à la carence éventuelle du vendeur ;

— juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] ne justifient pas du bien-fondé de leurs demandes relatives à des frais de constat d’huissier et de mise en demeure, en l’absence de respect par eux des formalités prévues à la promesse de vente, en cas de litige relatif aux travaux ;

— juger que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] ne justifient pas du bien-fondé du montant invoqué par eux au titre du devis d’enlèvement de la dalle, d’autres travaux non prévus y étant portés sans détail de prix, ni ne justifient d’en avoir acquitté le montant ;

En tout état de cause :

— débouter Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] de l’ensemble de leurs demandes moyens, fins et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [P] [B] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE font valoir que lors de la vente, Monsieur [K] [J] était substitué par la société GERGOVIE, de sorte qu’il n’existe pas de lien de droit entre les acquéreurs et Monsieur [K] [J].

Par ailleurs, les demandeurs n’invoquent aucun fondement juridique à leurs prétentions dirigées contre la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE.

Sur le fond, au sein de l’acte de vente du 9 avril 2021 figure une clause stipulant que les vendeurs reconnaissent que les travaux ont été exécutés. Ils ne peuvent donc désormais soutenir qu’il y aurait eu inexécution.

Les demandeurs sont également irrecevables au motif qu’ils n’ont pas respecté la clause figurant à la page 14 de la promesse de vente, exigeant le recours à un expert judiciaire en cas de litige sur la réalisation des travaux.

Très subsidiairement, les défendeurs ne justifient pas des préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les prétentions des défendeurs :

Il convient de rappeler qu’au terme de l’article 4 du code de procédure civile, le juge statue sur l’objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties. Ces prétentions doivent tendre à obtenir un avantage concret : une condamnation au paiement de sommes d’argent, à des obligations de faire, de rembourser, ou, en défense, au rejet des demandes, etc.

Les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler, lorsqu’elles ne tendent pas directement à obtenir un bénéfice concret, ne s’analysent pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique.

Le présent Tribunal n’a été contraint de reprendre ces différentes « prétentions » dans l’exposé des prétentions des défendeurs que parce que ceux-ci hiérarchisent ce qui s’analyse en réalité comme des moyens.

En réalité, les défendeurs ne forment qu’une seule prétention sur le fond : le débouté de toutes les prétentions des demandeurs.

Aussi, il ne sera statué que sur la demande de débouté formée en défense, et non pas sur l’ensemble des « juger que », lesquels ne s’analysent que comme des moyens de fait ou de droit venant au soutien de cette demande unique de débouté.

Sur les irrecevabilités :

Dans les motifs de leurs conclusions, les défendeurs font état de « l’irrecevabilité » de diverses demandes.

Il convient de rappeler que la fin de non-recevoir n’est pas une défense au fond : la première tend à l’irrecevabilité, la seconde au débouté. Les régimes juridiques et les conséquences de ces deux moyens de défense divergent. Les moyens de défense au fond (tendant au débouté) sont régis par les articles 71 et 72 du code de procédure civile ; les fins de non-recevoir (tendant à l’irrecevabilité), par les articles 122 à 126 du même code.

Or, le juge relève que les défendeurs, dans le dispositif de leurs conclusions, ne sollicitent aucune irrecevabilité. Ils contredisent donc le contenu de leurs propres conclusions. Il convient de rappeler qu’au titre de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur ce qui figure au dispositif des conclusions.

Aussi, il n’y a pas lieu de statuer sur une quelconque « irrecevabilité » dès lors que Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE ne forment aucune prétention en ce sens à leur dispositif.

Sur les parties aux actes de 2 décembre 2020 et 9 avril 2021 :

Monsieur [K] [J] figure en qualité de promettant à l’acte du 2 décembre 2020. La société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE figure en qualité de vendeuse à l’acte du 9 avril 2021. Les deux actes portent sur le même bien immobilier.

Les défendeurs prétendent que la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE se serait substituée à Monsieur [K] [J]. Toutefois, il convient de relever que l’acte de promesse de vente du 2 décembre 2020 produit aux débats ne comporte pas de clause de substitution ; que l’acte du 9 avril 2021 ne comporte pas d’indication relative à la substitution de Monsieur [K] [J] par la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE ; que Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE ne versent aux débats aucun justificatif établissant le transfert du bien immobilier litigieux depuis le patrimoine de Monsieur [K] [J] vers le patrimoine de la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE entre la date de la promesse de vente et la date de la vente définitive.

Aussi, quoi que l’opération juridique de vente apparaisse ainsi incohérente, il apparaît que les deux actes (promesse de vente et vente) ont été passés avec des personnes différentes. Du moins, les pièces produites par les parties ne permettent pas d’envisager autrement la situation.

Au regard de l’absence de clarté de la situation juridique, que les pièces produites aux débats par l’ensemble des parties ne permettent pas d’éclaircir, il sera retenu que les deux contrats forment une seule et même opération contractuelle d’ensemble et que, par suite, Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE sont indissociablement co-contractants de Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V].

Sur les sommes réclamées par Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] :

Les demandeurs visent au dispositif de leurs conclusions les articles 1103 et suivants du code civil. Ces textes régissent le droit commun des obligations. A défaut de meilleure indication de la part des demandeurs, et au regard des faits qu’ils allèguent, il sera retenu qu’ils fondent implicitement leurs prétentions sur les articles 1231-1 et suivants du code civil, lesquels concernent plus spécifiquement l’inexécution d’un contrat.

Les demandeurs prétendent que les défendeurs n’ont pas exécuté l’obligation contractuelle stipulée à la promesse du 2 décembre 2020 de démolir les constructions et les dalles de béton.

Toutefois, c’est à bon droit que Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE font valoir que l’acte de vente du 9 avril 2021 comporte une clause intitulée « travaux exécutés par le vendeur ». Cette clause stipule : « aux termes de l’avant-contrat, le VENDEUR s’était engagé à effectuer les travaux affectant la parcelle, objet des présentes.

Lesdits travaux consistant en, savoir :

— sécurisation du chantier (préparation diu site, installation et montage d’un échaffaudage)

— démolitiion de deux bâtis en dur et des dalles de béton (démolition du garage, buanderie, toiture, mur, toiture et sol… divers),

— évacuation des gravats suites à ladite démolition (mise à disposition des bennes et évacuation en décharge autorisée)

(Note du juge : suite du texte en gras dans l’original) Les parties déclarent avoir, préalablement aux présentes, constaté contradictoirement leur exécution aux termes d’une visite préalable aux présentes.

L’ACQUEREUR n’émet aucune réserve sur lesdits travaux exécutés et accepte les biens et droits immobiliers en l’état. Il précise toutefois qu’à ce jour, il reste encore quelques gravats sur le terrain.

Le VENDEUR s’engage à procéder à l’évacuation desdits gravats dans ses meilleurs délais. Ce qu’accepte l’ACQUEREUR. »

Il apparaît que la totalité des prétentions des demandeurs sont fondés sur l’allégation selon laquelle les travaux n’auraient pas été exécutés, ce qui constituerait une inexécution contractuelle par Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE.

Toutefois, dès lors que Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] ont signé un contrat, le 9 avril 2021, selon lequel, d’une part, ils n’émettent aucune réserve sur l’exécution des travaux, et d’autre part et surtout, ils acceptent les biens et droits immobiliers en l’état, ils sont mal fondés à venir former une action en inexécution contractuelle à l’égard des défendeurs.

Si inexécution contractuelle il y a eu selon les termes de la promesse du 2 décembre 2020, les demandeurs l’ont acceptée au sein de la vente du 9 avril 2021. Il n’y a donc pas de faute contractuelle caractérisée des défendeurs.

Par suite, les demandeurs sont mal fondés en toutes leurs prétentions indemnitaires. Ils en seront déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V], déboutés de leurs demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] à verser à Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] de toutes leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] à verser à Monsieur [K] [J] et la société par actions simplifiée unipersonnelle GERGOVIE la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT