TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 25/ DU 08 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 24/03437 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4V6K

AFFAIRE : S.C.I. HENRI (SELAS FIDAL)

C/ DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président

Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette, Greffier

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 08 Juillet 2025

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. HENRI

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

représentée par la Directrice régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône qui élit domicile en ses bureaux sis au [Adresse 4]

dispensée du ministère d’avocat

EXPOSE DU LITIGE :

Faits et procédure :

La SCI HENRI a procédé à l’acquisition de deux bien immobiliers sis à Allauch :

par acte notarié du 5 juin 2014 un premier terrain à bâtir d’une superficie de 7 988 m² au prix de 1.200.000 € HT,par acte notarié du 28 février 2017 un second terrain à bâtir contigu d’une superficie de 8 950 m² au prix de 1.285.000 € HT.

Dans ces deux actes elle a pris un engagement d’effectuer des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf dans le délai de quatre ans afin de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement prévu à l’article 1594-0 G A.1 du code général des impôts.

Par une proposition de rectification n°2120 du 29 avril 2022, l’administration fiscale a notifié à la SCI HENRI des rappels de droits de mutation à titre onéreux sur le fondement de l’article 1840 G ter du CGI au motif que la société n’aurait pas respecté les engagements de construire dans le délai de quatre ans pris dans les actes d’achat de terrains à bâtir du 5 juin 2014 et du 28 février 2017.

Cette proposition de rectification a été maintenue après les observations du contribuable dans une lettre datée du 10 mai 2022, reçue le 13 juin. Un recours hiérarchique a été rejeté le 6 septembre 2022.

Le 14 octobre 2022 l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement n°20221000068 d’un montant de 138.545 €. Par décision du 17 janvier 2024, la demande de décharge de cette imposition a été rejetée par l’administration.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024 la SCI HENRI a fait assigner la Direction régionale des Finances Publiques.

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2025 la SCI HENRI demande au tribunal d’annuler la décision du 17 janvier 2024, d’ordonner le dégrèvement des impositions, intérêts et pénalités mis à charge par la proposition de rectification du 29 avril 2022, et de condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes la SCI HENRI fait valoir que les deux acquisitions ont été réalisées pour un projet unique de construction d’une usine, l’acquisition du second terrain ayant été rendue nécessaire en raison de contraintes résultant de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement, de sorte que la seconde acquisition doit être analysée comme faisant courir un nouveau délai de quatre ans pour la construction de la première usine, que les permis de construire ont été obtenus les 29 mai et 26 juin 2018, que le délai de quatre ans a expiré le 10 juin 2021 en application de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, qu’une demande de prorogation du délai a été adressée à l’administration le 5 juin 2019, que l’usine était opérationnelle le 1er juin 2021, et qu’en conséquence elle a respecté l’engagement de produire un immeuble neuf dans les conditions prévues à l’article 1594-0 G A.1 du code général des impôts.

La Directrice régionale des Finances Publiques a conclu le 23 septembre 2024 au rejet des demandes de la SCI HENRI aux motifs que pour la première acquisition le délai pour construire a expiré le 5 juin 2018, qu’à cette date aucune construction n’avait été édifiée, que pour la seconde acquisition le délai a expiré le 10 juin 2021, que la déclaration d’achèvement des travaux mentionne la date du 21 octobre 2021, et que seule une demande de prorogation de délai d’un an lui a été adressée le 28 février 2022, soit de façon tardive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 1594-0 G du code général des impôts dispose que « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A. I. – Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I.

En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s’impose l’engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.

L’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l’administration et vaut accomplissement de l’engagement de revendre.

III. – Cette exonération n’est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu’à concurrence d’une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.

Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.

Pour les terrains destinés à la construction d’immeubles non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l’exploitation de ces constructions.

IV. – Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.

IV bis. – Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l’article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté définie à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme et acquis par la personne chargée de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone.

V. – En cas d’acquisition d’un terrain compris dans le périmètre d’une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu’à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement.

VI. – Pour l’application des dispositions du présent A les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation.

VII. – Les modalités d’application des I à V sont fixées par décret.

B. Les opérations suivantes :

a. Les acquisitions d’immeubles effectuées en vue de l’aménagement de zones à urbaniser par priorité, par les collectivités et par les organismes concessionnaires de cet aménagement ;

b. Les acquisitions d’immeubles situés dans les zones d’aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 212-2 et L. 212-3 du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 par les collectivités et les organismes bénéficiaires du droit de préemption ;

c. Les rétrocessions et restitutions consenties en application des articles L. 212-7 et L. 213-1 du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

d. Les acquisitions d’immeubles ou de droits immobiliers portant sur des biens situés dans des zones d’intervention foncière, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-2, L. 211-3 et L. 211-7 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

e. Les rétrocessions consenties en application de l’article L. 211-11 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

f. Les acquisitions de biens soumis au droit de préemption urbain ou au droit de préemption institué dans les zones d’aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-4, L. 211-5, L. 212-2, L. 212-3 et L. 213-1 à L. 213-3 du code de l’urbanisme ;

g. Les rétrocessions consenties en application de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme ;

h. les acquisitions de biens soumis au droit de préemption institué dans les zones de préemption créées en application de l’article L. 215-1 du code de l’urbanisme, effectuées dans les conditions prévues au chapitre V du titre Ier du livre II dudit code par les collectivités ou établissements publics bénéficiant du droit de préemption, directement, par substitution ou par délégation ;

i. les rétrocessions consenties en application de l’article L. 215-22 du code de l’urbanisme ;

j. Les cessions d’actifs opérées par l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation ou par les sociétés civiles immobilières dont elle détient la majorité des parts, en faveur des régimes de retraites complémentaires obligatoires des salariés du secteur privé par répartition institués par voie d’accords collectifs interprofessionnels ;

k. Les acquisitions d’immeubles effectuées par un établissement public foncier dans le cadre des opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national mentionnées au titre IV du livre VII du code de la construction et de l’habitation ».

L’article 266 bis de l’annexe III du même code dispose que « I. – La justification de l’exécution des travaux prévus au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte :

1° Dans les cas indiqués au I de l’article 244 de l’annexe II au même code, du dépôt de la déclaration spéciale qui y est mentionnée ;

2° Dans les autres cas, du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme.

II. – Lorsque l’engagement mentionné au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts porte sur la construction de maisons individuelles et que la superficie du terrain acquis excède celle pour laquelle l’exonération est applicable aux termes du premier alinéa du III du A de l’article précité, l’exonération s’applique à une fraction du prix d’acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle est applicable et celle du terrain acquis.

Lorsque l’engagement mentionné à l’alinéa précédent porte sur la surélévation d’un immeuble bâti existant, l’exonération s’applique à une fraction du prix d’acquisition égale au rapport entre, d’une part, la surface de plancher des locaux résultant de la surélévation et, d’autre part, la somme de cette dernière surface et de la surface de plancher de l’immeuble acquis.

III. – L’engagement mentionné au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts précise l’objet et la consistance des travaux sur lesquels il porte. La demande de prorogation du délai prévue au IV du A de l’article précité doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l’engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

L’autorité compétente de l’Etat mentionnée aux IV et IV bis du A de l’article 1594-0 G précité est le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques.

IV. – La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur revente.

V. – La substitution d’un engagement de construire à un engagement de revendre telle que prévue au troisième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l’envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d’avis de réception postale d’une déclaration faisant référence à la date et au numéro d’enregistrement et de publication de l’acte de mutation comportant l’engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise l’objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

VI. – La substitution d’un engagement de revendre à un engagement de construire telle que prévue au deuxième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l’enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de l’article 635 du code précité d’un acte complémentaire à l’acte de mutation comportant l’engagement d’origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet acte précise l’objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé ainsi que la valeur de l’acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des dispositions de l’article 1115 du même code.

La SCI HENRI a procédé à l’acquisition de deux bien immobiliers sis à Allauch :

par acte notarié du 5 juin 2014 un premier terrain à bâtir, par acte notarié du 28 février 2017 un second terrain à bâtir contigu au premier.

Les délais pour construire expiraient donc le 5 juin 2018 s’agissant du premier terrain, et le 10 juin 2021 s’agissant du second compte tenu de l’allongement des délais résultant de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020.

Les permis de construire, ainsi que l’indique la SCI HENRI elle-même, ont été obtenus le 29 mai et 26 juin 2018.

La SCI HENRI soutient que la construction envisagée, en l’espèce une usine, était achevée au 1er juin 2021, ainsi qu’il résulte d’un bail commercial conclu avec la société TECHNICO FLOR le 4 juin 2021, d’un contrat de fourniture d’énergie électrique du 10 mars 2021, d’un document « Consuel » du 30 mars 2021, de diverses attestations et photographies et d’un procès-verbal de réception partielle des travaux avec réserves du 1er juin 2021.

Cependant ces documents ne démontrent pas l’achèvement des travaux. En effet le contrat de bail, au demeurant non accompagné de l’état des lieux qu’il mentionne, n’est pas une preuve de l’entrée effective du preneur dans les lieux. Le Consuel n’est qu’une demande de raccordement à l’énergie électrique pour procéder à des essais entre le 15 avril et le 15 juin 2021, et le procès-verbal attestant de la levée des réserves et de la réception définitive n’est pas produit. Les attestations de messieurs [B] et [F] font pour leur part état d’une mise en service de l’usine « courant juin », sans préciser si cette mise en serive a eu lieu avant le 10 juin 2021.

Surtout, aucun de ces documents ne constitue la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme, visés à l’article 266 bis susvisé et qui, aux termes de ce texte, constitue l’une deux deux seules justifications qu’il énumère de l’exécution des travaux prévus au I du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts.

En effet, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux n’a été déposée par la SCI HENRI à la mairie d'[1] que le 15 novembre 2021, avec la mention que le chantier a été achevé le 21 octobre 2021.

Faute pour la SCI HENRI de démontrer que les travaux ont été achevés savant le 10 juin 2021, elle devra être déboutée de ses demandes, les conditions de l’exonération prévues à l’article 1594-0 G du code général des impôts n’étant pas réunies.

Succombant à l’instance, la SCI HENRI en supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCI HENRI de ses demandes ;

Condamne la SCI HENRI aux dépens.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,