TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/01188 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NGRT

AFFAIRE :

Société TOULON HABITAT MEDITERRANEE

C/

[D]

[L]

Grosse exécutoire : THM + dossier de plaidoirie

Copie : Mme [M] [D] et M. [B] [L]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société TOULON HABITAT MEDITERRANEE

Le Saint Matthieu

Avenue Franklin Roosevelt BP 1309

83076 TOULON CEDEX

représentée par Mme [E] [N], munie d’un pouvoir

à

DÉFENDEUR :

Madame [M] [D]

née le 06 Septembre 1970 à LA CIOTAT (13600)

La Jonquière – Bat B3 – 2ème étage – Apt 33

Rue Jean Agnèse

83000 TOULON

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [L]

né le 28 Avril 1972 à BEAUFORT EN VALLEE (49250)

La Jonquière – Bat B3 – 2ème étage – Apt 33

79 rue Jean Agnèse

83100 TOULON

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025

Date des débats : 06 Mai 2025

Date du délibéré : 17 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 1998, L’OFFICE PUBLIC COMMUNAL D’HLM DE TOULON (devenu « TOULON HABITAT MEDITERANNEE »), a consenti à Monsieur [X] [C] un contrat de bail à usage d’habitation portant sur le logement sis Rue Jean Agnèse – Jonquière – Bâtiment B3 – étage 2 – appart. n°033 – 83000 TOULON.

Selon avenant au contrat de bail du 02 août 2019 conclu avec la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] sont devenus colocataires des lieux susdits.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.516,20 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités comprises.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 février 2025, la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE a fait assigner Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef ; Condamner Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges à compter du 10 février 2025 et jusqu’à la libération des lieux ; Condamner Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] au paiement d’une provision de 1 618,77 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires due au 09 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; Condamner Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Var le 24 février 2025.

A l’audience du 06 mai 2025, la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE, représentée par un agent mandaté à ce titre par la Directrice Générale de l’organisme, maintient ses demandes telles que formulées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 361,00 euros arrêtée au mois de mai 2025. Elle précise que les locataires ont effectué peu de règlements, le dernier datant du mois de février 2025, malgré un constat d’accord.

Au soutien de ses prétentions, la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE rappelle que le contrat de bail en litige contient une clause résolutoire, laquelle prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyers. Elle ajoute que Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] n’ont pas réglé les sommes dues malgré la délivrance d’un commandement de payer et qu’ainsi elle est bien fondée à solliciter leur condamnation à payer l’arriéré locatif, par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [M] [D], régulièrement citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Monsieur [B] [L] était quant à lui présent à l’audience en personne. Il reconnaît la dette et l’attribue à des difficultés d’ordre professionnel. Il indique percevoir une rente accident du travail, son épouse bénéficiant en ce qui la concerne d’une rente de 320 euros par mois pour invalidité. Monsieur [B] [L] précise enfin avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il sera noté néanmoins que le délai est, en l’espèce, de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 27 octobre 1998 et son avenant du 02 août 2019. En effet, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. N°15007 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article 7 qui prévoit « qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, (…) le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble à l’Office, deux mois après un commandement de payer (…) ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice aux locataires en date du 09 décembre 2024.

Néanmoins, il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, en dépit du constat d’accord signé entre les parties et en présence d’un conciliateur de justice en date du 15 février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 09 février 2025 à 24 heures, de sorte qu’il y a lieu constater la résiliation du bail à la date du 10 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du bail signé le 27 octobre 1998 et son avenant du 02 août 2019, du commandement de payer délivré le 09 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 mai 2025, que la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté à cette date à la somme de 2.361,00 euros.

Monsieur [B] [L], qui a comparu à l’audience, n’a émis aucune contestation relativement à la créance, tant sur son principe que sur son montant.

Il y a lieu par ailleurs de noter que l’avenant au contrat de bail du 02 août 2019 comporte, en son article 5, une clause de solidarité entre Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L]. De surcroît, un courrier adressé par le bail en date du 22 janvier 2025 leur notifie la poursuite de leur bail suite à leur acte de mariage prononcé le 08 novembre 2024, de sorte que la solidarité entre les locataires résulte également de l’article 220 du code civil.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer à la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE à titre provisionnel la somme 2 361,00 euros, au titre des impayés locatifs, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement Rue Jean Agnèse – Jonquière – Bâtiment B3 – étage 2 – appart. n°033 – 83000 TOULON à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 397,41 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L], qui succombent, aux dépens de l’instance.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Il convient en conséquence de condamner in solidum Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer à la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE aux fins de résiliation du bail ;

CONSTATONS que la résiliation du bail conclu le 27 octobre 1998 et avenant du 02 août 2019 entre la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE d’une part, et Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] d’autre part, concernant les locaux sis Rue Jean Agnèse – Jonquière – Bâtiment B3 – étage 2 – appart. n°033 – 83000 TOULON, est intervenue par le jeu de la clause résolutoire à la date du 10 février 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer à la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE, la somme provisionnelle de 2 361,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer à la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE une indemnité d’occupation mensuelle de 397,41 euros, dès juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [D] et Monsieur [B] [L] à payer à la société TOULON HABITAT MEDITERRANEE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE