TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e GUEDON

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04791 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62HU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT SEML

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [F]

née le 10 Février 1978 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2017, la société [Localité 4] Habitat a consenti à Mme [C] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 560 euros.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la société [Localité 4] Habitat a fait signifier, le 5 mars 2025, à Mme [C] [F] un commandement de payer la somme principale de 4 987,01 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 11 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 29 juillet 2025, dénoncé le 31 juillet 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société [Localité 4] Habitat a fait assigner Mme [C] [F] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 septembre 2025 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement,En conséquence :

Ordonner l’expulsion sans délai de Mme [C] [F] des lieux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,Condamner Mme [C] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 5.603,38 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comptes arrêtés au 27 juin 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer échu et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,La condamner au paiement d’une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner en outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ainsi que ceux de l’assignation en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 25 septembre 2025, la société [Localité 4] Habitat, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 6 132,08 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [C] [F] n’est ni comparante, ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2025, pour la somme en principal de 4.987,01 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 mai 2025.

Mme [C] [F] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [C] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [C] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 682,90 euros actuellement, et de condamner Mme [C] [F] à son paiement.

La société [Localité 4] Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, Mme [C] [F] lui devait la somme de 5 821,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5 293,24 euros, suivant décompte arrêté au 27 juin 2025, déduction des frais de procédure.

Mme [C] [F], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société [Localité 4] Habitat les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017 entre la société [Localité 4] Habitat et Mme [C] [F] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 4] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société [Localité 4] Habitat ;

CONDAMNONS Mme [C] [F] à verser à [Localité 4] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 5 293,24 euros (cinq mille deux cent quatre-vingt treize euros et vingt quatre centimes) décompte arrêté au 27 juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Mme [C] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 682,90 euros (six cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-dix centimes) à ce jour, à compter du 28 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS la demande de la société [Localité 4] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection