TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à M^e Arielle LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04753 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IKN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]

née le 15 Juillet 1969, demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 août 2021, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) Adoma a attribué à Mme [J] [X] la jouissance privative d’un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le premier [Localité 4] pour une redevance mensuelle de 382,75 euros, pour résidence sociale.

Se prévalant du non-paiement des redevances, la SAEM Adoma a fait signifier à Mme [J] [X] une mise en demeure visant la clause résolutoire le 3 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SAEM Adoma, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner Mme [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa du décret n° 2011-356 du 30 mars 2011 relatif aux conventions conclues en application des articles L 351-2, R 351-30, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), 849 du code de procédure civile, aux fins de :

— constat de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2024 et expulsion sans délai, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— condamnation au paiement de la somme de 3.227,73 euros comptes arrêtés au 12 janvier 2025, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date du constat de la résiliation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière redevance échue révisable aux conditions du contrat de résidence,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 janvier 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SAEM Adoma réitère les termes de son assignation et rappelle que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions, Mme [J] [X] sollicite :

— des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— un non-lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens,

— de débouter la SAEM Adoma de ses prétentions contraires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [J] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable

Le contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R.633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation relatives aux logements-foyers.

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le titre I de la loi, qui comprend notamment l’article 24, ne s’applique pas aux logements-foyers régis par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l’habitation, tandis que les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2021 contient une clause résolutoire (article 11) en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations, l’article 8 relatifs à ces obligations prévoyant notamment celle de payer la redevance aux termes convenus.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la SAEM Adoma a fait signifier à étude à Mme [J] [X] une mise en demeure d’avoir à lui payer la somme de 3.146,36 euros, qui correspond à plus de huit fois la redevance mensuelle prévue au contrat, à peine de résiliation. La lecture du relevé de compte versé aux débats arrêté au 8 janvier 2025 laisse apparaître que la débitrice n’a pas apuré sa dette dans le délai d’un mois imparti, conformément aux termes de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est donc acquise au 4 juillet 2024.

Mme [J] [X] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [J] [X] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [J] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 382,75 euros actuellement, et de condamner Mme [J] [X] à son paiement.

Il ressort de la mise en demeure, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [J] [X] reste devoir la somme de 3.539,19 euros, à la date du 07 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [J] [X] ne conteste pas la dette.

Mme [J] [X] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 3.539,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, au regard des démarches effectuées par Mme [J] [X] pour apurer sa dette, avec la mise en place d’un accompagnement social personnalisé depuis le 17 septembre 2024, il convient de faire droit à la demande, selon les termes du dispositif.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera en revanche rejetée en ce qu’elle n’est pas prévue par la loi.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et des délais accordés, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2021 entre la SAEM Adoma et Mme [J] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le premier [Localité 4] sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE toutefois que Mme [J] [X] a vocation à bénéficier de la suspension des poursuites pendant la trêve hivernale ;

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer à la SAEM Adoma, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), soit une somme de trois cent quatre-vingt-deux euros et soixante-quinze centimes (382,75 euros) actuellement ;

CONDAMNE Mme [J] [X] à verser à la SAEM Adoma, à titre provisionnel, la somme de trois mille cinq cent trente-neuf euros et dix-neuf centimes (3.539,19 euros), à la date du 8 janvier 2025, au titre de l’arriéré des redevances impayées et des indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [J] [X] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de cent quarante-sept euros (147 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [J] [X] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente