TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à Mme [F] [U]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/02034 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ISN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [U] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" a donné à bail à M. [C] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] dans le [Localité 3], pour un loyer mensuel initialement fixé à 304,57 euros, outre 96,13 euros par mois de provisions sur charges et 15,86 euros au titre de consommation d’eau.

Par contrat signé le 11 septembre 2017, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" a donné à location à M. [C] [I] un garage n° 32, accessoire au logement, situé au sous-sol de la [Adresse 6] sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Metropole" a fait signifier à M. [C] [I] par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 611,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Metropole" a fait assigner M. [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, sous le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, L213-4-4 du COJ et R213-9-7 du COJ aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et la résiliation dudit bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et de tout occupant de son chef,

— condamner à titre provisionnel M. [C] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 mars 2025, soit la somme de 797,42 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer,

— condamner M. [C] [I] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, L’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Metropole" expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 janvier 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

Le bailleur a changé de dénomination le 25 août 2025, s’agissant désormais de l’Office Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole", représenté par sa chargée de gestion au sein du Département Contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.441 euros, selon décompte en date du 6 octobre 2025, terme de septembre inclus. Le bailleur demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au profit de M. [C] [I].

Cité par acte remis à étude, M. [C] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience initiale du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Metropole" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2017 se renouvelle postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2025 pour la somme en principal de 611,87 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er mars 2025.

Le contrat de location du 11 septembre 2017 concernant le garage n° 32 sis [Adresse 1], étant accessoire au bail d’habitation aura le même sort de celui-ci.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [C] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation, soit une somme de 492,55 euros à ce jour.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [C] [I] reste devoir la somme de 1.441 euros, à la date du 6 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, M. [C] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [C] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.441 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débat par L’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" démontre le versement du montant résiduel du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et malgré l’absence de M. [C] [I] à l’audience, il convient d’octroyer, avec l’accord du bailleur des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour M. [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• M. [C] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec indexation, soit une somme de 492,55 euros à ce jour,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de L’Office Public de l’Habitat " Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Les frais d’exécution étant prématurées sont rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2017 entre l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole" et M. [C] [I] concernant le logement, situé [Adresse 4] dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [C] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Métropole", à titre provisionnel, la somme de 1.441 euros décompte arrêté au 6 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS M. [C] [I] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 60 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués (appartement et garage n° 32) dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [C] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [C] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 492,55 euros à ce jour ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [C] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-Marseille Provence Metropole" une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Présidente