TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e GALLO Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e Claire SAÏB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07066 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WEI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V]

né le 25 Octobre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Claire SAÏB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 avril 2017 avec prise d’effet au 24 avril 2017, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) de logement et gestion immobilière pour région méditerranéenne (LOGIREM)a donné à bail à M. [I] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 272,66 euros outre 77,90 euros de provision pour charges et 15,16 euros d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM a fait signifier à M. [I] [V] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2.024,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

La SA Erilia a fusionné avec la SA Logirem.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SA ERILIA prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la SA Logirem, a fait assigner M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux, soit à la date du 11 juin 2024,

— condamner M. [I] [V] à régler la somme provisionnelle de 3.627,10 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience,

— dire que M. [I] [V] ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’il n’a pas repris le règlement intégral du loyer courant,

— dire que M. [I] [V] ne peut prétendre à aucun délai de paiement de sa dette locative dès lors qu’il n’a pas repris le reglement du loyer courant et qu’il ne justifie pas être en mesure de régler sa dette locative,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par M. [I] [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonance à intervenir,

— autoriser le propriétaire, la société ERILIA à faire constater l’etat des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’execution,

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de M. [I] [V] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner M. [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire,

— dire et juger que si l’occupation devait plus d’un, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M. [I] [V] à payer à la société ERILIA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 11 juin 2024 et ce pendant plus de deux mois.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, la bailleresse réitérant les termes de son assignation et indiquant ne pas s’opposer à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions en réplique, M. [I] [V] sollicite de la jurdicition qu’elle :

— déboute la Société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM de ses demandes, fins et conclusions,

— constate la reprise du versement intégral du loyer et des charges par le locataire avant la date d’audience, et l’apurement partiel de la dette locative,

— suspende le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— juge n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— déduise des sommes réclamées à Monsieur [V] par le bailleur les frais de justice intégrés à tort dans la dette locative,

— accorde à Monsieur [V] [I] 21 mois de délais pour s’acquitter de la dette locative, en sus du loyer en cours,

— déboute la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM de la demande tendant à se voir allouer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le requis fait savoir qu’il a rencontré des difficultés professionnelles le privant de revenus et autres prestation sociales. Dès lors, il n’a pu s’acquitter de ses loyers le temps que sa situation soit régularisée. Il perçoit desormais sa retraite ainsi qu’une complémentaire. Il justifie avoir repris un paiement régulier de ses loyers et s’engage à regler la somme de 150 euros par mois en sus de son loyer en vue d’apurer sa dette auprès de la Société ERILIA.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 avril 2017 contient une clause résolutoire (article 7-6 ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024 pour la somme en principal de 2.024,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [I] [V] reste devoir la somme de 3.150,89 euros, à la date du 14 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus et déduction faite des frais de non réponse d’enquête social injustifiés ( 7,62 euros x 4 = 30,48 euros).

M. [I] [V] ne conteste pas la dette dans son principe mais fait valoir avoir effectué un paiement au mois de mai qui n’apparaît pas dans le décompte actualisé. Le requis verse, à l’appui de sa demande, la copie d’un chèque en date du 12 mai 2025, d’un montant de 335,26 euros et dont le bénéficiaire est la SA ERILIA. Toutefois, sans confirmation de la bonne réception de ce paiement par la partie requérante ce dernier ne peut être pris en compte.

M. [I] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.150,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [I] [V] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. En outre, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par M. [I] [V], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour M. [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• M. [I] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de 400,53 euros à ce jour,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.La demande de constat d’huissier avec commission d’un technicien, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2017 entre la SA ERILIA et M. [I] [V] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de trois mille cent cinquante euros et quatre-vingt-neuf centimes (3.150,89 euros) décompte arrêté au 14 mai 2025, incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE M. [I] [V] à s’acquitter de la dette par 20 acomptes successifs et mensuels de cent cinquante euros (150 euros), et un 21ème acompte réglant le solde de la dette payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [I] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [I] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre cent euros et cinquante-trois centimes (400,53 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA ERILIA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente