TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e RICHARD Florence

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01321 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6D47

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [E]

née le 06 Septembre 1958 à [Localité 5], domiciliée : chez Société CLE GESTION Mandataire, [Adresse 4]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [A] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 novembre 2018, Madame [H] [E], représentée par sa mandataire, la société Clé Gestion, a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 350 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [E] a fait signifier à Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.584,68 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [H] [E] a fait assigner Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du 16 décembre 2024 demeuré sans effet,

— que soit ordonnée, de ce chef, l’expulsion des requis et de tous occupants de l’appartement sis [Adresse 2],

— que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à la somme provisionnelle de 393,75 euros jusqu’au départ effectif des lieux,

— que Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] soient solidairement condamnés à verser à Madame [E] la somme mensuelle provisionnelle de 5.552,18 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 16 décembre 2024,

— de dire et juger qu’il ne leur sera accordé aucun délai de paiement,

— que Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] soient solidairement condamnés à payer la somme de 500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 16 décembre 2024,

— que Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] soient solidairement condamnés à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

— condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlements spontanés des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 décembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelé et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, Madame [H] [E], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.566,49 euros, selon décompte en date du 1er mai 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [E] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 4.584,68 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 393,75 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] restent devoir la somme de 6.179,16 euros, à la date du 1er mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus et déduction faite des frais de procédure (45 +172,58+169,75 = 387,33 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6.179,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.584,68 euros à compter du 16 décembre 2024, date du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande Madame [H] [E] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [E] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2018 entre Madame [H] [E] d’une part, et Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent quatre-vingt-treize euros et soixante et quinze centimes (393,75 euros) à ce jour, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] à verser à Madame [H] [E], à titre provisionnel, la somme de six mille cent soixante-dix-neuf euros et seize centimes (6.179,16 euros) décompte arrêté au 1er mai 2025 incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.584,68 euros à compter du 16 décembre 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de Madame [H] [E] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [A] [G] à verser à Madame [H] [E] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente