TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DE GANAY

M^e Chantal ASTRUC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eléonore DE GANAY

M^e Chantal ASTRUC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08967 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTF

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eléonore DE GANAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0026

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08967 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTF

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 mai 2014, la société REAL ESTATE VALUE PARTNER, aux droits de laquelle Monsieur [Z] [J] est venu le 4 octobre 2018, a donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [S] compter du 1er juin 2014 pour une durée de six ans, un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer initial de 2 000 euros outre une provision sur charge de 200 euros.

Le bail a été renouvelé le 1er juin 2020 pour une durée de trois ans soit jusqu’au 31 mai 2023.

Monsieur [Z] [J] a initié une première procédure judiciaire en 2020 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, dont il s’est cependant désisté compte-tenu du règlement de sa dette par Monsieur [B] [S] lors de l’audience. Il a été débouté de la seconde procédure judiciaire qu’il a initiée aux mêmes fins, par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en date du 10 octobre 2022, compte-tenu du règlement par Monsieur [B] [S] du solde de sa nouvelle dette pendant le cours du délibéré.

Déplorant toutefois la persistance de Monsieur [B] [S] à ne régler que partiellement son loyer d’une part, et l’absence d’entretien de la chaudière par son locataire d’autre part, Monsieur [Z] [J] lui a adressé une lettre recommandée le 30 septembre 2022 lui rappelant ses obligations, puis lui a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022 à effet au 31 mai 2023, date d’expiration du bail.

Monsieur [B] [S] n’a pas quitté les lieux à cette date et ne s’est pas présenté à la date fixée par Monsieur [Z] [J] pour procéder à l’état des lieux de sortie, le 23 juin 2023. Il s’est ainsi vu adresser un courrier de mise en demeure de quitter les lieux le 20 octobre 2023 , restée vaine.

C’est dans ces conditions que Monsieur [Z] [J] a fait assigner Monsieur [B] [S], par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé,le départ des lieux de Monsieur [B] [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,son expulsion avec suppression du délai légal de deux mois après délivrance du commandement de quitter les lieux,l’autorisation d’enlever les meubles, aux frais de Monsieur [B] [S],sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 2 367,87 euros, augmentée de 50%, ou, subsidiairement, augmentée de 10% à compter du 1er juin 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux,sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, Monsieur [Z] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’ensemble de ses demandes mais élève sa prétention, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 5 000 euros et sollicite, en outre, le débouté des demandes formées par le défendeur.

Il soutient, sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le congé déviré à Monsieur [B] [S] pour motif légitime et sérieux est valide et justifié par le comportement de ce dernier qui n’a pas communiqué son assurance habitation pour l’année 2023, ne respecte pas son obligation d’entretien annuel de la chaudière et plus globalement, de son obligation d’entretenir le logement pris à bail et qui paye depuis plusieurs années son loyer de manière aléatoire tant en ce qui concerne les montants réglés, que la date à laquelle ils sont effectués, alors qu’il est contractuellement prévu que le loyer est payable d’avance. Il indique, par ailleurs, que les sommes réclamées au titre des loyers et des charges non réglées au moment de la délivrance du congé sont bien dues et qu’il lui était impossible de procéder à la régularisation des charges de l’année 2020, les comptes liés à l’exercice de cette année là ayant été rejetés.

Monsieur [B] [S], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement. Il est demandé,

à titre principal :

de constater que la demande formée par Monsieur [Z] [J] se heurte partiellement à l’autorité de la chose jugée,de débouter Monsieur [Z] [J] de ses demandes et par conséquent, de dire que le bail s’est renouvelé le 1er juin 2023 jusqu’au 31 mai 2026,à titre subsidiaire :

d’accorder des délais de 24 mois à Monsieur [B] [S] pour quitter les lieux,de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par lui à la somme de 2 367,87 euros,en tout état de cause :

de condamner Monsieur [Z] [J] à lui verser les sommes suivantes : 207,36 euros à titre de trop-perçu des loyers, 10 917,93 euros à titre des charges locatives injustifiées arrêtées au mois de juillet 2024,débouter Monsieur [Z] [J] de ses autres demandes,écarter l’exécution provisoire, condamner Monsieur [Z] [J] à régler à Monsieur [B] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Monsieur [B] [S] soutient, au visa des articles 122 et 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, que la demande de Monsieur [Z] [J] se heurte à l’autorité de la chose jugée en ce que l’objet de la demande à savoir, l’expulsion de Monsieur [B] [S], est identique à celui de la procédure précédemment initiée et dont il a été débouté, que la cause est similaire puisqu’elle se rapporte aux retards de paiement du locataire et au défaut d’entretien de la chaudière et que les parties sont les mêmes.

Sur le fond, il estime que les griefs invoqués à son encontre aux termes du congé délivré ne sont pas suffisamment graves en ce qu’aucune date butoir pour le paiement des loyers n’est prévue au contrat de bail, que dès lors le caractère tardif des versements n’est pas avéré, qu’en outre, le créance n’est pas certaine, puisque l’augmentation du loyer à compter du mois de juin 2022 n’est justifiée qu’à partir du mois de septembre 2022 et que les provisions sur charges doivent donner lieu à remboursement. Par ailleurs, Monsieur [B] [S] indique qu’il justifie de l’entretien de la chaudière et que Monsieur [Z] [J] ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien du logement.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du même code précise que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, un précédent jugement, rendu le 10 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, qui a débouté Monsieur [Z] [J] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties.

Monsieur [Z] [J] sollicite, aux termes de son acte introductif d’instance, la validation du congé pour motifs légitime et sérieux qu’il lui a fait délivrer le 29 novembre 2022. Ainsi, il ne s’agit pas d’une simple différence de fondement juridique, mais bien d’une différence entre les choses demandée puisque la première procédure avait vocation à obtenir la résiliation du contrat en cours et la seconde, le non-renouvellement d’un bail arrivant à expiration.

Surtout, Monsieur [Z] [J] demande la validation du congé pour motif légitime et sérieux qu’il a fait délivrer après le prononcé du jugement du 10 octobre 2022, notamment compte-tenu de la naissance d’une nouvelle locative. C’est ainsi qu’il expose clairement que cet arriéré se cumule aux précédents, qui, bien que soldés, constituent un passif dont il est bien-fondé à se prévaloir. C’est donc le caractère répétitif des retards de paiement et des absences de paiement que Monsieur [Z] [J] déplore et il ne saurait lui être opposé l’argument selon lequel le précédent juge avait estimé que le manquement n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation, en ce qu’il s’agit d’un fait nouveau.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [S] et tirée de l’autorité de la chose jugée sera rejetée.

Sur le congé délivré par Monsieur [Z] [J]

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui donne congé à son locataire le bailleur doit justifier soit de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé. Ainsi, l’existence du motif grave et légitime s’apprécie au jour de la délivrance du congé. Il a déjà été jugé que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, notamment, le défaut d’assurance et les retards répétés de paiement, pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle avait cessé à la date de la délivrance du congé.

L’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que les obligations du locataire sont les suivantes

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

g) s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Seul le défaut d’assurance et non le défaut de justifier d’une assurance constitue un manquement du locataire à ses obligations.

Sur la validité du congé

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] produit le contrat de bail signé avec Monsieur [B] [S] prenant effet le 1er juin 2014, pour une durée initiale de six ans puis, renouvelé par trois années, arrivant ainsi à expiration le 31 mai 2023.

Il verse le congé pour reprise à effet au 31 mai 2023, qu’il lui a fait délivrer par commissaire de justice le 29 novembre 2022, soit plus de six mois avant expiration du bail.

Il est fait mention du motif du congé et les différents manquements allégués par le bailleur sont listés de manière détaillée.

Le congé ainsi délivré respecte les conditions de forme prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus.

Sur les griefs invoqués

A titre liminaire, il convient de relever que le défaut d’assurance dont Monsieur [Z] [J] se prévaut aux termes de ses conclusions et oralement le jour de l’audience ne fait pas partie des motifs détaillés dans le congé qu’il a fait délivrer à son locataire. Dès lors, il ne saurait s’en prévaloir au soutien de sa demande de validation de congé pour motif légitime et sérieux et cet argument ne sera donc pas examiné.

— Sur le défaut d’entretien du logement

Il ressort des pièces versées au dossier et des déclarations des parties que Monsieur [B] [S] a procédé à l’entretien de la chaudière en 2021 et 2022, comme mentionné dans le jugement prononcé le 10 octobre 2022, et qu’il a également justifié de l’entretien de la chaudière en 2024. Ainsi, seule l’année 2023 fait défaut. Toutefois, Monsieur [Z] [J] ne pouvait déjà le savoir au moment de la délivrance du congé le 29 novembre 2022. Le motif n’apparaît donc pas fondé.

Par ailleurs, la preuve du défaut d’entretien du logement par le locataire n’est pas rapportée par le requérant qui se prévaut d’un dégât des eaux en 2019 mais n’apporte aucune pièce pour en justifier. Concernant le dégât des eaux du mois d’avril 2021, il résulte des éléments versés aux débats qu’il provient d’une fuite dans un appartement voisin, de sorte qu’il ne saurait être reproché au locataire un défaut d’entretien, alors qu’un constat amiable a été signé par Monsieur [B] [S] le 25 août 2021. Enfin, s’il ressort du rapport d’intervention du plombier du 30 septembre 2022 la présence « d’infiltrations d’eau au niveau du joint de silicone autour de la baignoire et au niveau des rosaces de la robinetterie murale de la baignoire, ainsi qu’une fuite importante sur le siphon du lavabo », il ne peut qu’être constaté que seulement deux mois se sont écoulés entre ce rapport et la délivrance du congé, que ce laps de temps ne saurait caractériser une quelconque réticence de la part de Monsieur [B] [S] à entretenir les lieux, alors que Monsieur [Z] [J] ne justifie pas ses allégations selon lesquelles il n’a eu de cesse de relancer son locataire pour réparer la fuite. Enfin, les dégâts des eaux postérieurs, courant 2023, ne sauraient être invoqués au soutien des arguments développés dans un congé délivré antérieurement.

Par conséquent, le motif tiré du défaut d’entretien du logement par Monsieur [B] [S] n’apparaît pas valable.

— Sur le défaut de paiement du loyer intégral au terme convenu

En premier lieu, il convient de relever que le contrat de bail prévoit que le loyer est « payable d’avance au domicile du bailleur le…………. de chaque mois ». En dépit de l’absence de précision sur le jour, le terme d’avance implique que le locataire s’en acquitte en début de mois, ce que le bailleur a d’ailleurs rappelé à son locataire par courrier du 30 septembre 2022. Or, il ne peut qu’être constaté, à la lecture du décompte produit par le bailleur, que le versement du loyer est, depuis plusieurs années, erratique, et intervient alternativement en début de mois, en milieu de mois ou en fin de mois.

Par ailleurs, l’arriéré locatif que déplore Monsieur [Z] [J] dans le congé, né à compter du mois de juin 2022, d’un montant de 207,36 euros correspond à l’augmentation du loyer résultant de sa révision annuelle que le défendeur admet ne pas avoir réglée pendant quatre mois. Or, c’est à bon droit que Monsieur [Z] [J] a fait application de cette disposition légale, prévue par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et aux conditions générales du bail, prises notamment en leur article VII, paraphées par le locataire. Monsieur [B] [S] en a d’ailleurs été informé en amont, par courriel envoyé par l’épouse du bailleur le 19 avril 2022, étant précisé qu’il en avait déjà été fait application les années précédentes, comme cela résulte du décompte locatif, de sorte que Monsieur [B] [S] ne saurait prétendre qu’il ne savait pas à quoi une telle hausse de loyer était due.

Monsieur [B] [S] indique, par ailleurs, que la créance dont Monsieur [Z] [J] se prévaut n’est pas certaine puisqu’il est lui-même créancier pour un montant largement supérieur à la somme de 207,36 euros, après régularisation des charges depuis 2019. Toutefois, Monsieur [B] [S] a lui-même reconnu que le montant de 207,36 euros correspondait à la hausse du loyer qu’il a délibérément refusé de payer. Il ne saurait donc se prévaloir, à posteriori, d’une compensation avec une créance qu’il prétend avoir, pour justifier une exception d’inexécution contractuelle non admise en matière de bail locatif.

Dès lors, la créance visée dans le courrier de mise en demeure du 30 septembre 2022 et la dette locative sur laquelle Monsieur [Z] [J] se fonde au moment de la délivrance du congé apparaît certaine.

Il est donc avéré que Monsieur [B] [S] a constitué un nouvel arriéré de loyer entre juin 2022 et novembre 2022 de 207,36 euros. Si le montant est faible, ce manquement est récurrent car il fait suite à deux procédures initiées par le propriétaire, la première ayant donné lieu à un désistement de sa part compte-tenu du paiement de sa dette par Monsieur [B] [S], attestant ainsi de la bonne volonté du bailleur et la seconde son débouté, Monsieur [B] [S] ayant réglé les sommes dues pendant le cours du délibéré.

De plus, le nouvel arriéré locatif est né pendant le cours du délibéré de la précédente procédure et a été constitué par Monsieur [B] [S] sciemment, puisqu’il a été démontré qu’il ne pouvait pas ignorer que le montant du loyer avait augmenté, même en l’absence d’appels de loyers par le bailleur, dont l’émission par celui-ci ne constitue pas une obligation légale.

Enfin, il ressort également des pièces versées par le demandeur que Monsieur [B] [S] a été averti, dès le mois de juillet 2022, de ce que le locataire ne satisfait pas à ses obligations, tant en ce qui concerne le versement parcellaire du loyer que son versement tardif (courriel du 1er septembre 2022). Ce deuxième point lui a été rappelé par courrier officiel du 30 septembre 2022 et cependant les deux loyers suivants ont été les 10 octobre et 16 novembre 2022.

Par conséquent, le congé délivré par Monsieur [Z] [J] le 29 novembre 2022 a été délivré pour motif légitime et sérieux et sera, par conséquent, validé.

Sur les conséquences du congé

Monsieur [B] [S] qui ne conteste pas demeurer encore dans les lieux au jour de l’audience, est devenu, à compter du 31 mai 2023, occupant sans droit ni titre du logement. Son expulsion sera donc ordonnée conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour la contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner l’astreinte sollicitée, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Rien ne justifie, non plus la suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le demandeur ne faisant pas la démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [B] [S] qui n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et n’a bénéficié d’aucune procédure de relogement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [S] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2 367,87 euros correspondant au montant du loyer actuel, somme augmentée de 50%. Or l’indemnité d’occupation a vocation, comme rappelé ci-dessus, à réparer le préjudice de jouissance du logement qui est objectivement calculé en fonction de la valeur des locaux.

Par conséquent, l’augmentation de 50% sollicitée n’est pas justifiée.

S’agissant de sa demande subsidiaire de l’augmenter de 10% au titre de la clause pénale prévue à l’article XII des conditions générales du bail, il convient de rappeler que le bail a été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 1er juin 2020 et que par conséquent le clause pénale est réputée non écrite en application de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014.

Par conséquent, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [B] [S] à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à laquelle Monsieur [B] [S] sera condamné, en deniers ou quittances, sera fixée à 2 367,87 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder compris entre un mois et un an aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque que l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée est dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] indique être locataire de l’appartement depuis 10 ans et être père de trois jeunes enfants. Il soutient que compte-tenu de la crise dans le secteur de l’immobilier, son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Toutefois, il verse à son dossier des photocopies de son livret de famille ne mentionnant que deux enfants, nés en 2016 et 2019. Par ailleurs, il ne fait pas mention de sa situation professionnelle et financière, de sorte que ses revenus sont inconnus et que ses difficultés à se reloger ne sont pas avérées, alors qu’il ne justifie, au surplus, aucune preuve de candidature malheureuse.

Par conséquent, sa demande de délai sera rejetée étant rappelé qu’il a vocation à bénéficier des délais prévus à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatifs à la trêve hivernale.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Le délai de prescription des actions locatives est, en application de la loi 7-1 du 6 juillet 1989, de trois ans. Néanmoins, le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce et à titre liminaire, il convient d’indiquer que les comptes de l’exercice de l’année 2020 n’ont fait l’objet d’aucune approbation, si bien que les charges ne peuvent être régularisées et qu’ainsi, le locataire ne peut en demander remboursement intégral, en l’absence de toute disposition légale sanctionnant une telle absence de régularisation.

Par ailleurs, ni les comptes de l’exercice de l’année 2023 ni ceux de l’année 2024 n’ont encore été approuvés, de sorte que Monsieur [B] [S] n’est pas non plus fondé à demander un quelconque remboursement au titre de la régularisation de charges non opérée par son bailleur.

Ainsi, seules les années 2019, 2021 et 2022 peuvent faire l’objet d’une régularisation et le cas échéant, à un remboursement au profit de Monsieur [B] [S].

Concernant l’année 2019, Monsieur [B] [S] demande le remboursement total des provisions versées, estimant que la demande de Monsieur [Z] [J] est prescrite depuis le 14 mai 2023, soit trois ans à compter de l’approbation définitive des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2020. Toutefois, Monsieur [Z] [J] ne forme aucune demande en paiement à l’encontre de Monsieur [B] [S]. Rien ne justifie donc que Monsieur [B] [S] soit intégralement remboursé des sommes appelées.

En revanche, il est établi que Monsieur [B] [S] a versé au titre des provisions sur charges pour l’année 2019, la somme de 2400 euros. Or il résulte de la régularisation de charges notifiée à Monsieur [B] [S] le 24 juillet 2024, que le montant annuel des charges locatives s’est élevé à la somme de 992,69 euros. Le montant de la TEOM n’est pas justifié, puisque l’avis d’imposition versé concerne l’année 2021 et s’il mentionne le précédent montant, pour 2020, le bailleur n’explique pas le montant réclamé au titre du lot n°13. Il en résulte que Monsieur [B] [S] est créancier, au titre de la régularisation de charges sur l’année 2019, de la somme de 1 407,31 euros.

Concernant l’année 2021, il est établi que Monsieur [B] [S] a versé, au titre des provisions sur charges, la somme de 2 575 euros. Or il résulte du relevé correspondant au lot loué à Monsieur [B] [S] que les charges locatives afférentes au lot donné à bail à Monsieur [B] [S] étaient de 1 714,89 euros. Le montant de la TEOM n’est pas justifié puisuqe la pièce n°41 concerne l’année 2022. Par conséquent, Monsieur [B] [S] est créancier, au titre de la régularisation de charges sur l’année 2021, de la somme de 860,11 euros.

Concernant l’année 2022, il est établi que Monsieur [B] [S] a versé 2 700 euros. Or il résulte du relevé correspondant au lot loué à Monsieur [B] [S] que les charges locatives afférentes au lot donné à bail à Monsieur [B] [S] étaient de 1 877,72 euros, charges d’entretien de l’ascenseur comprises, dont l’entretien est prévu, aux termes du décret 87-713 du 26 août 1987, au titre des charges récupérables. Le calcul du montant de la TEOM estimé à 380,11 euros n’est pas explicite puisque la part de l’appartement, estimée à 6 122 euros, n’est pas justifiée. Par conséquent, Monsieur [B] [S] est créancier, au titre de la régularisation de charges sur l’année 2022, de la somme de 822,28 euros (2700 – 1 877,72).

Il en résulte que Monsieur [Z] [J] est débiteur de la somme de 3 089,70 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019, 2021 et 2022, qu’il sera ainsi condamné à verser à Monsieur [B] [S].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [S], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu de l’issue du litige, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées des demandes qu’elles ont formées à ce titre.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par Monsieur [B] [S],

DÉCLARE Monsieur [Z] [J] recevable en son action,

DÉCLARE valide le congé délivré par Monsieur [Z] [J] à Monsieur [B] [S] le 29 novembre 2022, à effet au 31 mai 2023,

DÉBOUTE Monsieur [B] [S] de sa demande d’annulation du congé,

CONSTATE, par conséquent, que Monsieur [B] [S] est occupant sans droit ni titre, depuis le 1er juin 2023, du logement situé [Adresse 1],

AUTORISE Monsieur [Z] [J] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [S] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 1], avec l 'assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [J] de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [J] de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [J] de sa demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [S] à la somme de 2 367,87 euros augmenté de 50% ou, subsidiairement, de 10%,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser Monsieur [Z] [J], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle de de 2 367,87 euros à compter du 1er juin 2023, jusqu’à libération du logement (volontaire ou des suites de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [B] [S] la somme de 3 089,70 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019, 2021 et 2022,

DÉBOUTE Monsieur [B] [S] de sa demande de remboursement intégral des provisions sur charges versées au titre des années 2019, 2020, 2023 et 2024,

DÉBOUTE Monsieur [B] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [J] à lui verser la somme de 207,36 euros au titre d’un trop-perçu de loyers en 2022,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection