TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e LAZZARINI Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à M. [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55AS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [H]

né le 02 Septembre 1958 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [S]

né le 23 Mai 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [P] [S]

née le 23 Juillet 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [L] [S]

né le 06 Septembre 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er février 2022, Monsieur [J] [H] a donné à bail à Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Monsieur [L] [S] s’est porté caution des engagements des époux [S] par acte signé le 25 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, Monsieur [H] a fait délivrer aux époux [S] un commandement de payer la somme de 2.550 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 20 juin 2024.

Par assignation du 8 janvier 2025, Monsieur [J] [H] a attrait Madame [P] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S], et tout occupant de leur chef, des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] avec Monsieur [L] [S] es qualité de caution solidaire, à lui payer :* une somme provisionnelle de 4.350 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 22 novembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’affaire a été appelée le 6 mars 2025 et plaidée.

A cette audience, représenté par son conseil, Monsieur [H] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 6.150 euros au 26 février 2025.

Monsieur [N] [S] a comparu en personne pour demander des délais de paiement.

Il n’a pas contesté la dette. Il a confirmé ne pas avoir repris le paiement des loyers. Il a expliqué avoir été déclaré inapte au travail suite à des problèmes de santé, et avoir déposé un dossier à la MDPH. La précarité s’est accentuée, son épouse ne perçoit que 650 euros de salaire mensuel et ils ont un enfant à charge.

Cités régulièrement à étude, Madame [P] [S] et Monsieur [L] [S] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier des locataires qui ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [P] [S] et Monsieur [L] [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Monsieur [H].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [H] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (article XI), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux époux [S] le 14 juin 2024 pour la somme en principal de 2.550 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes des locataires, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 août 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 26 février 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été payés, ce que ne conteste pas Monsieur [S]. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur et Madame [S] sont occupants sans droit ni titre du bien appartenant à Monsieur [H] depuis le 14 août 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner solidairement en qualité d’époux tenus des dettes ménagères, au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 26 février 2025, que Monsieur et Madame [S] restent à devoir une somme de 6150 euros.

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que :

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Ces dispositions sont d’ordre public.

Elles mettent fin à l’automaticité de la clause d’indexation, et à toute possibilité pour le bailleur négligent d’effectuer un éventuel rattrapage d’indexation ; de surcroît, l’indexation ne joue plus de plein droit et ne s’applique qu’à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.

En l’espèce, le bail prévoit bien une clause de révision du loyer, chaque année au 1er août, en fonction de la variation à la hausse de l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre.

Néanmoins en l’absence de tout justificatif de notification de révision du loyer produit aux débats, il convient de constater que le montant mensuel hors charges restait fixé à 790 euros.

Pour le reste, Monsieur [S] qui comparaît ne contredit pas le principe ou le montant de la dette locative, ni preuve de sa libération.

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Dès lors Madame et Monsieur [S] seront condamnés solidairement et par provision, à verser à Monsieur [H], une somme de 5.950 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [S] ne justifie pas être en mesure de s’acquitter de sa dette en l’absence de ressources suffisantes. Compte tenu du montant important de l’arriéré et de la qualité du bailleur, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

Il résulte de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Les dispositions de ce dernier alinéa sont d’ordre public et ne distinguent pas pour ce formalisme entre un cautionnement à durée déterminée ou indéterminée.

Ainsi, lorsque les formalités édictées par cet article n’ont pas été respectées, le cautionnement, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée, est nul sans que celui qui invoque la nullité n’ait à établir que le non respect des formes lui a causé grief.

En l’espèce, par acte d’engagement du 25 juillet 2022, Monsieur [L] [S] s’est porté caution solidaire de Monsieur et Madame [S] pour le paiement notamment des loyers, charges, frais de procédure dus par les locataires, pour la durée de la location. Or n’y figure pas la reproduction manuscrite du montant du loyer.

L’appréciation de la validité de l’acte de cautionnement excédant les pouvoirs du juge des référés, la demande de condamnation solidaire de Monsieur [L] [S] es qualité de caution solidaire, se heurte à une contestation sérieuse. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] supporteront in solidum les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H], Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de voir Monsieur [L] [S], es qualité de caution solidaire, condamné solidairement avec Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] en l’état de contestations sérieuses sur la validité de son acte de cautionnement ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022, entre Monsieur [J] [H] d’une part, Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] solidairement à payer à Monsieur [J] [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmentés des charges, soit 850 euros, due depuis le 14 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] solidairement à payer à Monsieur [J] [H] à titre provisionnel, la somme de 5.950 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 février 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [S] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] in solidum à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [S] et Monsieur [N] [S] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président