TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e BAINVEL Clarisse

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04639 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YE4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U]

né le 23 Février 1981, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, la Société Anonyme (SA) [Adresse 2] (HLM) UNICIL a donné à bail à Monsieur [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 248,83 euros, outre 77,07 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM UNICIL a fait signifier à Monsieur [J] [U] par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 409,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, la SA d’HLM UNICIL a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges et de remettre les clés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la société UNICIL à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives.

— condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [U] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 juin 2025, soit la somme de 2.453,04 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation et révision aux mêmes conditions du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [J] [U] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.518,67 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [J] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2022 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 409,22 euros.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2024.

Monsieur [J] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ou pour autoriser le bailleur à séquestrer les meubles en contrepartie de réparations – qui ne sont à ce stade que purement hypothétique. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 351,63 euros actuellement, et de condamner Monsieur [J] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [U] reste devoir la somme de 3.347,99 euros, à la date du 30 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et des pénalités de locataire non assuré.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [J] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.347,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre la SA d’HLM UNICIL et Monsieur [J] [U] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE les demandes de la SA d’HLM UNICIL quant au sort des meubles ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à verser à la SA d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de trois mille trois cent quarante-sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (3.347,99 euros) décompte arrêté au 30 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois cent cinquante-un euros et soixante-trois centimes (351,63 euros) à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection