TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 6 mars 2025

à M^e Camille MORIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 6 mars 2025

à M^e Hugo VALENSI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03118 – N° Portalis DBW3-W-B7I-465E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EMILISE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [G]

née le 08 Janvier 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hugo VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 mai 2024, la SCI EMILISE a assigné Madame [N] [G] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 1] ;

• condamner Madame [G] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 8190,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024 ;

— une somme mensuelle de 900,00 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

La SCI EMILISE sollicite en outre que dans l’hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, seront supportées par Madame [G] en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [G], citée en l’Etude de Synergie Huissiers 13, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel sollicite à titre liminaire que soit jugée irrecevable l’assignation délivrée le 22 mai 2024 pour violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il indique ensuite n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses quant aux demandes présentées par la SCI EMILISE.

Il sollicite la condamnation de la SCI EMILISE à verser à sa cliente la somme de 7500,00 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement du trouble de jouissance tiré de l’indécence du logement et la somme de 1200,00 euros HT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire, un délai qui ne saurait être inférieur à six mois sur le fondement des articles L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la SCI EMILISE à délivrer à Madame [G] les quittances de loyers à compter de janvier 2023 jusqu’au dernier paiement sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard et la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI EMILISE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 13.230,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI EMILISE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La loi du 27 juillet 2023 est d’application immédiate en ce qui concerne les règles de procédure et s’applique donc au présent litige quant aux textes susvisés.

La SCI EMILISE produit la notification à la CCAPEX en date du 19 juillet 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 22 mai 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 4 juillet 2024.

L’action de la SCI EMILISE est donc déclarée recevable.

Sur l’inexistence de contestations sérieuses :

— sur la justification de la propriété de l’appartement loué :

La SCI EMILISE verse aux débats l’attestation de propriété du logement, objet du présent litige.

Il n’y a donc pas lieu à contestation sérieuse sur ce point.

— sur la communication d’assurance :

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 juillet 2023, la SCI EMILISE faisait sommation à Madame [G] de justifier d’une assurance dans un délai de un mois.

Si Madame [G] verse aux débats une attestation d’assurance en date du 11 mars 2024 de [Adresse 4], force est cependant de constater que cette attestation ne fait état que d’une période de garantie du 11 mars 2024 au 10 mars 2025.

Madame [G] ne justifie donc pas d’une assurance dans le délai de un mois tel que sollicité dans la sommation.

Il ne saurait donc y avoir lieu à contestation sérieuse sur ce point.

— sur la clarté des décomptes produits :

Le décompte produit dans le commandement de payer en date du 17 juillet 2023 est clair en ce qu’il énonce la nature des sommes réclamées et pour quelle échéance lesdites sommes sont dues.

Il ne justifie dès lors aucune contestation sérieuse.

Le décompte produit dans l’assignation en date du 22 mai 2024 est également clair sous réserve d’une erreur de plume pour la date des sommes dues au jour du commandement (juillet 2024) aisément rectifiable à juillet 2023 ainsi que pour les sommes dues de « juillet 2024 à mars 2024 » aisément rectifiable pour la période de juillet 2023 à mars 2024.

Ce décompte tient en outre compte des trois règlements partiels de 520,00 euros effectués par Madame [G].

Ce décompte ne justifie donc pas de contestations sérieuses.

Le décompte actualisé est également clair et ne peut justifier davantage de contestation sérieuse.

Sur les demandes en constatation de résiliation du bail, en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, la SCI EMILISE a consenti un bail d’habitation à Madame [G] pour un logement situé à [Adresse 7] DE CUQUES [Adresse 1], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de régularisation annuelle de charge.

Le montant du loyer était de 670,00 euros outre 50,00 euros de provisions sur charges.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 17 juillet 2023, la SCI EMILISE a fait commandement à Madame [G] d’avoir à payer la somme en principal de 3270,00 euros dans un délai de deux mois.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 3 avril 2023 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit notamment en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de régularisation annuelle de charge.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de régularisation annuelle de charge sans aucune précision quant au délai rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, fondée tant sur le défaut de paiement des loyers que sur l’absence de justification d’une assurance, nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Madame [G] reste redevable du paiement des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SCI EMILISE que Madame [G] reste devoir la somme de 13.230,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 novembre 2024.

Madame [G] sera donc condamnée par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle fondée sur l’indécence du logement :

La SCI EMILISE a produit en cours de délibéré un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en date du 17 avril 2023, concomitant à la signature du contrat de bail, lequel indique qu’il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante et que l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt).

S’il ressort du DPE établi le 27 mars 2024 par la société BCP à la demande de Madame [G], que l’installation intérieure d’électricité comporte des anomalies (p.11) et qu’il a été repéré des matériaux ou produits de la liste B susceptibles et/ou contenant de l’amiante (p.5), et qu’il est vivement conseillé de faire réaliser un repérage complémentaire des matériaux et produits contenant de l’amiante, force est cependant de constater, outre le fait que ce diagnostic n’a pas été établi de façon contradictoire, que ce rapport ne conclut nullement à un danger pour la sécurité et la santé de Madame [G].

Par ailleurs, il sera également souligné que Madame [G] ne justifie en rien avoir formulé une réclamation auprès de la SCI EMILISE pour un problème électrique ou d’amiante et sur la nécessité de faire des travaux, auxquels la SCI EMILISE indique dans ses dernières conclusions ne pas s’opposer si ceux-ci sont nécessaires.

Enfin, Madame [G] ne démontre pas être dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux et cherche même à s’y maintenir en sollicitant à titre infiniment subsidiaire des délais pour quitter les lieux, et ne saurait donc se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant un non-paiement de ses loyers.

Madame [G] ne saurait dès lors prospérer en sa demande en paiement de la somme de 7500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour un trouble de jouissance qui n’est en rien démontré et qui n’est en outre pas formulée à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Si Madame [G] soutient dans ses conclusions avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024, force est cependant de constater qu’elle ne justifie en rien de l’existence de ces paiements lesquels ne ressortent pas davantage du décompte produit par la SCI EMILISE.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

La présente décision renvoyant au fond les demandes de la SCI EMILISE en constatation de résiliation de bail et d’expulsion, la demande en suspension des effets de la clause résolutoire devient sans objet.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyers :

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

L’article 21 in fine de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SCI EMILISE que Madame [G] n’a procédé au paiement que de deux loyers, en janvier et avril 2023 et qu’elle a procédé à des versements partiels en décembre 2023, janvier 2024 et février 2024.

La SCI EMILISE justifie avoir communiqué les quittances de loyers correspondantes.

Madame [G] ne saurait donc prospérer en ses demandes de délivrance de quittances de loyers sous astreinte pour des périodes pour lesquelles elle n’a pas payé le loyer.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

La présente décision renvoyant au fond les demandes de la SCI EMILISE en constatation de résiliation de bail et d’expulsion, la demande de Madame [G] quant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux devient sans objet.

Sur les frais d’exécution forcée :

La SCI EMILISE n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur Madame [G].

Elle sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile et que par application des dispositions de l’article 514-1 alinéa 3 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [G] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [G] sera tenue de payer à la SCI EMELISE la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI EMILISE;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses quant au titre de propriété, à l’attestation d’assurance et aux décomptes produits ;

CONDAMNONS Madame [G] à payer à la SCI EMILISE la somme provisionnelle de 13.230,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTONS Madame [G] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [G] de ses demandes reconventionnelles ;

DECLARONS SANS OBJET les demandes en suspension des effets de la clause résolutoire et tendant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux;

DEBOUTONS la SCI EMILISE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [G] à payer à la SCI EMILISE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 juillet 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,