Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [G] [V], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B]

Appartement 3 Etage 1

2 Rue Jean Honoré Fragonard

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00225 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRHE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [P] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 19 janvier 2023 Nantes Métropole Habitat, Office Public de l’habitat de la Métropole Nantaise, a donné à bail à Monsieur [P] [B] un local à usage d’habitation numéro 3 au premier étage sis 2 rue Jean Honoré Fragonard à Nantes (44100), moyennant un loyer mensuel révisable de 289,78 euros, outre une provision sur charges de 102,81 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 289 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 18 mars 2024, Nantes Métropole Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [P] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 19 janvier 2023 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [P] [B] à payer :

— la somme de 3 095,82 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 299,92 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 30 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [G] [V], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élevait désormais à la somme de 4 480,47 euros arrêtée au 17 mars 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [B] a comparu et n’a pas contesté le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 1000 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 2 300 euros au titre d’un emploi en intérim. Il a également expliqué avoir dû rembourser les dettes de son frère au Ghana.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 8 juillet 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 394,40 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail, en conséquence, résilié à la date du 19 mai 2024.

Aussi, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [P] [B] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [P] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 4 784,08 euros au 17 mars 2025.

Il convient de déduire de cette somme celle de 303,61 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 36.61 euros, elles resteront à la charge du bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant de 4 443,86? euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 095,82 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 mai 2024, Monsieur [P] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 19 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [P] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [P] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 1000 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du décompte que le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le 27 décembre 2023. Lors de l’audience, le locataire indique percevoir un revenu mensuel d’environ 2 300 euros au titre d’un emploi en intérim, emploi dont le contrat arrivera à échéance au mois de novembre 2025. De plus, afin d’expliquer l’origine de sa dette, il déclare avoir dû rembourser les dettes contractées par son frère au Ghana.

En l’absence de reprise du paiement des loyers, la demande de Monsieur [P] [B] ne peut prospérer et sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [P] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Nantes Métropole Habitat, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Nantes Métropole Habitat, Office Public de l’habitat de la Métropole Nantaise, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 janvier 2023 entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [P] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 3 au premier étage sis 2 rue Jean Honoré Fragonard à Nantes (44100), sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4 443,86? euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 17 mars 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2024 sur la somme de 3 095,82 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [P] [B] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA