TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Michael ZERBIB……………………..

Le ……………………………………………

à Me .. Clara LEMARCHAND…………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04929 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JLF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HOCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [K]

née le 16 Avril 1968 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2024/018503 du 06/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 17 décembre 2012, la société civile immobilière BRIVIC a donné à bail à Madame [U] [K] un appartement meublé situé [Adresse 4] dans le [Localité 2] moyennant un loyer initial de 520 euros dont 20 euros de provisions sur charges.

Le bien immobilier a été cédé à la SARL EAP en mars 2018, puis par acte notarié du 29 novembre 2022, la SCI HOCHE a acquis la propriété de ce bien immobilier.

Se plaignant de loyers impayés, la SCI HOCHE a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2023 d’un montant principal de 3 640 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la SCI HOCHE a fait assigner Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiements des loyers et d’expulsion.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI HOCHE demande au tribunal de :

— Débouter Madame [U] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame [U] [K] au paiement de la créance soit : 14 930 euros en principal arrêté au 28 août 2025, et 163,11 euros de frais de commandement de payer,

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Condamner Madame [U] [K] à libérer immédiatement les lieux occupés,

— Dans l’hypothèse où elle n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, condamner Madame [U] [K] à en être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— Condamner Madame [U] [K] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus et ce, jusqu’à libération totale et effective des locaux,

— Condamner Madame [U] [K] aux intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi,

— Condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer aux affirmations de la défenderesse sur la non décence du logement, elle soutient que les travaux de l’appartement se sont achevés le 3 avril 2023, et que depuis lors, elle n’a jamais été destinataire d’une contestation de la locataire concernant l’indécence du logement ni d’une demande de fournir son RIB pour payer les loyers. Elle soutient que Madame [U] [K] a refusé pendant plusieurs mois de donner accès à l’appartement pour effectuer les travaux sans motif légitime. Elle expose avoir réalisé un aménagement complet de l’appartement et pris en charge les frais de relogement de la locataire pendant la durée des travaux, mais que cette dernière refuse pourtant de payer ses loyers depuis leur achèvement. Pour s’opposer à la demande de délai de paiement de la défenderesse, elle soutient qu’aucune reprise de paiement des loyers n’est intervenue depuis deux ans.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [U] [K] demande au tribunal de :

— Débouter la SCI HOCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI HOCHE à réaliser, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux de mise en conformité aux normes de décence du logement pour remédier aux désordres constatés

— Assortir cette condamnation d’une condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de retard, démarrant quinze jours après la signification de la décision, jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— Réduire les loyers dus par Madame [U] [K] depuis avril 2023 à la somme de 53 euros, jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les délais les plus larges à Madame [K] pour s’acquitter de sa dette,

— Condamner la SCI HOCHE au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 4 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [K] consécutivement à l’inexécution contractuelle du bailleur depuis avril 2023,

— Condamner la SCI HOCHE au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve que Maître Clara Lemarchand, le conseil de Madame [K], renonce à la part contributive qui lui sera allouée au titre de l’aide juridictionnelle.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI HOCHE, elle soutient, sur le fondement du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, que l’appartement demeure indécent car certains travaux ont été soit non réalisés, soit mal réalisés. Elle expose que la CAF refuse encore à ce jour le versement des allocations logement en raison de la non-décence du logement et ce, jusqu’à ce que les travaux soient réalisés. Elle expose avoir tenté de reprendre le paiement des loyers à plusieurs reprises mais n’a pu procéder au virement de la somme de 150 euros qu’après avoir obtenu le RIB de la SCI HOCHE en août 2025. Elle expose s’être relogée à ses propres frais pendant la durée initiale des travaux du 20 février au 7 mars 2023, et les travaux ayant pris du retard, la SCI HOCHE a pris en charge son relogement du 7 mars au 3 avril 2023.

Par une note en délibéré autorisée par la présidente d’audience du 10 septembre 2025 reçue le 15 septembre, 2025, Madame [U] [K] expose que Monsieur [Y], l’un des associés de la SCI HOCHE, intervenait déjà auprès de la société EAP, ancien bailleur du logement, de sorte qu’elle estime qu’il y aurait une continuité de gestion de fait du bien immobilier malgré le changement d’entité juridique, supposant une stratégie destinée à faire échec à l’exécution d’une décision de justice ayant condamné la société EAP à effectuer des travaux sous astreinte.

L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 août 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI HOCHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 décembre 2012 contient une clause résolutoire stipulant que : «  A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dument justifiés et UN MOIS après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le BAILLEUR pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. »

Par ailleurs, il est de principe que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer pour que la clause résolutoire puisse jouer.

Si la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 17 décembre 2012 mentionne un délai de régularisation d’un mois et non de deux mois ou six semaines, contrairement aux dispositions légales, sa validité n’est pas contestée par la locataire.

Il résulte des pièces produites que le précédent bailleur de Madame [U] [K], la société EAP a été notamment condamnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard, par jugement du juge des contentieux de la protection de ce tribunal du 10 janvier 2022, à :

réaliser des travaux de mise en conformité du logement tenant à augmenter la hauteur sous plafond de 10 cm dans la cuisine et la salle d’eau, à procéder à la mise aux normes des l’installation électrique de l’entier logement et notamment des branchements en appliques, à installer un lavabo dans la salle d’eau, à installer un dispositif de sécurité permettant d’enjamber la poutre précédant la porte palière et à installer une rampe d’escalier murale pour accéder à la mezzanine,à régler à la locataire une somme de 5 375 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Madame [U] [K] verse aux débats dans le cadre de la note en délibéré autorisée une attestation qu’elle a elle-même établie, une quittance de loyer d’un autre locataire de l’immeuble M. [J] [D] du 7 juillet 2022 et un extrait Kbis de la SCI HOCHE mentionnant M. [B] [Y] en qualité d’associé que cette société civile qui a acquis l’immeuble dont dépend le logement loué le 29 novembre 2022. Ces éléments ne permettent pas d’établir que la SCI HOCHE est composée des mêmes associés ou dirigeants que la SARL EAP et que la vente immobilière intervenue avait pour finalité de faire obstacle à l’exécution de cette décision de justice.

En revanche, il est établi par Madame [U] [K] qu’en raison de la non décence du logement, la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône a retenu le versement des allocations logement, alors directement versées à la SARL EAP, à compter du 1er novembre 2021 d’un montant de 386 euros par mois ce dont elle a informée la locataire par courrier du 6 octobre 2021.

Par courrier du 26 avril 2023, la caisse d’allocations familiales a indiqué à la locataire que le logement étant toujours non décent au 30 avril 2023, elle ne pouvait plus percevoir l’allocation logement à compter du 1er mai 2023 et devait payer son loyer en totalité, le montant mensuel des allocations étant de 362 euros sur l’année 2022.

Pour sa part, si la SCI HOCHE démontre que Madame [U] [K] a pu refuser l’accès à son logement à des artisans en 2018 et 2020 pour un dépannage d’interphone et pour des travaux de peinture ainsi qu’à la société RCE le 2 janvier 2023 pour une recherche de fuite, force est de constater que ces faits sont antérieurs aux travaux réalisé entre février 2023 et le 3 avril 2023 de mise aux normes de décence réalisés par la SCI HOCHE et sans lien avec les désordres affectant le logement ayant donné lieu à la condamnation du précédent propriétaire, la société EAP.

De même, le procès-verbal de constat dressé le 14 avril 2023 par Me [N] [T], commissaire de justice à Marseille mandaté par la SCI HOCHE, s’il fait état d’un refus de Madame [U] [K] de le laisser entrer dans les lieux, avait pour objet de constater, à la demande du nouveau bailleur, la réalisation des travaux ordonnés par le jugement du 10 janvier 2022.

Il ne peut donc être tiré de ces éléments un comportement de Madame [U] [K] ayant fait obstacle à la réalisation des travaux visant à mettre le logement loué aux normes de décence.

Par ailleurs, Madame [U] [K] verse aux débats deux diagnostics techniques en date des 14 avril 2023 et 28 novembre 2023 établis par la Fondation Abbé Pierre à la demande de l’AMPIL, postérieurs à la réalisation des travaux de mise en conformité exigés par le jugement du 10 janvier 2022 dont justifie la SCI HOCHE par production de la facture de l’entreprise RENOWEEK du 1er avril 2023 d’un montant de 17 377,80 euros, et retenant une indécence du logement loué persistante en raison d’autres points liés à la sécurité des occupants:

absence de garde corps au niveau de la mezzanine avec risque de chute, et en avril 2023 un trou au niveau du plancher donnant un accès visuel et sonore au logement en R+1,escalier permettant l’accès à la mezzanine penché vers l’avant dont l’accès est difficile avec risque de chute,présence de fissures, allège de la cuisine dégradée, infiltration de l’eau provenant de la douche dans la cloison, sol dégradé, insallation du chauffe-eau dans la partie basse des combles dont les accès sont fermés, prises non conformes,

outre des dysfonctionnements liés à la santé :

— absence de système de ventilation dans le logement, ventilation dans la salle de bain ne fonctionnant pas, absence d’éclairement naturel suffisant dans le logement, volume vitré donnant à l’air libre insuffisant, menuiseries ne permettant pas la vue,

et des dysfonctionnements liés au confort :

chauffages vétustes, chauffage sèche serviettes dans la salle de bain ne fonctionnant pas, absence de prise dans la salle de bain.

En outre, un rapport de visite des compagnons bâtisseurs du 29 février 2024 missionné par la CAF relève de nombreuses malfaçons dans la réalisation des travaux et l’apparition de désordres lors des travaux tenant à: des carreaux de carrelage cassés, la suppression des placards, la suppression d’un chauffage, un trou dans un mur, la fuite du tuyau de branchement de la machine à laver, l’escalier du duplex avec les marches en devers (risque de chute), une amenée d’air insuffisante, l’absence de poignée à la porte des escaliers, l’absence de façades des prises, l’absence de sécurité en haut des escaliers, des moissures sur le mur du duplex, un manque de pression au lavabo, conduisant le rapporteur à rendre un avis défavorable.

Au vu de ces éléments concordants, le courrier de la direction du logement et de la lutte contre l’habitat indigne de la ville de Marseille du 15 septembre 2023 indiquant à la SCI HOCHE que le dossier de sa locataire, Madame [U] [K], est classé ne permet donc pas d’écarter la persistance de la non décence du logement loué.

De même, le fait que la commission départementale de médiation des Bouches du Rhône ait rejeté par décision du 3 juillet 2025 le recours gracieux de Madame [U] [K] sur sa décision de refus d’obtention d’un hébergement ou d’un logement de transition en urgence aux motifs qu’elle ne justifie pas d’une demande prioritaire car elle est locataire d’un logement qui n’est pas manifestement inadapté à ses besoins ne remet pas non plus en cause les constatations de non décence de ces trois rapports produits par Madame [U] [K].

Enfin, Madame [U] [K] produit des échanges de courriels entre M. [B] [Y], associé de la SCI HOCHE, et Mme [E] [O], conseillère en économie sociale et familiale de l’association SOLIHA dans lesquels celle-ci réclame la communication du RIB du bailleur le 24 novembre 2024 pour une reprise du paiement des loyers et un décompte à jour de la dette locative, le bailleur exigeant une demande directe de la locataire ou de son avocat pour la transmission du RIB.

Au vu de ces éléments, la SCI HOCHE ne peut valablement soutenir n’avoir reçu aucune contestation sur l’état du logement depuis avril 2023 ni aucune demande de transmission d’un RIB avant aout 2025.

En outre, elle n’a pu ignorer à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble auprès de la SARL EAP le 29 novembre 2022, le litige opposant celle-ci à Madame [U] [K] et la suspension du versement des allocations logement notifiée au bailleur par la CAF en raison de la non décence du logement.

A ce titre, la SCI HOCHE ne fournit aucun élément sur d’éventuelles démarches auprès de la CAF pour justifier de la réalisation des travaux.

Or, la non justification par le bailleur de la mise en conformité du logement aux normes de décence auprès de la CAF comme la persistance de cette non décence au vu des rapports établis postérieurement aux travaux réalisés par la SCI HOCHE ont privé définitivement Mme [U] [K] de la perception des allocations logement auxquelles elle pouvait prétendre pour le logement loué et ce, à compter du 1er mai 2023 et l’a placée, de fait, dans l’incapacité financière de pouvoir s’en acquitter dans son intégralité.

Dans ces conditions, la SCI HOCHE n’a pas délivré, de bonne foi, à Madame [U] [K] le commandement de payer la somme de 3 640 euros le 31 octobre 2023 lequel porte sur le paiement des loyers des mois d’avril 2023 à octobre 2023 d’un montant de 520 euros mensuel.

Par conséquent, sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit présenter des dispositifs de retenue des personnes dans un état conforme à leur usage, permettre une aération suffisante, un renouvellement de l’air et un éclairement naturel suffisant, des branchements électriques aux normes de sécurité et en bon état d’usage.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’exiger judiciairement du bailleur une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, au vu des éléments exposés ci-avant des trois rapports produits par la locataire, il convient de condamner la SCI HOCHE à réaliser les travaux de mise en conformité avec les normes de décence portant sur les points suivants relevés par le rapport des compagnons bâtisseurs du 29 février 2024 :

carreaux de carrelage cassés,suppression d’un chauffage,trou dans un mur,fuite du tuyau de branchement de la machine à laver,escalier du duplex avec les marches en devers (risque de chute),amenée d’air insuffisante,absence de poignée à la porte des escaliers,absence de façades des prises,absence de sécurité en haut des escaliers,moissures sur le mur du duplex,manque de pression au lavabo.

Dans la mesure où Madame [U] [K] ne justifie pas, avant la présente instance, avoir mis en demeure le bailleur de les réaliser et partant, de son manque de diligence ou d’une réticence à les exécuter, il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Néanmoins, le montant du loyer mensuel est réduit à compter de la présente décision et jusqu’ à la réalisation effective de ces travaux à la somme de 150 euros par mois.

Sur la dette locative

Le locataire ne peut répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Il résulte du décompte produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 14 930 euros portant sur les loyers impayés entre avril 2023 et août 2025, déduction faite du versement de 150 euros réalisé le 28 août 2025.

Madame [U] [K] est redevable de cette somme et sera condamnée à son paiement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour mauvaise foi

Dans son rapport social, Mme [E] [O] indique que M. [B] [Y] a fait parvenir le RIB d’une société clôturée et que malgré diverses relances avec l’aide de l’ASMAJ et de son avocate, la locataire n’a jamais eu le RIB de la SCI HOCHE de sorte qu’aucun paiement ni plan d’apurement de la dette n’a pu être mis en place. Elle fait également état de la dégradation de la santé de la locataire et d’une agression que Madame [U] [K] et ses filles auraient subies à proximité du logement le 25 juillet 2023, pour laquelle une plainte a été déposée.

Dans cette plainte du 28 juillet 2023 auprès des services de police, Madame [U] [K] déclare qu’elle pense que cette agression est en lien avec le conflit l’opposant à son nouveau bailleur.

Le relevé d’identité bancaire de la SCI HOCHE ne sera obtenu qu’en août 2025 à la demande expresse du conseil de Madame [U] [K] et un versement de 150 euros sera effectué le 28 août 2025.

Il n’a pas été retenu que la locataire avait fait obstacle à la réalisation des travaux visant à remédier à la non décence du logement qu’elle loue et qu’elle a signalé à son précédent bailleur à compter de 2018. Mme [U] [K] indique qu’elle a dû trouver une solution de relogement début 2023 lorsque la SCI HOCHE qui a acquis le bien le 29 novembre 2022 et l’a avisé du changement de propriétaire le 4 janvier 2023, s’est engagée à les réaliser. Elle a donc libéré le logement entre le 20 février et le 7 mars 2023 et en raison d’un allongement des délais des travaux, la SCI HOCHE a pris à sa charge ses frais de relogement entre le 7 mars et le 3 avril 2023.

La SCI HOCHE ne caractérise pas la mauvaise foi de sa cocontractante, Madame [U] [K] dont une partie des demandes a prospéré.

Sa demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement dommages-intérêts pour trouble de jouissance

Compte tenu des désordres retenus (risque de chute, insuffisance d’aération et de lumière naturelle, dysfonctionnement de certains équipements) Madame [U] [K] justifie d’un trouble de jouissance sur la période d’avril 2023 à novembre 2025 qui peut être évalué à 24 % du montant du loyer, soit 3 869 euros [(520 euros x 24 %) x 31 mois].

La SCI HOCHE est condamnée au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce l’importance de la somme due et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie que des délais de paiement soient accordés sur une période deux ans, dont les modalités seront précisées dans le dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La SCI HOCHE, partie perdante pour partie, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [K] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros sera donc allouée à son conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique au paiement de laquelle le défendeur est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 décembre 2012 liant les parties formée par la société civile immobilière HOCHE recevable ;

LA REJETTE ;

CONDAMNE la société civile immobilière HOCHE à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de décence du logement loué situé [Adresse 5] portant sur les points suivants relevés par le rapport des compagnons bâtisseurs du 29 février 2024 :

carreaux de carrelage cassés,suppression d’un chauffage,trou dans un mur,fuite du tuyau de branchement de la machine à laver,escalier du duplex avec les marches en devers (risque de chute),amenée d’air insuffisante,absence de poignée à la porte des escaliers,absence de façades des prises,absence de sécurité en haut des escaliers,moissures sur le mur du duplex,manque de pression au lavabo.

REJETTE la demande d’astreinte ;

REDUIT le montant du loyer mensuel dû par Madame [U] [K] à compter du présent jugement et jusqu’à la réalisation effective de ces travaux à la somme mensuelle de 150 euros ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à la société civile immobilière HOCHE la somme de 14 930 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;

AUTORISE Madame [U] [K] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 622 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts de la société civile immobilière HOCHE ;

CONDAMNE la société civile immobilière HOCHE à payer à Madame [U] [K] la somme de 3 869 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la société civile immobilière HOCHE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société civile immobilière HOCHE à verser à M^e Clara LEMARCHAND, avocat de Madame [U] [K], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 800 euros en application des l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection