TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 novembre 2025

à M^e BONAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 novembre 2025

à Mme [I]

à M. [K]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04035 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UZP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE NATOL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [I]

née le 04 Avril 2002 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [N] [K] né le 16 Août 1994 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 juillet 2021 avec prise d’effet au 22 juillet 2021, [H] [B] a donné à bail à Madame [P] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte sous signature privée du 23 juillet 2021, Monsieur [N] [K] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le/la locataire.

Par acte de vente du 28 décembre 2023 reçu par Maître [E] [L], notaire à [Localité 4], la SAS FONCIERE NATOL a acquis le bien objet du litige sis [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE NATOL a fait signifier à Madame [P] [I] par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.292 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la SAS FONCIERE NATOL a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué,

— constater que la résiliation du bail en date du 23 juillet 2021 et de prononcer l’expulsion de Madame [P] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’appartement sis [Adresse 3],

— condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] à payer à la société FONCIERE NATOL la somme de 1.292 euros à titre provisionnel,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer,

— condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] à payer à la société FONCIERE NATOL la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE NATOL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 11 mars 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la SAS FONCIERE NATOL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique que les requis ont repris le paiement du loyer.

Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K], comparaissant en personne, reconnaîssent la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 40 euros en plus du montant du loyer résiduel. Madame [P] [I] indique percevoir un salaire mensuel de 1.100 euros et Monsieur [N] [K] 400 euros mensuel, ils précisent également avoir deux enfants et avoir déposé une demande auprès du Fond de Solidarité pour le Logement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE NATOL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2025 pour la somme en principal de 1.292 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 745 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte fourni et des débats que Madame [P] [I] reste devoir la somme de 1.292 euros, à la date du 2 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus.

Madame [P] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.292 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [I] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.100 euros. Il résulte des débats qu’il n’est pas contesté que Madame [P] [I] a repris le paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les requis, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [P] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SAS FONCIERE NATOL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par Monsieur [N] [K] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 16.800 euros et pour une durée de 6 ans.

Faute d’avoir été signifié à la caution dans un délai de 15 jours celle-ci ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En conséquence, Monsieur [N] [K] sera condamné solidairement avec Madame [P] [I] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision. Hors intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE NATOL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 entre la SAS FONCIERE NATOL et Madame [P] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] à verser à la SAS FONCIERE NATOL, à titre provisionnel, la somme de 1.292 euros décompte arrêté en mai 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [P] [I] à s’acquitter de la dette par 32 acomptes successifs et mensuels de 40 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [P] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [P] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 745 euros à ce jour ;

DIT que la caution n’est pas tenue au paiement des intérêts de retard ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [N] [K] solidairement à verser à la SAS FONCIERE NATOL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président