TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à Mme [V] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07452 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMN

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [I] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 08 février 2013, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Madame [I] [J] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], le tout moyennant un loyer mensuel de 590,63 euros.

Un contrat de location de garage a été conclu le 12 juin 2013 entre les parties moyennant un loyer de 51,08 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023 à Madame [I] [J] pour la somme principale de 1.503,29 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 17 janvier 2024 dont il a été accusé réception (date de signature de l’accusé de réception illisible).

Par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé le 02 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [I] [J] en référé à l’audience du 27 février 2025 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Condamner Madame [I] [J] à payer à titre provisionnel les sommes dues au jour de l’assignation au titre des loyers et charges impayées, soit 3.995,57 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement à la requise, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,Condamner Madame [I] [J] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice,Condamner Madame [I] [J] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages-intérêts,Condamner Madame [I] [J] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [I] [J] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 4.696,72 euros. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par la locataire.

En défense, Madame [I] [J] comparait en personne. Elle précise qu’elle se prénomme [V] [I].

Elle ne conteste pas la dette.

Elle fait valoir qu’elle travaille comme adjointe au conseil départemental et perçoit environ 2.000 euros par mois de salaire.

Elle précise qu’elle a accompagné sa sœur malade jusqu’à son décès, qu’elle s’occupe de sa mère qui vit seule et qu’elle a quatre enfants dont un qui travaille (cuisinier).

Elle explique qu’elle n’a plus le droit aux APL.

Elle sollicite un échéancier pour apurer la dette. Elle demande la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Elle propose de s’acquitter mensuellement d’une somme de 130 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 28 novembre 2024 a été dénoncée le 02 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC 13 HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches-du-Rhône par courrier du 17 janvier 2024 dont il a été accusé réception (date de signature de l’accusé de réception illisible).

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 16 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 décembre 2023 pour un arriéré locatif de 1.503,29 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 février 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 18 février 2025 que Madame [V] [I] [J] reste devoir la somme de 4.390,60 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 4.696,72 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 306,12 euros (183,23 + 122,89), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Madame [V] [I] [J] ne conteste pas devoir cette somme.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.390,60 euros à titre provisionnel arrêtée au 18 février 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [V] [I] [J] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 121,96 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [V] [I] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [V] [I] [J], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [V] [I] [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 848,15 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT se borne à solliciter le paiement de dommages et intérêts sans fournir aucun argument venant étayer sa demande.

En conséquence, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [V] [I] [J] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2] et le garage situé à la même adresse, sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] et le garage situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [V] [I] [J] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT, la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-dix euros et soixante cts (4.390,60 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Madame [V] [I] [J] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de cent vingt et un euros et quatre-vingt-seize cts (121,96 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2] et du garage situé à la même adresse, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [I] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [V] [I] [J] est tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 848,15 euros;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [V] [I] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION