TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Jean VOISIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07170 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WXA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association ONLE – FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U]

né le 02 Octobre 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association FAC HABITAT est une association ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes et loue à des O.P.H.L.M. aux fins de sous-location de logements à des étudiants et à des jeunes, devenant gestionnaire de la résidence et entretenant les parties communes et privatives ainsi que la gestion locative des logements;

Par acte sous seing privé du 2 mars 2022 ayant pris effet le 4 mars 2022, l’association FAC HABITAT locataire de la SA d’HLM ERILIA, a consenti à Monsieur [U] [K] un contrat de sous-location portant sur un logement de type 1 situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 333,89 euros, outre 89,43 euros de prestations et équipements spécifiques, 10 euros de forfait internet et 117,58 euros de forfait de charges.

Un acte d’adhésion a en outre été signé par Monsieur [U] [K] le 2 mars 2022 ;

Se prévalant de loyers impayés, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, l’association FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [K] un commandement de payer en principal la somme de 1736 euros .

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 30 mai 2024 ;

Suivant acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, dénoncé le 8 novembre 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de l’entendre :

Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique , à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieuxcondamner Monsieur [U] [K] à payer à l’association FAC HABITAT à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et de ses accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,;condamner au paiement de la somme de 4946,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1736,60 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2024 ;

L’association O.N.L.E – FAC HABITAT, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7996,17 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [U] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, avancé au 12 juin 2025.

Suivant jugement du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 décembre 2025 afin de permettre à Monsieur [U] [K] qui s’était présentée tardivement de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts, et à l’association FAC HABITAT de justifier de la fusion du 31 décembre 2023 avec l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT (O.N.L.E.) ;

A l’audience du 11 décembre 2025, l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, représentée par son conseil, a produit le traité de fusion et un certificat de non-opposition et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 10444,51 euros au 2 décembre 2025 ;

Monsieur [U] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 8 novembre, soit six semaines au moins avant l’audience initiale 24 avril 2025.

L’association O.N.L.E. – FAC HABITAT justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 30 octobre 2024.

Enfin, l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT verse au débat le traité de fusion par absorption de l’association FAC HABITAT par l’association O.N.L.E. ainsi que le certificat de non opposition ; Elle produit en outre un extrait des décisions de l’assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2023 établissant que suite à la fusion la dénomination sociale de l’association est O.N.L.E. – FAC HABITAT ;

L’association est O.N.L.E. – FAC HABITAT est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du contrat de sous-location par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application du contrat de sous-location liant les parties ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 40 I et III de la loi du 6 juillet 1989, seules les dispositions des articles 3 à 7, 9-1, 12, des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 15, du d de l’article 17 et des articles 21 à 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location. Les dispositions de l’article 14 de la même loi sont applicables au contrat de sous-location, lorsque le bénéficiaire du transfert ou de la poursuite de ce contrat remplit les conditions pour l’attribution d’un logement d’habitations à loyer modéré.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu le 2 mars 2022 ayant pris effet le 4 mars 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024 pour un montant de 1736 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location sont réunies à la date du 21 juillet 2024 et que le contrat de sous-location à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date , les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [U] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de sous-location.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer, charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 609,95 euros au total.

L’association O.N.L.E. – FAC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, l’acte d’adhésion signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme 10444,51 euros au 30 juin 2025.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les sommes de 281,52 euros et de 360 euros sont portées au débit du compte locatif les 20 et 21 juin 2025 ; toutefois aucune pièce versée aux débats n’établit l’existence de dégradations locatives ; il s’ensuit que ces sommes seront déduites du montant de la créance ;

De surcroît les sommes de 153,94 euros, 351,24 euros correspondant à des frais de procédure, et celles de 29,73 euros, 29,73 euros, 30,50 euros et 30,50 euros, correspondant à des frais de rejet de prélèvement seront déduites du montant de la créance ;

La créance est dès lors certaine, liquide et exigible à hauteur de 9177,35 euros au 30 juin 2025, Monsieur [U] [K] sera condamné à payer à l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, la somme de 9177,35 euros, représentant les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement; de surcroît, ni Monsieur [U] [K] ni la requérante n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; en tout état de cause, la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’est pas remplie

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [K] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [U] [K] à payer l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, la somme de 300 euros en faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties au 21 juillet 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [U] [K] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer, charges et accessoires, soit à la somme de 609,95 euros , l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 609,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, la somme de 9177,35 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’association O.N.L.E. – FAC HABITAT, la somme de 300 euros au titre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DISONS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE