TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/05448 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HBT

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juin 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C [Localité 3] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [K] [I],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023508070 du 06/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 juin 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/05448 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HBT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1994, la SOCIÉTÉ ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI) agissant pour le compte de la VILLE DE [Localité 3], aux droits de laquelle vient l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 3] (OPAC de [Localité 3]) désormais dénommé [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [K] [I] un appartement à usage d’habitation (escalier 603, 6ème étage, porte D) ainsi qu’une cave (n°11) situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 2 946,80 francs.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022 [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [K] [I] un commandement de payer la somme principale de 7 515,51 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023 PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [I] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régie par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [K] [I] à payer à titre provisionnel la somme de 8 998,99 euros arrêté au 19 avril 2023 terme de mars 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges,

— condamner Madame [K] [I] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 mars 2024 [Localité 3] HABITAT-OPH représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 11 650,45 euros selon décompte arrêté au 8 mars 2024, terme de février 2024 inclus et a conclu au débouté des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant plus de deux mois et s’oppose à la suspension de la clause résolutoire compte-tenu de l’augmentation de la dette.

Il affirme que s’il a donné son accord pour prendre à sa charge le coût d’adaptation du logement aux handicaps de Madame [K] [I], il n’y était pas obligé légalement et qu’en l’absence de faute de sa part la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée à son encontre doit être rejetée.

Madame [K] [I] représentée par son conseil a conclu au débouté des demandes, subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement de 100 euros par mois pendant 36 mois et à titre reconventionnel à la condamnation de [Localité 3] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages intérêts, ainsi qu’en tout état de cause au rejet des demandes au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions Madame [K] [I] fait valoir que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse, arguant de la mauvaise foi de [Localité 3] HABITAT-OPH qui lui fait délivrer un commandement de payer juste après la régularisation d’un plan d’apurement, ce qui a conduit à l’arrêt du versement des APL.

À titre subsidiaire, elle prétend être en mesure de régler sa dette de façon échelonnée, soulignant avoir repris le paiement du loyer courant et fait valoir que si elle perçoit actuellement l’allocation adulte handicapée et une pension d’invalidité d’un montant total de 1 000 euros par mois, sa situation financière va s’améliorer avec son prochain départ à la retraite et le règlement de la succession de sa mère.

Enfin, à titre reconventionnel elle reproche à son bailleur d’avoir manqué à son obligation légale d’adaptation du logement aux normes PMR et de ne pas avoir réalisé les travaux de mise aux normes dans sa salle de bains et les toilettes préconisés par un ergothérapeute et que [Localité 3] HABITAT-OPH s’était engagé à prendre à sa charge depuis près de trois ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 7 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT -OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer laquelle doit s’apprécier à la date de délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 1994 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2022 pour la somme en principal de 7 515,51 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif).

Madame [K] [I] ne conteste pas n’avoir pas satisfait dans le délai de deux mois imparti aux causes du commandement de payer et ne peut reprocher à [Localité 3] HABITAT-OPH d’avoir fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant, après lui avoir consenti un échéancier de paiement le 27 octobre 2022, un commandement de payer le 5 décembre suivant.

En effet cet échéancier n’a pas été respecté ainsi qu’il ressort de l’examen du relevé de compte, puisqu’aucun règlement n’est intervenu entre le 27 octobre 2022 et le 5 décembre suivant, tant au titre de l’arriéré que du loyer courant.

Dès lors, la contestation soulevée par la défenderesse sera écartée et il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 février 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [K] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [K] [I] est redevable de la somme de 11 650,45 euros à la date du 8 mars 2024, terme de février 2024 inclus et Madame [K] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 11 650,45 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 515,51 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [K] [I] sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme de 865,05 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [K] [I] a repris le versement intégral du loyer courant et est donc susceptible de percevoir une aide financière du fonds de solidarité logement. À la suite du prononcé de la présente ordonnance, elle va de nouveau bénéficier des APL. Elle a par ailleurs vocation à hériter d’un patrimoine et de fonds importants à la suite du décès de sa mère intervenu le 8 février 2024 (le montant des liquidités et des titres a été évalué en novembre 2018 à 271 242,29 euros). Enfin, lorsqu’elle aura atteint en mai 2016 l’âge de 62 ans, elle devrait percevoir une retraite d’un montant estimé à 2 218 euros bruts par mois.

Elle apparaît dès lors en mesure de continuer à régler son loyer courant tout en apurant sa dette de façon échelonnée. Madame [K] [I] sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [K] [I] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le juge des référés est radicalement incompétent pour se prononcer sur une demande de dommages et intérêts qui n’est pas formulée à titre provisionnel.

De plus, force est de constater que Madame [K] [I] allègue d’une obligation légale à laquelle [Localité 3] HABITAT-OPH serait soumise en sa qualité de bailleur social, concernant l’adaptation du logement aux normes PMR, mais n’en justifie pas, puisqu’elle se contente de faire référence sans autres précisions à « plusieurs textes de loi, notamment la loi n°2005-102 du 11 février 2005 et la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR » (qui comporte 177 articles pour partie abrogés ou modifiés par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ÉLAN).

Enfin à supposer qu’une telle obligation incombe à [Localité 3] HABITAT-OPH en sa qualité de bailleur social, l’appréciation d’une faute de sa part et du préjudice en résultant pour la locataire nécessite un débat au fond ne ressortant pas de la compétence du juge des référés.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de Madame [K] [I] et de l’inviter à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1994 entre la SOCIÉTÉ ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI) agissant pour le compte de la VILLE DE [Localité 3], aux droits de laquelle vient l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 3] (OPAC de [Localité 3]) désormais dénommé [Localité 3] HABITAT-OPH d’une part, et Madame [K] [I] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 603, 6ème étage, porte D) et la cave (n°11) situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 février 2023,

CONDAMNONS Madame [K] [I] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 11 650,45 euros (décompte arrêté au 8 mars 2024 incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 515,51 euros à compter du 5 décembre 2022,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [K] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36èm mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [K] [I] soit condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS Madame [K] [I] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [K] [I] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [K] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.