TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026 à M^e Olivier GIRAUD

EXPEDITION :

Le 17 Mars à M^e Fabien BOUSQUET

N° RG 24/07306 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XSH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis 72 Bis Rue Perrin Solliers 13006 MARSEILLE inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B 058 811 670 et encore en ses bureaux sis 165 avenue du Prado CS 20005, 13272 MARSEILLE CEDEX 08 prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Olivier GIRAUD, de la SELARL GIRAUD-GAY & ASSOCIES avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [G]

née le 23 Mars 1961 , demeurant 41 Rue Dominique Piazza – Résidence Le Renoir Bât D Appt n°51 – 13009 MARSEILLE

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, de la SARL ATORI AVOCATS avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 août 1998, société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) a donné à bail à M. [Z] [G] un local à usage d’habitation situé au 41 rue Dominique Piazza, Le Renoir, bâtiment D, rez-de-chaussée, appartement n° 51, dans le neuvième arrondissement de Marseille pour un loyer de 2.249,14 francs et une provision sur charges de 602,31 francs.

M. [Z] [G], époux de Mme [R] [G], née [C], est décédé le 15 septembre 2012.

Le 22 décembre 2022, la SA Erilia a fait signifier à Mme [R] [G] un commandement de payer la somme en principal de 3.933,44 euros.

Selon ordonnance rendue le 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de ce siège statuant en référé, a prononcé un non lieu à référé sur l’action en résiliation du bail engagée par la SA Erilia en raison d’une contestation sérieuse soulevée par Mme [R] [G].

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la SA Erilia, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1227 et 1741 du Code civil, aux fins de :

— prononcé de la résolution du bail, expulsion

— condamnation à lui payer la somme de 11.940,36 euros comptes arrêtés au 9 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en répliques, la SA Erilia :

— réitère ses demandes initiales, à l’exception de celle relative aux frais irrépétibles au titre de laquelle une somme de 3.000 euros est sollicitée,

— actualise le montant de sa créance à la somme de 8.810,43 euros au 5 décembre 2025.

Aux termes de ses conclusions en défense n° 2, Mme [R] [G], au visa du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et de la loi du 6 juillet 1989, demande :

— à titre principal, le prononcé de la nullité du commandement de payer et le débouté des demandes de la SA Erilia,

— à titre subsidiaire, une expertise judiciaire, notamment aux fins d’analyse des relevés de consommation d’eau et le cas échéant de recherche de fuite (…),

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— en toute hypothèse, le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et la condamnation de la SA Erilia aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

La SA Erilia a été autorisée à communiquer une note en délibéré relative à l’effectivité du dernier versement de Mme [R] [G].

MOTIFS

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

La demande est sans objet l’action en résiliation du bail n’étant pas fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Les moyens soulevés en défense au titre de la contestation des charges seront examinés au fond.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 23 octobre 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 23 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont à la disposition des locataires durant un mois.

L’article L. 442-3 I du Code de la construction et de l’habitation dispose que, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils,

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables est établie par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation et fixant la liste des charges récupérables.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte arrêté au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus indique un arriéré locatif d’un montant de 8.214,82 euros. Le décompte du 6 janvier 2026, transmis dans le temps du délibéré indique un montant identique, terme de décembre 2025 inclus.

Si Mme [R] [G] ne conteste pas ce montant, elle fait valoir des augmentations indues du montant du loyer et des charges, outre des régularisations injustifiées. Le décompte indique effectivement des régularisations de charges de :

-1.945,64 euros le 18 mai 2022 (exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) et de 2.583,35 euros le 19 janvier 2023 (exercice du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021),

— compensées par des régularisations au crédit de 1.424,52 euros le 19 décembre 2023 (relevé non produit mais régularisation paraissant relever de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022), de 2.379,82 euros le 21 mars 2025 (exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023) et de 759,14 euros le 21 novembre 2025 (exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024). La SA Erilia produit les relevés individuels de charges sur la période du 1 janvier 2018 au 30 septembre 2024, permettant de vérifier ces montants.

Alors que le montant du loyer, charges incluses, est actuellement de 595,61 euros, et ce, depuis le 1er janvier 2025 (592,50 euros en 2024), il est d’environ 783 euros sur l’année 2023, de 726,33 sur l’année 2022 et de 609,49 euros sur l’année 2021. Cette augmentation à compter du 1er janvier 2022 concerne non pas le loyer mais la provision sur l’eau froide, augmentée de 70 à 191,31 euros, de sorte que le moyen tiré du non-respect de l’encadrement de l’augmentation du montant du loyer conventionné est inopérant.

La SA Erilia justifie de vérifications du compteur d’eau les 24 février, par une recherche de fuite, et 25 mars 2022, par une vérification de la jauge d’eau froide excluant tout dysfonctionnement de sorte qu’en l’état des débats, l’augmentation de la charge de consommation d’eau froide sur les années 2022 et 2023 est justifiée.

Sur les charges afférentes au câble TV, la liste des charges récupérables fixée par l’annexe du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 ne mentionne pas le câble TV de sorte que le moyen invoqué en défense de ce chef est bien fondé, s’agissant d’une somme de 270,27 euros, en l’état des relevés individuels de charges (36,61 X 2 + 28,14 + 57,41 + 34,01 + 38,51 + 38,98).

Sur les charges relatives à l’entretien « divers », le moyen soulevé par Mme [R] [G] est également bien fondé en ce que l’annexe du décret susvisé ne vise pas un poste générique à ce titre, s’agissant d’une somme de 37,54 euros (0,63 + 1,05 + 8,89 + 26,97).

Le montant de la dette locative au 6 janvier 2026 est, après déduction des charges indument prélevées (240,27 + 37,54) et des frais de procédure (167,28 euros), de 7.739,73 euros.

Il en résulte une violation grave des obligations de la locataire de nature à fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [R] [G].

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, du décompte actualisé et des débats que Mme [R] [G] reste devoir la somme de 7.739,73 euros au 6 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA Erilia la somme de 7.739,73 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice.

Sur la demande d’expertise

La demande sera rejetée en ce que l’augmentation de la consommation d’eau froide intervenant sur les années 2022 et 2023, elle n’est pas indiquée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 6 janvier 2026 indique une reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· le bail sera résilié aux torts exclusifs de Mme [R] [G],

· à défaut pour Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

·Mme [R] [G], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 595,61 euros à ce jour, en l’état du décompte versé au débat,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que l’exception de nullité du commandement de payer est sans objet ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, la somme de sept mille sept cent trente-neuf euros et soixante et treize centimes (7.739,73 euros) au 6 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

ACCORDE à Mme [R] [G] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent quinze euros (215 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 21 août 1998 entre M. [Z] [G] et la SA Erilia portant sur l’appartement situé au 41 rue Dominique Piazza, Le Renoir, bâtiment D, rez-de-chaussée, appartement n° 51, dans le neuvième arrondissement, uniquement pour le cas où une mensualité, aux torts exclusifs de Mme [R] [G], qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation :

· à défaut pour Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

·Mme [R] [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de cinq cent quatre-vingt-quinze euros et soixante et un centimes (595,61 euros) à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [R] [G] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION