Min N°24/00104

N° RG 23/02250 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDSD

Organisme HABITAT 77

C/

Mme [X] [L] née [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

Organisme HABITAT 77

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [L] née [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-2532 du 21/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX)

représentée par M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : M^e Abdou DJAE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 14 octobre 2008, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE-ET-MARNE, devenu la société HABITAT 77, a donné à bail à Madame [X] [C] épouse [L] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (logement n°40LAG0001 au RDC) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 210,91 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte d’huissier du 17 janvier 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Un précédent commandement de payer les loyers et visant également la clause résolutoire lui avait déjà été signifié le 21 novembre 2019.

Par acte d’huissier du 11 mai 2023, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [X] [C] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 3.383,66 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2023 et renvoyée contradictoirement au 6 décembre 2023 à la demande du conseil de la défenderesse du fait de sa désignation récente dans le cadre de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 6.802,92 euros arrêtée au 29 novembre 2023. Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par la locataire, le dernier règlement de loyer datant du mois d’août 2022.

Madame [X] [C] épouse [L] comparaît en personne, assistée de Maître DJAE, et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une mensualité complémentaire en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [X] [C] épouse [L] reste lui devoir, frais déduits (124,69 euros de frais de poursuite et 45,72 euros de frais de non-réponse à enquête), la somme de 6.632,51 euros à la date du 29 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [X] [C] épouse [L] sera condamnée au paiement de la somme de 6.632,51 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 29 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur la somme de 1.924,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.924,73 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Madame [X] [C] épouse [L] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle perçoit comme seul revenu une pension d’invalidité de l’assurance maladie pour un montant de 632,10 euros en novembre 2023. Parallèlement, son loyer s’élève à 449,48 euros charges comprises et elle ne perçoit pas l’allocation personnalisée au logement (APL).

A l’audience, Madame [X] [C] épouse [L] indique être en attente d’un avis d’inaptitude du médecin du travail qui devrait conduire à son licenciement à la fin du mois de janvier 2024. Dans ce cadre, elle devrait percevoir une indemnité de licenciement. Par ailleurs, elle produit un jugement du tribunal correctionnel de Meaux du 18 janvier 2023 la reconnaissant victime de violences de la part de son ex-compagnon avec une interruption totale de travail de quatre jours. Ce jugement a reçu sa constitution de partie civile et a ordonné une expertise afin d’établir son préjudice avec renvoi sur intérêts civils à une audience ultérieure. Dans ce cadre, elle indique être en attente d’une indemnisation par la CIVI et mentionne qu’elle devrait percevoir environ 60.000 euros.

Il apparaît cependant qu’il n’est pas actuellement possible de savoir à quelle échéance seront versées les sommes que doit percevoir Madame [X] [C] épouse [L]. De plus, il n’est pas justifié au jour de l’audience de document permettant d’envisager les montants à percevoir. Il convient par ailleurs de relever que ces sommes constituent des versements uniques et non un revenu stable et que, par conséquent, la locataire risque d’être à nouveau en difficulté pour payer son loyer à terme.

Il convient également de relever que Madame [X] [C] épouse [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dès lors, les conditions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, Madame [X] [C] épouse [L] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 18 mars 2023.

Madame [X] [C] épouse [L] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la société HABITAT 77, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [X] [C] épouse [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [C] épouse [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2008 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE-ET-MARNE, devenu la société HABITAT 77, d’une part, et Madame [X] [C] épouse [L], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (logement n°40LAG0001 au RDC) à [Localité 4] sont réunies à la date du 18 mars 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [X] [C] épouse [L] occupant sans droit ni titre depuis le 18 mars 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [X] [C] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société HABITAT 77 à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [C] épouse [L], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [C] épouse [L] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 6.632,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur la somme de 1.924,73 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [X] [C] épouse [L] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [X] [C] épouse [L] à payer à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [C] épouse [L] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge