Min N° 24/00923

N° RG 24/03503 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUJX

S.C.I. ADEJAAA-PROVINS

C/

Mme [T] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. ADEJAAA-PROVINS

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie THIERRY-LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie THIERRY-LEUFROY,

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2016, ayant pris effet le 01er novembre 2016, la Mme [M] [H] épouse [N], aux droits de laquelle vient la SCI ADEJAAA-PROVINS, a donné à bail à Mme [T] [Y] un logement situé [Adresse 3] à La Ferté-sous-Jouarre (77260), pour un loyer mensuel initial de 520 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 520 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2024, la SCI ADEJAAA-PROVINS a fait signifier à Mme [T] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 360,99 euros, dont 1 271,30 euros au titre des loyers et charges de novembre 2016 à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2024, la SCI ADEJAAA-PROVINS a fait assigner Mme [T] [Y] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dire que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de Mme [T] [Y] ;

— condamner Mme [T] [Y] à lui payer la somme de 3 086,75 euros représentant les loyers et charges dus jusqu’au mois de juin 2024 inclus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation, au moins égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés, qui sera due jusqu’au jour de l’expulsion effective ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera révisable, conformément aux dispositions prévues au bail pour la révision des loyers ;

— condamner Mme [T] [Y] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 09 octobre 2024, la SCI ADEJAAA-PROVINS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 507,35 euros euros selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [T] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à personne, Mme [T] [Y] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. Il sera dès lors fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SCI ADEJAAA-PROVINS justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 avril 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI ADEJAAA-PROVINS justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI ADEJAAA-PROVINS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 octobre 2016, du commandement de payer délivré le 09 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 08 octobre 2024, que la SCI ADEJAAA-PROVINS rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à 5 507,35 euros à cette date.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de relance pour un montant de 5 euros le 21 mars 2024. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative, la ramenant à un montant de 5 502,35.

Mme [T] [Y] seroa dès lors condamnée à payer à la SCI ADEJAAA-PROVINS la somme de 5 502,35 euros euros au titre de la dette locative arrêtée au 08 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 octobre 2016 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 09 avril 2024, la SCI ADEJAAA-PROVINS a fait commandement à Mme [T] [Y] de payer la somme de 1 271,30 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 juin 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [G] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SCI ADEJAA PROVINS à procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2024 et M. [T] [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 605,15 euros à ce jour), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 avril 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ADEJAAA-PROVINS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [T] [Y] à payer à la SCI ADEJAAA-PROVINS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI ADEJAAA-PROVINS recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2016 entre Mme [M] [H] épouse [N], aux droits de laquelle vient la SCI ADEJAAA-PROVINS, d’une part, et Mme [T] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à La [Adresse 9] ([Adresse 5]) à [Adresse 10] (77610) sont réunies à la date du 10 juin 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SCI ADEJAAA-PROVINS, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI ADEJAAA-PROVINS une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 605,15 euros à ce jour), à compter du 10 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande tendant à l’indexation de cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI ADEJAAA-PROVINS la somme de 5 502,35 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 08 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 09 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI ADEJAAA-PROVINS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION