RÉFÉRÉ

Min N° 25/00390

N° RG 25/00888 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 5] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame [M] [O] munie d‘un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2023, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a donné à bail à M. [W] [R] un logement situé [Adresse 7], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 453,43 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a fait signifier à M. [W] [R] un commandement de payer la somme principale de 4 523,36 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [W] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [W] [R] à lui payer la somme de 6 639,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025 ;

— condamner M. [W] [R] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [W] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [W] [R] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, représentée par Mme [M] [O], munie à l’audience d’un pouvoir régulier, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 723,39 euros, arrêtée au 18 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle s’est dite en accord avec l’octroi au profit du locataire de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail et avec la mensualité proposée en défense. Elle a précisé que le dernier loyer avait été réglé et qu’un versement de 1 000 euros avait été effectué par le locataire la veille de l’audience.

M. [W] [R] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 200 euros au titre de la dette. Il a expliqué être au chômage et être inscrit à pôle emploi depuis deux mois, il perçoit le RSA. Il vit avec sa compagne, qui perçoit des aides de la CAF, et leurs quatre enfants. Il a un projet de création de son auto-entreprise. Il n’a pas d’autres dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/5

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 novembre 2023 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 29 avril 2025 ;

— le décompte de la créance arrêté au mois de d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [W] [R] reste devoir à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 5 723,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des « frais » imputés au locataire.

M. [W] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner M. [W] [R] à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 5 723,39 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025 échéance du mois de d’octobre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée par le bailleur au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de reception le 5 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

2/5

Or, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 29 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 4 523,36 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il a fait état de sa situation financière et familiale à l’audience, ses ressources s’élevant à 900 euros (RSA) auxquelles s’ajoutent les prestations familiales. Le montant du loyer est de 601,75 euros.

La lecture du décompte actualisé démontre par ailleurs de réels efforts d’apurement de la dette (1 000 euros le 17 novembre 2025, 1 000 euros le 23 octobre 2025, 1 000 euros le 6 septembre 2025). La condition de reprise du paiement des loyers courant est remplie.

Dans ces conditions, et au regard de l’accord de la société bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais. Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [W] [R] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

3/5

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en ausience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 novembre 2023 entre la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat d’une part, et M. [W] [R] d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la [Adresse 7], à [Localité 6], sont réunies à la date du 11 juin 2025 ;

CONDAMNONS M. [W] [R] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 5 723,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à M. [W] [V] [R] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [W] [R] à s’acquitter de la dette en 29 fois, en procédant à 28 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [R] à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

4/5

CONDAMNONS M. [W] [R] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge

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