TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/00878 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XF5E

N° de MINUTE : 25/00128

DEMANDEURS

S.A.S. LOGAMER, représentée par Madame [E] [U], sa Présidente

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0991

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [L] [N], es qualité d’administrateur judiciaire de la société LOGAMER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Yaëlle MOLHO de la SELEURL SELARLU YM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0991

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [S] [P], es qualité de mandataire judiciaire de la société LOGAMER

[Adresse 2]

[Localité 5], représentée par Maître Yaëlle MOLHO de la SELEURL SELARLU YM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0991

C/

DEFENDEUR

S.A.S.U. FRANCE LML 1

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 098

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé à effet du 1er mai 2012, la SCI LNF a donné à bail commercial à la S.A.S. LOGAMER des locaux à usage de bureaux et stockage situés [Adresse 7] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er mai 2012 et se terminant le 30 avril 2021.

Par acte authentique du 18 mars 2019, une promesse synallagmatique de vente était régularisée entre la SCI LNF, en qualité de vendeur, et la S.A.S.U. FRANCE LML 1, en qualité d’acquéreur, laquelle portait sur l’immeuble comportant les locaux exploités par la société LOGAMER. À cette promesse de vente était joint un projet de bail commercial écrit. De même, cet acte juridique prévoyait résiliation du bail initial et conclusion du nouveau bail le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Par acte notarié du 12 juin 2019, la société FRANCE LML 1 finalisait l’acquisition desdits locaux, devenant par cette opération, le bailleur en lieu et place la SCI LNF. Aux termes de l’acte authentique de vente du 12 juin 2019, il était stipulé qu’un nouveau bail serait à régulariser entre l’acquéreur, la société FRANCE LML 1, et la preneuse, la société LOGAMER. Cependant, un bail commercial verbal était d’ores et déjà valablement conclu dès le 12 juin 2019 au vu d’un accord entre la nouvelle bailleresse et la preneuse sur le montant du loyer et le paiement des charges locatives. À ce titre, des paiements ont été effectués par la société LOGAMER à la société FRANCE LML 1.

La gestion de l’immeuble pour le compte de la société FRANCE LML 1 a été confié à la société MELCOMBE PARTNERS avant d’être remise à la société MILEWAY courant 2021.

Par acte sous-seing-privé du 27 avril 2021 et au vu de la dette locative de la société LOGAMER, la société bailleresse et la société preneuse concluaient un protocole relatif au règlement de créances échues et à échoir prévoyant un échelonnement du règlement des sommes dues au 23 mars 2021.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 28 septembre 2022, la société FRANCE LML 1 mettait en demeure la société LOGAMER de régler à la bailleresse les sommes suivantes :

—  22.000,00€ au titre des mensualités stipulées à l’article 3 du protocole du 27 avril 2021 pour la période courant de novembre 2021 à septembre 2022 ;

—  15.072,30€ au titre des mensualités stipulées à l’article 3 du protocole du 27 avril 2021 pour les mois de juillet, août et septembre 2022 ;

—  471.426,68€ au titre du solde des loyers, charges, taxes et accessoires pour la période courant d’avril 2021 à septembre 2022.

En outre, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2022, la société FRANCE LML 1 a constaté l’absence de tout règlement et a informé la société LOGAMER qu’elle se prévalait de la clause résolutoire figurant à l’article 6 du protocole du 27 avril 2021.

Par exploits d’huissier du 30 novembre 2022, la société FRANCE LML 1 a fait signifier trois commandements de payer visant la clause résolutoire. Le premier commandement de payer visait la somme en principal de 424.208, 66€ outre la somme de 15.000€ au titre de la clause pénale insérée au protocole. Le deuxième commandement renvoyait à la somme de 418.109,90€ au titre de seuls loyers exigibles postérieurement au protocole. Enfin, le troisième commandement concernait la somme de 203.428,94€ au titre des accessoires du loyer exigibles postérieurement au protocole.

Par trois actes d’huissier du 6 janvier 2023, la société LOGAMER a formé opposition à l’ensemble des commandements de payer reçus et a assigné la société FRANCE LML 1 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

A titre principal,

— Constater l’absence de signature du protocole par l’ensemble des parties ;

— Juger que la prise d’effet du protocole était conditionnée à la régularisation d’un bail commercial ;

— Déclarer que le protocole n’a jamais pris effet ;

— Déclarer nul et de nul effet en toutes ses dispositions et annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2022 ;

— Déclarer que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi ;

— Débouter en tant que de besoin la SASU FRANCE LML 1 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— Condamner la SASU FRANCE LML 1 à payer une somme de 4. 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner la SAS FRANCE LML 1 aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Molho par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Ces trois affaires, enrôlées sous les numéros RG n°23/00878 ; RG n°23/00888 et RG n° 23/00889, ont fait l’objet de jonction par ordonnances du juge de la mise en état du 1er juin 2023. L’affaire est désormais répertoriée sous le numéro : RG n°23/00878.

Par jugement en date du 19 juillet 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a placé la société LOGAMER en redressement judiciaire.

La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [L] [N] et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [S] [P] interviennent de façon forcée à la présente instance en leurs qualités respectives d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société LOGAMER.

La société LOGAMER a quitté les lieux loués, objet du bail commercial, le 31 juillet 2023.

*

La société France LML 1 a constitué avocat.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 03 novembre 2023, la société FRANCE LML 1 a notamment sollicité du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny d’ordonner à la société LOGAMER de produire l’original du bail commercial à effet du 12 juin 2019 qui se trouve en sa possession et ce, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, signifiées par RPVA le 03 novembre 2023, la société LOGAMER a notamment demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de débouter la société FRANCE LML 1 de toutes ses demandes.

Par ordonnance en date du 20 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment débouté la société FRANCE LML 1 de sa demande de communication de pièce sous astreinte.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 juin 2024, la société LOGAMER sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Débouter la société FRANCE LML 1 de l’ensemble de ses demandes compte-tenu de l’absence de bail écrit entre les Parties ;

— Prononcer la nullité des commandements de payer délivrés le 30 novembre 2021 ;

— Prononcer la nullité du Protocole conclu le 27 juin 2021 et, subsidiairement, constater sa résolution ;

— Condamner la société FRANCE LML 1 à payer à la société LOGAMER une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner la société FRANCE LML 1 aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Molho par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société LOGAMER admet l’existence d’un bail verbal la liant à la société FRANCE LML 1 depuis le 12 juin 2019. Un accord était alors intervenu sur le loyer, les charges et la taxe sur les bureaux. La société LOGAMER conteste toutefois l’existence d’un « nouveau bail » dont elle aurait reçu la version finale par mail le 16 juillet 2019. Sur ce point, le fait que la société FRANCE LML 1 signale qu’elle restait à cette date dans l’attente de d’informations déterminantes des obligations de chaque partie au bail, démontre le fait qu’il ne s’agissait en réalité que d’un projet. Au surplus, la bailleresse avance qu’un exemplaire original du « nouveau bail » aurait été adressé par voie postale sous format « Assemblact » à la preneuse, selon mail du 20 mars 2020. Cependant, la société FRANCE LML 1 n’apporte pas la preuve dont elle a la charge de l’envoi d’un bail définitif, négocié et mis en signature. En outre, la preneuse souligne que l’argumentaire de la bailleresse quant à une impossibilité de signer normalement le bail due à la crise sanitaire ne tient pas puisque la signature de la société FRANCE LML 1 sur l’acte « Assemblact » présenté est datée de janvier 2020, soit antérieurement aux mesures de confinement. Aussi, rien ne justifie l’absence de signature d’un bail dont la version définitive aurait été établie 9 mois avant les mesures de confinement et que le bailleur aurait signé seul le 17 janvier 2020.

En outre les photographies des pages de signature versées au dossier s’apparentent à une reconstitution artisanale du bail réalisée par la société FRANCE LML 1 pour les besoins d’un audit en vue de son acquisition. Elles ne constituent pas la preuve de l’existence ou du contenu d’un bail écrit définitif. La bailleresse ne s’est d’ailleurs inquiétée du retour signé du « nouveau bail » que le 20 juillet 2020 alors qu’une opération de rachat des titres de la société était en cours de finalisation.

De même, le fait que le bail ait été établi en un unique exemplaire, la bailleresse n’ayant jamais indiqué avoir son propre exemplaire, même non signé par la preneuse, démontre qu’il n’a pas été établi.

La société LOGAMER ne conteste pas l’existence de pourparlers relatifs à la conclusion d’un bail définitif et rapporte avoir formulé depuis 2019 des demandes en ce sens. La preneuse affirme donc que c’est à bon droit que le juge de la mise en état a estimé qu’il n’y avait pas eu de démonstration effective de la transmission d’un bail écrit définitif et mis en signature. Les parties ne sont dès lors liées que par un bail verbal « hérité » de l’ancien bailleur, la SCI LNF.

La société LOGAMER reconnaît avoir conclu avec la société FRANCE LML 1 un protocole d’accord le 27 avril 2021 mais estime toutefois que celui-ci est nul, ce dernier n’ayant aucune cause et n’étant pas signé par le bailleur. La société LOGAMER soutient que ce protocole ne devait prendre effet qu’à la suite de la signature du bail, qui ne s’est jamais effectuée. De surcroît, ledit protocole est entaché d’erreurs et contradictions, telles que la référence à un acte sous-seing privé signé le 12 juin 2019, la mention d’un dépôt de garantie différent de celui cité par le bail prétendument signé en 2019 ou celle d’un bail en date du 31 mars 2021 dont la date n’est corroborée par aucun élément. La demanderesse précise en outre avoir réglé de bonne foi les premières échéances du protocole malgré ces difficultés. A contrario, la société FRANCE LML 1 n’a pas respecté son engagement quant à la conclusion d’un bail. La preneuse conclut que le protocole n’a aucune cause car établi en vertu de baux écrits inexistants et de sommes indues dans un contexte de crise financière. La société FRANCE LML 1, de mauvaise foi, a provoqué l’erreur de la société LOGAMER qui a cru à la signature concomitante d’un bail. En ce sens, et en application des articles 1130, 1132 et 1137 du code civil, la nullité du protocole doit être prononcée.

Subsidairement, la société LOGAMER estime qu’il y a lieu de prononcer la résolution dudit protocole, la société FRANCE LML 1 s’étant prévalue d’une telle résolution en vertu de la clause résolutoire insérée au contrat par courrier recommandé du 17 octobre 2022 et exploit d’huissier du 30 novembre 2022. Le protocole a donc été résolu à l’initiative de la bailleresse qui peut néanmoins se prévaloir de son article 2. Par cette stipulation, la preneuse reconnaît être débitrice et ne pas avoir procédé au paiement à la signature du protocole de la somme de 361.735,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 janvier 2021 et de la somme de 70.472,92 euros au titre du dépôt de garantie. Elle ne conteste de fait ni le principe ni le quantum de ces deux créances du bailleur et sollicite en conséquence le constat de la résolution du contrat.

Sur les commandements de payer délivrés par le bailleur, ils visent des sommes dues au titre du protocole d’accord ainsi que de la dette locative postérieure au protocole, en vertu de l’article L145-41 du code de commerce et du bail commercial sous-seing privé du 12 juin 2019 assorti de sa clause résolutoire. La société LOGAMER affirme que ces actes sont nuls car délivrés au visa de contrats inexistants ou nuls. Dès lors, les frais de commissaire de justice découlant de ces commandements ne peuvent lui être réclamés.

Au surplus, sur la dette locative, il est constant en vertu de l’article 1714 du code civil que le bail commercial peut être verbal comme en l’espèce, au regard de l’accord des parties sur la chose et le prix que constituent la mise à disposition de locaux en contrepartie d’un loyer annuel de 296.690 euros HT HC. Toutefois, le bailleur ne peut déduire d’un paiement spontané des charges une reconnaissance de leur bien fondé. En effet, l’article L145-40-2 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances indiquant la répartition entre bailleur et preneur. Un tel inventaire constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire et toute catégorie de charges non mentionnée ne pourra pas être réclamée par le bailleur. Ici, la jurisprudence invoquée par la société FRANCE LML 1 porte sur un bail non soumis à la loi Pinel précitée et n’a donc pas de pertinence. En revanche, la Cour d’appel de Versailles a pu confirmer dans un arrêt du 07 mars 2024 que l’absence d’inventaire des charges empêche le bailleur d’en demander le paiement. Le même raisonnement s’applique à l’indexation du loyer sur l’indice ILAT et au dépôt de garantie prévus au projet de bail non signé. Dès lors, au vu du bail verbal, le total des sommes dues par la preneuse au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 12 juin 2019 au 31 juillet 2023 est de 1.226.589,62 euros.

Par ailleurs, la société LOGAMER affirme que l’absence de bail écrit lui a causé un préjudice en l’empêchant de justifier de sa qualité de locataire et en provoquant une insécurité juridique. En effet, la preneuse était dans l’incapacité de connaître les termes du bail et la teneur de ses engagements financiers. Elle sollicite en conséquence la réparation de son préjudice à hauteur de 10.000 euros. Enfin, la société LOGAMER réclame la condamnation de la bailleresse à 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Selon ses dernières écritures, signifiées par RPVA le 30 avril 2024, la société France LML 1 demande à la juridiction de céans de :

— Débouter la société LOGAMER, la SELARL ASTEREN et la SELARL AJASSOCIES ès-qualités, de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

Par conséquent, reconventionnellement et à titre principal,

— Dire et juger la société France LML 1 recevable et bien fondée dans ses prétentions, fins et conclusions, ainsi que les appels en cause de Maître [S] [P], membre de la SELARL ASTEREN, ès qualité de mandataire judiciaire de la société LOGAMER, et de Maître [L] [N], membre de la SELARL AJASSOCIES ès qualité d’administrateur judiciaire de la société LOGAMER ;

— Fixer au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER, la créance antérieure de la société France LML 1, bénéficiant du privilège du bailleur, telle que déclarée le 10 octobre 2023 à Maître [P], pour la somme totale de 1.365.746,32 euros TTC ventilée comme suit :

— la somme de 1.341.964,19 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes échus impayés jusqu’au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (soit jusqu’au 18/07/2023 inclus),

— outre la somme de 7.598,10 euros TTC au titre de la refacturation des honoraires de la société KAZARS (pour l’obtention du dégrèvement des taxes foncières 2020 et 2021),

— outre la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 7 du protocole transactionnel non respecté du 27 avril 2021,

— outre la somme de 1.184,03 euros TTC au titre des frais de commissaire de justice exposés (3 commandements de payer) ;

— Condamner la société LOGAMER à payer la créance postérieure bénéficiant du privilège du bailleur à la société France LML 1 pour la somme de 16.606,46 euros TTC, pour la période du 19 au 31 juillet 2023, en application de l’article L.622-17 du code de commerce ;

En tout état de cause,

— Fixer au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER la créance de la société France LML 1 pour une somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société France LML 1 soutient que par l’acte de vente du 12 juin 2019 était mise en œuvre la résiliation du bail du 1er mai 2012 et la signature d’un nouveau bail dont les conditions essentielles avaient été fixées par un projet annexé à la promesse de vente du 18 mars 2019. La société LOGAMER a reçu la version finale de ce nouveau bail le 16 juillet 2019 lequel a rétroagi au 12 juin 2019. Le retard dans la signature a ensuite été dû à des informations manquantes. Après l’obtention desdites informations, était sollicitée la signature du bail par la preneuse. Néanmoins, en raison de la crise sanitaire, la signature en présentiel n’a pu intervenir et un exemplaire du bail a été délivré à la société LOGAMER sous format « Assemblact ». La preneuse a alors renvoyé par mail une photographie des pages de signatures pour communiquer la preuve de la signature tout en restant en possession de l’exemplaire original.

La société FRANCE LML 1 précise qu’au printemps 2020, une opération de rachat de titres était en cours, nécessitant la communication du bail. Ce dernier a alors été certifié et versé dans la data room par le notaire. Aussi, dès le 20 juillet 2020 était demandée la restitution de l’original du bail et le 12 août 2020, en réponse, la société LOGAMER ne contestait pas le posséder sans jamais toutefois le restituer. Par la suite, des retards de paiement sont survenus, la preneuse reconnaissant sa dette. En ce sens, la bailleresse a consenti à l’échelonnement du règlement des sommes échues par un protocole d’accord conclu le 27 avril 2021 rappelant expressément la conclusion d’un bail à effet du 12 juin 2019 moyennant loyer annuel de 276.290 euros et le dépôt de garantie de 70.472,92 euros. Toutefois, la société LOGAMER n’a pas réglé les mensualités prévues. De surcroît, les sommes exigibles au titre du bail pour la période du 23 mars 2021 au 12 septembre 2022 n’ont été réglées que partiellement. De ce fait, la bailleresse a mis en demeure la preneuse de régler les montants dus le 28 septembre 2022 avant de constater l’absence de tout règlement le 17 octobre 2022 puis de délivrer le 30 novembre 2022 trois commandements de payer. La preneuse, qui a quitté les locaux, nie l’existence d’un bail écrit et est désormais placée en redressement judiciaire. La société FRANCE LML 1 a procédé à la déclaration de sa créance. Si le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a pu considérer qu’il n’y avait pas de preuve de l’existence d’un bail écrit en raison d’une confusion, celle-ci est indifférente au présent litige.

Sur la clause résolutoire, la bailleresse soutient que l’opposition n’a plus d’objet puisque la preneuse a quitté les locaux. Au surplus, les commandements de payer querellés visent le protocole d’accord du 27 avril 2021, soit les créances reconnues par la société LOGAMER par cet acte et celles postérieures. En ce sens, les commandements dissocient les sommes dues au titre de la violation du protocole, celles réclamées au titre des loyers courants postérieurs et celles sollicitées pour les accessoires également postérieurs. La demande tendant à voir déclarer nuls les commandements est donc également devenue sans objet puisque ces derniers ne produiront aucun effet. Selon la société FRANCE LML 1, cette situation n’est pas ignorée de la preneuse qui a déclaré l’état de cessation de paiement et obtenu l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, interrompant les poursuites de la bailleresse et les voies d’exécution. Il y a donc lieu selon elle de débouter la société LOGAMER de sa demande en annulation des commandements de payer.

Sur la demande d’indemnisation formulée par la société LOGAMER, la société FRANCE LML 1 affirme que la preneuse n’a subi aucun préjudice. En effet, elle a pu payer les sommes dues de 2019 à 2021, ce qui démontre qu’elle en connaissait les montants. De même, elle a reçu les avis d’échéances, quittances et extraits de compte détaillant ces sommes. En outre, au travers du protocole d’accord, la société LOGAMER a reconnu expressément être débitrice de sommes dont elle avait reçu le détail. De surcroît, la société LOGAMER ne pouvait ignorer les conditions financières afférentes au local loué puisque la gérante de la preneuse était également détentrice de la société initialement propriétaire desdits locaux. Elle connaissait donc nécessairement les charges relatives aux locaux pour les avoir réglées et refacturées. Ainsi, la société LOGAMER sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur les sommes dues par la preneuse, la société FRANCE LML 1 maintient qu’il existe un bail écrit depuis le 12 juin 2019 et que la société LOGAMER est débitrice à ce titre de la somme de 1.365.746,32 euros TTC qui doit être fixée au passif du redressement judiciaire. En ce sens, la bailleresse rappelle qu’il existait un « bail constitutif » à effet du 12 juin 2019 et un « Nouveau bail » resté à l’état de projet en 2021/2022. Les informations manquantes au mois de juillet 2019 pour la signature du premier bail n’étaient pas déterminantes de la volonté des parties. En outre, la délivrance à la preneuse sous format « Assemblact » de l’original du bail ne peut être contesté car il est visible sur les photographies qu’elle détenait bien un document volumineux adressé par courrier. Ici, la production du bail dans le cadre de l’opération de rachat de titres via notaire renforce la preuve de l’existence du bail écrit. Au surplus, cette existence est corroborée par les documents régularisés entre les parties (promesse de vente, acte de vente…). Par ailleurs, en 2021, les parties ont repris contact pour discuter d’un « Nouveau bail » au vu des impayés sans que la négociation n’aboutisse. Reste que le « bail constitutif » subsiste et que ses stipulations doivent être appliquées.

La société FRANCE LML 1 précise que le bail commercial peut être verbal si les deux parties sont commerçantes. Dans ce cas, il convient de se référer à la pratique des parties pour déduire un accord sur les charges, au vu de la jurisprudence. Or, dans le cas présent, la preneuse et le gestionnaire immobilier avaient convenu oralement du paiement des charges locatives. De même, par un protocole du 27 avril 2021, la preneuse reconnaissait être débitrice de 361.735,71 euros en vertu du bail du 12 juin 2019 au titre des loyers mais aussi des charges. L’article 2 du protocole stipule ainsi que la preneuse reconnaît comme « causée en son principe et son quantum » ladite somme. Au surplus, à plusieurs reprises, la société LOGAMER a réglé des factures mentionnant directement la taxe bureau, l’indexation de loyer, le dépôt de garantie ou l’assurance de l’immeuble. De surcroît, il découle des échanges entre les parties qu’il était convenu que la preneuse devait rembourser la taxe foncière. La preneuse n’a en outre jamais élevé de contestation sur ses obligations financières. Dès lors, sa dette locative s’élève à 1.341.964,19 euros TTC jusqu’au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et à 16.606,46 euros TTC pour la période postérieure (du 19 au 31 juillet 2023).

Finalement, la société FRANCE LML 1 sollicite la fixation au passif de la société LOGAMER de sa créance antérieure qui bénéficie du privilège du bailleur (1.365.746,32 euros TTC : 1.341.964,19 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes jusqu’au 18 juillet 2023 ; 7.598,10 euros TTC au titre des honoraires de la société KAZARS pour le dégrèvement des taxes foncières 2020/2021 ; 15.000 euros au vu de la clause pénale insérée au protocole de 2021 ; 1.184,03 euros TTC pour les frais de commissaire de justice). La bailleresse demande également la condamnation de la preneuse au paiement de sa créance postérieure privilégiée à hauteur de 16.606,46 euros pour la période du 19 au 23 juillet 2023. La défenderesse conclut en indiquant revendiquer 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile fixés au passif du redressement judiciaire de la preneuse ainsi que les dépens.

*

La clôture est intervenue le 13 juin 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 novembre 2024 et le délibéré a été fixé au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en vue de déterminer les montants effectivement dus par la société LOGAMER à la société FRANCE LML 1, il convient de répondre à la question de l’existence d’un bail écrit dont les stipulations s’imposeraient aux parties ainsi qu’à celles de la validité et de la résolution du protocole transactionnel conclu le 27 avril 2021.

1 – Sur l’existence d’un bail commercial écrit

Les articles L145-1 et suivants du code de commerce définissent les conditions d’application du statut des baux commerciaux que sont l’exploitation d’un fonds de commerce par le preneur, l’existence d’un local construit permanent et stable, une durée non inférieure à 9 ans ainsi que l’inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés.

Il est en outre constant que l’application du statut des baux commerciaux n’est pas subordonnée à l’existence d’un bail écrit, conformément à l’article 1714 du code civil et à une jurisprudence constante. La seule rencontre des consentements assortie du respect des conditions susmentionnées suffisent à permettre la conclusion d’un bail commercial.

Aussi, l’article L110-3 du code de commerce dispose qu’à l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi. La preuve est donc par principe libre en matière de droit commercial.

L’article 1103 du code civil dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En outre, en vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Enfin, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de constater que la société LOGAMER et la société FRANCE LML 1 ne contestent pas l’existence même d’un bail commercial les liant. Dès lors, il est admis qu’un tel bail commercial a été bien été conclu entre la société LOGAMER et la société FRANCE LML 1 et qu’il a produit effet du 12 juin 2019 jusqu’au 31 juillet 2023, date de départ des locaux de la preneuse. Toutefois, reste débattue la question du caractère verbal ou écrit dudit bail dont dépend notamment l’application des stipulations qui seraient contenues par ce bail écrit en application de l’article 1103 du code civil précité. La charge de la preuve d’un tel bail écrit revient à la société FRANCE LML 1 qui s’en prévaut aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

La société LOGAMER réfute en effet l’existence d’un bail écrit, considérant que seul un bail verbal a été conclu lors de la signature de l’acte de vente des locaux en date du 12 juin 2019 où un accord est intervenu avec la société FRANCE LML 1 sur le loyer, les charges et taxes. Elle soulève plusieurs éléments confirmant cette absence d’existence d’un bail écrit telle que le caractère non-définitif du projet adressé le 16 juillet 2019 au vu des informations manquantes, l’absence de preuve de l’envoi du bail sous format « Assemblact », le fait que le prétendu bail n’aurait été dressé qu’en un seul exemplaire ou encore les échanges de courriels par lesquels la représentante de la société LOGAMER fait la demande de la régularisation d’un bail écrit. Finalement, la société preneuse admet l’existence de pourparlers quant à la conclusion d’un bail écrit tout en contestant l’avènement d’un bail écrit finalisé et effectivement signé entre les parties.

A l’inverse, la société FRANCE LML 1 rapporte que la version finale du bail écrit a été communiquée par mail à la société LOGAMER le 16 juillet 2019 mais que la signature n’est intervenue plus tard qu’en raison d’informations accessoires manquantes. Aussi, selon la bailleresse, la signature effective de ce bail est bien intervenue pendant la crise sanitaire par le biais d’un « système D » soit suite à l’envoi de l’original du bail par format « Assemblact » dont les pages de signatures photographiées ont ensuite été transférées par la société LOGAMER au gestionnaire immobilier. Ce bail a rétroactivement pris effet le 12 juin 2019 et la société LOGAMER reste en possession du seul exemplaire original. La société FRANCE LML 1 invoque alors divers éléments confortant ses dires tels que le projet de bail annexé à la promesse de vente des locaux, la mention expresse du « nouveau bail » par l’acte de vente, le versement de ce bail à la data room par notaire lors d’une opération de rachat de titres ou encore les courriels au sein desquels la restitution de l’original du bail était sollicitée auprès de la société LOGAMER.

Néanmoins, la société FRANCE LML 1 échoue à rapporter la preuve effective de la transmission à la société LOGAMER d’un écrit définitif et mis en signature. La seule production de quatre photographies de pages signées par la gérante de la société LOGAMER ne suffit pas à prouver l’existence réelle d’un bail commercial écrit, faute de pouvoir déterminer de façon certaine à quel acte ces quatre pages se rattachent. De même, la société FRANCE LML 1 ne verse pas en procédure la copie de son exemplaire signé de façon manuscrite par elle avant envoi à la société LOGAMER pour signature.

De surcroît, l’existence d’un projet de bail annexé à l’acte de vente, la mention d’un « nouveau bail » par ce même acte ou encore son emploi dans le cadre d’une opération de rachat de titres ne permettent pas de démontrer avec certitude de l’existence et du contenu d’un bail écrit finalisé sur lequel s’étaient accordées les deux parties. En outre, les éléments versés au dossier permettent de rendre compte des relances effectuées courant 2021 par la société preneuse en vue de régulariser un bail écrit et ce, sans que celles-ci n’aient été contestées par les mandataires de la société FRANCE LML 1 en charge de la gestion des locaux pour son compte, la société MILEWAY et la société CBRE PROPERTY MANAGEMENT ; qui seraient pourtant à l’origine de l’envoi à la société LOGAMER de l’exemplaire « Assemblact » du bail écrit signé par le bailleur.

En conséquence, il convient de considérer qu’il n’existait pas de bail commercial écrit portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6] conclu entre la société LOGAMER en qualité de preneuse et la société FRANCE LML 1 en tant que bailleresse. Seul un bail commercial verbal peut être reconnu en l’espèce, ayant eu des effets du 12 juin 2019 jusqu’au départ de la société LOGAMER des locaux le 31 juillet 2023.

Au vu du départ spontané des locaux par la société LOGAMER, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’impossible mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée au sein d’un bail écrit dont l’existence n’est pas démontrée. Toutefois, l’absence de bail écrit a nécessairement des répercussions sur les montants effectivement dus par la société preneuse sur lesquelles il conviendra de revenir dans les développements suivants.

2 – Sur le protocole d’accord du 27 avril 2021

a. Sur la nullité du protocole d’accord

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

L’article 1130 du code civil ajoute que l’erreur, le dol et la violence vicient lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou qu’elle aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L’article 1132 du même code précise que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. L’article 1137 dispose quant à lui que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Aux termes de l’article 1138 du code civil, le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Sur le fondement des textes précités, la société LOGAMER sollicite de la juridiction de céans le prononcé de la nullité du protocole d’accord en date du 27 avril 2021. Elle argue que le protocole était conditionné à la signature d’un bail écrit qui n’est jamais intervenue. Au surplus, l’acte stipule que « selon acte sous-seing privé en date du 12 juin 2019, à effet de la même date la société FRANCE LML 1 a conclu avec la société LOGAMER un bail commercial » et ce moyennant de façon expresse un loyer annuel de 276.690 euros HTHC et un dépôt de garantie à hauteur de 70.472,92 euros. Le protocole mentionne également un bail commercial inexistant dans les faits en date du 23 mars 2021 à effet rétroactivement à la même date. La preneuse soulève en outre l’absence de signature de la société FRANCE LML 1, le remplacement de cet acte à la fin de l’année 2021 par un second protocole et des éléments contradictoires retranscrits au sein de l’acte. La société LOGAMER déduit de ces éléments que les mentions erronées et contradictoires du protocole sont constitutives d’un dol et démontrent la mauvaise foi de la bailleresse. De même, elle affirme avoir été induite en erreur en croyant à la signature concomitante d’un bail commercial qui n’a pas eu lieu.

Cependant, si la société LOGAMER démontre l’existence d’éléments contradictoires au sein du protocole d’accord en date du 27 avril 2021 et émanant du représentant de la société FRANCE LML 1, force est constater qu’elle ne démontre nullement en quoi de tels éléments ont pu être déterminants de son consentement. Dès lors, la nullité pour dol de l’acte litigieux ne peut être prononcée.

En outre, si la société LOGAMER soutient avoir cru à la signature concomitante d’un bail commercial écrit et au fait que le protocole était conditionné à une telle signature, rien dans l’acte ne renvoie à une telle condition ou à l’engagement de la société FRANCE LML 1 quant à la conclusion d’un bail écrit. De surcroît, le protocole fait même référence à des prétendus baux commerciaux écrits qui auraient d’ores et déjà signés par les parties. En ce sens, aucune représentation inexacte de la réalité portant sur les qualités essentielles de la prestation n’est valablement prouvée par la société preneuse.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société LOGAMER tendant au prononcé de la nullité du protocole d’accord en date du 27 avril 2021.

b. Sur la résolution du protocole d’accord

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du code civil ajoute que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code dispose en outre que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge, ou, à défaut au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, l’article 6 du protocole d’accord du 27 avril 2021 stipule que : « De convention expresse les parties conviennent que faute pour le preneur de procéder, dans son entier, à un seul des versements stipulés aux articles 3 et 4 selon les modalités et dates prévues par lesdits articles, lesquelles sont de rigueur, le présent contrat sera résolu de plein droit et sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire si bon semble au bailleur au profit exclusif duquel la présente clause résolutoire est stipulée. Le preneur déclare et reconnaît expressément être informé de ce que la résolution du présent contrat entraînera l’exigibilité immédiate des sommes restant à devoir à la date de survenance de celle-ci ». L’article 6 stipule également que « nonobstant toute résolution du présent contrat (…), le preneur maintiendra dans leur entier les déclarations formulées dans l’article 2 ci-dessus, le bailleur demeurant en capacité de s’en prévaloir ».

Or, l’article 2 de l’acte litigieux stipule que la société LOGAMER déclare expressément être débitrice à l’égard de la société FRANCE LML 1 de la somme de 361.735,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 janvier 2021 ainsi que de 70.472,92 euros au titre du dépôt de garantie. La société LOGAMER a reconnu par cette stipulation l’exigibilité de ces sommes, justifiées tant dans leur principe que leur quantum.

Aussi, la société FRANCE LML 1 a mis en demeure la société LOGAMER, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 septembre 2022, d’avoir dans le délai de 8 jours, à verser les sommes dues et impayées au titre du protocole d’accord en date du 27 avril 2021 (508.498,98 euros au total) tout en visant la clause résolutoire susvisée. De même, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2022, la société bailleresse a informé la société preneuse de la mise en œuvre de ladite clause résolutoire. En outre, par un commandement de payer la somme de 439.603,21 euros en date du 30 novembre 2022, la société FRANCE LML 1 a réitéré sa volonté de mettre en œuvre la clause résolutoire issue du protocole d’accord.

De surcroît, il n’est pas contesté par la société LOGAMER le fait qu’elle se soit abstenue de régler, comme prévu à l’article 3 du protocole d’accord du 27 avril 2021, les mensualités prévues à hauteur de 2.000 euros sauf pour les mois de juillet à octobre 2021 et qu’elle ait failli à l’égard des mensualités de 5.024,10 euros visées à l’article 4 dudit protocole. De même, il n’est pas contesté que la société preneuse n’a réglé que partiellement à hauteur de 234.021,46 euros les sommes exigibles pour la période du 23 mars 2021 au 12 septembre 2022.

En conséquence, le protocole d’accord a régulièrement été résolu à l’initiative de la société FRANCE LML 1 par la mise en œuvre de la clause résolutoire et ce, au 17 octobre 2022, date de la mise en demeure par laquelle la société bailleresse a informé la société LOGAMER qu’elle se prévalait de ladite clause résolutoire, les sommes visées à la mise en demeure du 28 septembre 2022 n’ayant pas été réglées.

3 – Sur la demande d’annulation des commandements de payer du 30 novembre 2022

La société LOGAMER sollicite l’annulation des trois commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été signifiés par acte de commissaire de justice le 30 novembre 2022 au motif que ces derniers reposeraient sur des actes inexistants ou annulés.

En l’espèce, par un commandement de payer signifié le 30 novembre 2022, référencé MD219285, la société FRANCE LML 1 a mis en demeure la société LOGAMER de régler la somme de 424.208,66 euros au titre des loyers et charges impayés dus au titre du protocole d’accord du 27 avril 2021.

Par commandement de payer signifié ce même jour, référencé MD219280, la société bailleresse a mis en demeure la société LOGAMER de payer la somme de 418.109,90 euros au titre des loyers impayés dus depuis le protocole d’accord du 27 avril 2021.

Enfin, par commandement de payer également signifié le 30 novembre 2022, référencé MD219283, la société FRANCE LML 1 a mis en demeure la société preneuse de payer la somme de 203.428,94 euros au titre des accessoires dus depuis le protocole d’accord du 27 avril 2021.

Toutefois, l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société LOGAMER a eu pour conséquence de suspendre les effets de ces actes.

Au demeurant, le protocole d’accord du 27 avril 2021 étant résolu depuis le 17 octobre 2022 et la société LOGAMER ayant quitté les locaux le 30 juillet 2023, la question de la régularité de ces commandements de payer est désormais sans objet.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

4 – Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L145-40-2 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

La société LOGAMER ne conteste pas avoir manqué à ses obligations de paiement des loyers relatifs au bail commercial verbal conclu avec la société FRANCE LML 1. Elle critique cependant les montants réclamés par la bailleresse. Elle affirme alors que le 12 juin 2019, un accord avait été trouvé sur le prix du loyer annuel à hauteur de 269.690 euros (22.474,17 euros mensuel). Aussi, elle soutient qu’au regard de l’article L145-40-2 du code de commerce susmentionné, est exigé un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et taxes liées au bail indiquant la répartition entre le bailleur et le preneur. La rédaction d’un tel inventaire constitue le seul moyen régulier d’imputer des charges au locataire. Ainsi, en son absence, le bailleur est empêché d’en réclamer le paiement au preneur. Il en est de même pour l’indexation du loyer sur l’indice ILAT prévue au projet de bail et pour le dépôt de garantie. Dès lors, la société LOGAMER considère ne pas être redevable de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux, l’assurance de l’immeuble mais aussi le dépôt de garantie. De même, elle considère que le loyer n’a pu être valablement indexé à l’indice ILAT et qu’il est nécessairement demeuré conforme au montant fixé par le bail verbal mentionné précédemment.

La société FRANCE LML 1 estime quant à elle qu’il convient de se référer à la pratique des parties pour déduire d’un accord sur les charges récupérables, notamment le remboursement antérieur par le preneur des charges et taxes. Or, il existait un accord oral relatif au paiement des charges locatives qui transparaît au travers de l’article 2 du protocole d’accord du 27 avril 2021 par lequel la société LOGAMER a reconnu être débitrice à l’égard de la société FRANCE LML 1 de la somme de 361.735,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 janvier 2021 ainsi que de 70.472,92 euros au titre du dépôt de garantie. Au surplus, la société bailleresse verse au dossier des factures ayant été réglées par la preneuse entre les mois de février et octobre 2021 qui mentionnent expressément la taxe sur les bureaux, l’indexation de loyer, le dépôt de garantie et l’assurance de l’immeuble. De surcroît, les échanges entre les parties démontrent qu’il était convenu que la taxe foncière devait être remboursée par la société LOGAMER. Ainsi, la preneuse n’a jamais élevé de contestation sur ces obligations financières jusqu’à la présente instance. La société bailleresse réclame en conséquence la somme de 1.341.964,19 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus au 18 juillet 2023 outre la somme de 7.598,10 euros TTC au titre de refacturation des honoraires de la société KAZARS pour le dégrèvement de la taxe foncière 2020/2021 et celle de 16.606,48 euros TTC au titre des loyers et charges pour la période du 19 au 31 juillet 2023.

En l’espèce, la société LOGAMER a reconnu, à l’article 2 du protocole d’accord, dont elle précise elle-même dans ses écritures que la société bailleresse est en droit de se prévaloir malgré la résolution de ce dernier, être redevable au 18 janvier 2021 de la somme de 361.735,71 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que de la somme de 70.472,92 euros au titre du dépôt de garantie. Il convient donc de considérer que le versement d’un tel dépôt de garantie était prévu et accepté par les parties en ce compris la société preneuse. Cependant, du montant du dépôt de garantie doivent être déduites les sommes versées par la preneuse selon l’article 3 dudit protocole soit 4 mensualités de 2.000 euros portant le total restant dû au titre du dépôt de garantie à la somme de 62.472,92 euros (70.472,92 – 8.000).

De même, au regard des factures versées en pièce n°8 bis par la société FRANCE LML 1 au titre des loyers, charges et accessoires dus au titre des mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, novembre et décembre 2020, ainsi que la facture relative à la taxe foncière 2020 et celle portant sur l’assurance, dont les montants n’ont pas été contestés par la société LOGAMER antérieurement à la présente instance, notamment dans le cadre de la signature du protocole d’accord du 27 avril 2021, celle-ci ne peut valablement arguer qu’en l’absence d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et taxes liées au bail indiquant la répartition entre le bailleur et le preneur, la société bailleresse n’est pas fondée à obtenir le remboursement de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux ou encore l’assurance de l’immeuble. De fait, la société LOGAMER a réglé les factures relatives aux loyers et charges des mois de février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2021 ainsi que la facture de la taxe bureau 2021, celle des indexations de loyer et de dépôt de garantie et celle relative à l’assurance de l’immeuble. Par courriel du 12 octobre 2021, elle sollicitait une facturation mensuelle de la taxe foncière, démontrant ainsi qu’elle en était bien redevable.

Dès lors, au regard de ces éléments, des factures ainsi que du décompte versés par la société FRANCE LML 1, il y a lieu d’établir le montant des sommes dues par la société LOGAMER au titre du bail comme suit :

sommes dues pour la période du 12 juin 2019 au 18 juillet 2023 au titre des loyers, charges et accessoires :

→ 12 juin 2019 au 18 janvier 2021 (protocole d’accord) = 400.019,47 euros [(361.735,71 euros de loyers et charges + 70.472,92 euros de dépôt de garantie) – 32.189,16 euros de règlements],

→ 1er février 2021 au 31 décembre 2021 = 198.656,69 euros se décomposant comme suit :

306.924,63 euros de loyers (28.189,16€ + 28.189,16€ + 28.189,16€ + 28.189,16€ + 28.189,16€ + 26.705,88€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€) + 125.753,52 euros de charges et accessoires (8.292€ de taxe bureau + 2.703,17€ d’assurance immeuble janv/juin 2021 + 109.219,76€ de taxe foncière + 5.538,59€ d’assurance immeuble juin 2021/juin 2022), soit 432.678,15 euros dont il convient de soustraire 234.021,46 euros de règlements,

Il y a lieu de préciser que la facture du 27 août 2021 de 314,57 euros au titre de « other tenant recoverable » a été écartée, faute de pouvoir déterminer les charges et/ou accessoires auxquels elle se rapporte,

→ 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 = 438.141,15 euros se décomposant comme suit :

341.449,62 euros de loyers (27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 27.854,59€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€) + 96.691,53 euros de charges et accessoires (8.424€ de taxe bureau + 2.997,71€ de dépôt de garantie + 16.344,31€ de réédition de charges 2020 + 17.556,47€ de réédition de charges 2021 – 13.237,20€ de taxe foncière 2021 – 17.155,20€ de taxe foncière 2020 + 75.703,20€ de taxe foncière + 6.258,24€ d’assurance immeuble juin 2022/juin 2023).

Aucun règlement n’ayant été effectué par la société LOGAMER en 2022. Il y a également lieu de préciser que les sommes de 504,16 euros, 117,20 euros et 138,06 euros facturées le 28 avril 2022 au titre de « loyers entrepôts du 12/06/2022 au 30/06/2022 » et de « loyers bureaux du 12/06/2022 au 30/06/2022 » n’ont pas été retenues, faute de justification de telles facturations en surplus des sommes appelées à ces titres le 12 février 2022,

→ 1er janvier 2023 au 18 juillet 2023 inclus = 268.598,49 euros se décomposant comme suit : 174.322,08 euros de loyers de janvier à juin 2023 (29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€ + 29.053,68€) + 17.960,32 euros de loyer au titre des 18 premiers jours de juillet 2023 [(30.931,66€ / 31 (nombre jours en juillet) x18] + 76.316,09 euros de charges et accessoires (9.558,54€ de taxe bureau + 4.694,93€ de dépôt de garantie + 18.931,58€ de réédition de charges + 42.647,07€ de taxe foncière + 483,97€ d’assurance immeuble).

Soit une somme totale de 1.305.415,80 euros au titre des loyers, charges et accessoires.

Calcul période du 19 juillet au 31 juillet 2023 :

→ 16.606,46 euros se décomposant comme suit : 12.971,34 euros de loyer [(30.931,66€ / 31) x 13] + 3.635,12 euros de charges et accessoires (224,70€ d’assurance immeuble + 624,43€ de taxe bureau + 2.785,99€ de taxe foncière).

Il n’y a pas lieu de facturer en revanche à la société LOGAMER les honoraires de la société KAZARS pour l’obtention du dégrèvement des taxes foncières 2020 et 2021 à hauteur de 7.598,10 euros, la société FRANCE LML 1 ne développant aucun moyen au soutien de cette demande qui n’apparaît de surcroît pas justifiée.

En conséquence, la société LOGAMER est redevable à l’égard de son bailleur des sommes de 1.305.415,80 euros au titre des loyers, charges et accessoires pour la période du 12 juillet 2019 au 18 juillet 2023 ainsi que de la somme de 16.606,46 euros pour la période du 19 au 31 juillet 2023.

Sera donc ordonnée la fixation au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER de la créance antérieure de la société FRANCE LML 1, qui bénéficie du privilège du bailleur, de la somme de 1.305.415,80 au titre de la dette locative restant due jusqu’au 18 juillet 2023.

La société FRANCE LML 1 est également fondée à solliciter la condamnation de la société LOGAMER au paiement de la créance postérieure privilégiée à hauteur de 9.669,27 euros pour la période du 19 au 31 juillet 2023 au titre des loyers impayés en vertu de l’article L622-27 du code de commerce.

5 – Sur la clause pénale insérée au protocole d’accord

L’article 1231-5 du Code civil dispose alors que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie de somme plus forte ou moindre. Ce texte précise que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 7 du protocole transactionnel du 27 avril 2021 stipule que : « les parties conviennent que toute résolution du présent protocole résultant des effets de la clause résolutoire stipulée à l’article 6 ci-dessus obligera le preneur à verser au bailleur, en réparation du préjudice subi, une indemnité forfaitaire d’un montant de 15.000 euros ».

La somme de 15.000 euros prévue par la clause pénale précitée, en considération de la dette locative due par la société LOGAMER et des circonstances du litige, n’apparaît nullement disproportionnée.

En conséquence, la somme de 15.000 euros sera fixée au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER au titre de la clause pénale et à titre d’indemnité au profit de la société FRANCE LML 1 des suites de la violation et de la résiliation du protocole d’accord du 27 avril 2021.

6 – Sur les frais de commissaire de justice

La société FRANCE LML 1 sollicite que la somme de 1.184,03 euros correspondant au coût des frais de commissaire de justice exposés par la délivrance de trois commandements de payer en date du 30 novembre 2022. La société LOGAMER conteste la condamnation à de telles sommes en raison de la nullité des commandements de payer fondés sur des actes inexistants.

En l’espèce, deux des trois commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 30 novembre 2022, les actes MD219280-CB et MD219283, se fondent sur le bail du 12 juin 2019 dont il a été démontré ci-avant l’inexistence. Il n’y a donc pas lieu de condamner la société LOGAMER au paiement des frais afférents à ces derniers.

En revanche, le troisième commandement de payer, MD219285, se fonde quant à lui sur le protocole d’accord du 27 avril 2021. La délivrance de ce commandement étant toutefois postérieure à la résolution dudit protocole, découlant de la mise en demeure notifiée le 17 octobre 2022 à la société LOGAMER, les frais y étant afférents n’ont pas à être remboursés par la société LOGAMER.

La société FRANCE LML 1 sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

7 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société LOGAMER

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’un préjudice réparable (personnel, certain, direct et légitime) directement causé par une faute qui peut valablement découler d’une négligence au vu de l’article 1241 du code civil.

En l’espèce, la société LOGAMER soutient que l’absence de bail commercial écrit lui a causé un préjudice certain en l’empêchant de justifier de sa qualité de locataire auprès de l’administration fiscale ou de son actionnariat. Elle affirme en outre avoir subi du fait de cette situation une insécurité juridique insoutenable du fait de son ignorance des termes du bail et de la teneur de ses engagements financiers. La société preneuse sollicite alors la condamnation de la société FRANCE LML 1 à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.

Cependant, force est de constater que la société LOGAMER n’a pas éprouvé de difficulté à régler les sommes dues en exécution du bail entre 2019 et 2021. De même, il est démontré qu’elle recevait valablement les factures afférentes à ces montants, lui permettant alors de les contester, ce qui n’a pas été le cas antérieurement à la présente instance. En outre, la société preneuse ne verse aucun élément confirmant l’existence de difficultés dans la justification de sa qualité de locataire auprès de ses actionnaires ou de l’administration fiscale.

Dès lors, aucun préjudice réparable n’est démontré en l’espèce. La société LOGAMER sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation.

8 – Sur les demandes accessoires

Il incombe à la société LOGAMER, partie qui succombe, d’assumer les frais irrépétibles de l’instance, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 696 du même code.

En conséquence, la somme de 3.000 euros sera fixée au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur la nullité des commandements de payer du 30 novembre 2022, cette demande étant sans objet ;

Déboute la S.A.S. LOGAMER de sa demande tendant à l’annulation du protocole d’accord conclu le 27 avril 2021 ;

Constate la résolution du protocole d’accord conclu le 27 avril 2021 à la date du 17 octobre 2022 ;

Fixe au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER, la créance antérieure de la S.A.S.U. FRANCE LML 1, bénéficiant du privilège du bailleur, pour la somme totale de 1.305.415,80 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 18 juillet 2023 inclus ;

Fixe au passif du redressement judiciaire de la S.A.S LOGAMER la créance de la S.A.S.U. FRANCE LML 1 relative à la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 7 du protocole transactionnel du 27 avril 2021 ;

Condamne la S.A.S. LOGAMER à payer la créance postérieure bénéficiant du privilège du bailleur à la S.A.S.U. FRANCE LML 1 à hauteur de 16.606,46 euros TTC pour la période du 19 au 31 juillet 2023 au titre des loyers, charges et accessoires impayés en vertu de l’article L622-27 du code de commerce ;

Déboute la S.A.S.U. FRANCE LML 1 de sa demande au titre du coût des trois commandements de payer signifiés le 30 novembre 2022 ;

Fixe au passif du redressement judiciaire de la société LOGAMER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT