Min N° 25/00300

N° RG 24/04693 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDW6Y

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [B] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 02 septembre 2022, M. [U] [K] a consenti à M. [B] [N] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 565 euros, des provisions mensuelles sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 60 euros.

Par contrat de cautionnement du 01er septembre 2022 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois de janvier à mars 2024, M. [U] [K] a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 15 mars 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 02 mai 2024, la SAS ALS a fait signifier à M. [B] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 130,03 euros dont 1 997,87 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de janvier à mars 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, M. [U] [K] a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 01er octobre 2024, la SAS ALS a fait assigner M. [B] [N] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [B] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [B] [N] à lui régler la somme de 5 729,87 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 997,87 à compter du 02 mai 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision. sur la somme de 1 997,87 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner M. [B] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [B] [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 15 janvier 2025, la SAS ALS, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8 217,87 euros selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [B] [N] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien qu’assigné à étude, M. [B] [N] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 15 janvier 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 01er septembre 2022 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 10 janvier 2025, visant les sommes versées par elle.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SAS ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mai 2024.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2025.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 02 septembre 2022 comporte, en son article 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Par acte délivré le 02 mai 2024 la SAS ALS, subrogée dans les droits de M. [U] [K], a fait commandement à M. [B] [N] de payer la somme de 1 997,87 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 03 juillet 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [B] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, la SAS ALS, subrogée dans les droits du bailleur, sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [B] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à la SAS ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 622 euros au mois de janvier 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 02 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2025, que la SAS ALS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire aux bailleurs.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 10 janvier 2025 que la caution a réglé un total de 8 217,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025 au bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [B] [N] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [N] à payer à la SAS ALS la somme de 8 217,87 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 997,87 à compter du 02 mai 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 02 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ALS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [B] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 02 septembre 2022 entre M. [U] [K], d’une part, et M. [B] [N], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], à [Localité 7] sont réunies à la date du 03 juillet 2024 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [U] [K], à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 622 euros au mois de janvier 2025), à compter du 03 juillet 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié pas une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 217,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 997,87 euros à compter du 02 mai 2024, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [B] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION