Min N° 25/00904

N° RG 25/03081 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBFS

S.C.I. RESIDENCE DE LA POSTE

C/

M. [S] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. RESIDENCE DE LA POSTE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean FOIRIEN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [T]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, ayant pris effet le 01er octobre 2021, la S.C.I [Adresse 7] a donné à bail à M. [S] [T] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie 580 euros.

Invoquant des impayés, la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait signifier à M. [S] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 9 931,03 euros au titre des loyers et charges impayés d’octobre 2021 à février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2025, la S.C.I [Adresse 7] a fait assigner M. [S] [T] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion de M. [S] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, et si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls des expulsés ;

– condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 10 532,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025, échéance du même mois inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 sur la somme de 10 136,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

– condamner M. [S] [T] à lui payer le montant des loyers à échoir jusqu’à la date du présent jugement, sur la base mensuelle de 671,53 euros ;

– condamner M. [S] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, soit la somme de 671,53 euros ;

– la voir dispensée du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et subsidiairement, réduire le délai prévu aux termes de ce texte ;

– condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2025 pour la somme de 205,42 euros.

Lors de cette audience, la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 11 334,74 euros selon décompte actualisé au mois de septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

M. [S] [T] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, M. [S] [T] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 10 septembre 2025.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.C.I [Adresse 7] justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 mars 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 7] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 9 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 27 septembre 2021, le commandement de payer délivré le 11 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 05 mai 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur a invoqué à l’audience une dette locative de 11 334,74 euros sans pour autant produite de décompte actualisé. Il ne peut donc être fait droit à sa demande pour ce montant. Pour autant, il a justifié d’un décompte actualisé au 05 mai 2025 pour un montant de 10 532,62 euros, lequel tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataires.

Dans ses conditions, la dette locative est justifiée pour ce dernier montant et il convient de condamner M. [S] [T] à payer à la S.C.I [Adresse 7] la somme de 10 532,62 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 931,03 euros à compter du 11 mars 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter du 05 juin 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est inséré, en son article 19, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 11 mars 2025, la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE a fait commandement à M. [S] [T] de payer la somme de 9 931,03 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 mai 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [S] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I [Adresse 7] sera autorisée à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse n’arguant ni ne démontrant la mauvaise foi du locataire qui ne s’est pas introduit dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [S] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 671,53 euros au 01er mai 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [T], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 11 mars 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.C.I [Adresse 7] recevable en sa demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2021 entre la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE, d’une part, et M. [S] [T], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 6] sont réunies à la date du 12 mai 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.C.I [Adresse 7], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 671,53 euros au 01er mai 2025), jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [T] à verser à la S.C.I [Adresse 7] la somme de 10 532,62 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 05 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 931,03 euros à compter du 11 mars 2025, et sur le solde restant à compter du 05 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le cout du commandement de payer du 11 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à la S.C.I RÉSIDENCE DE LA POSTE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécutoire provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection